市場上兩房的房東該着急了_風聞

多年前我們寫過這篇文章：《此時此刻不要輕易買兩房》

底部留言的爭議性還蠻大的

對於90平兩房到底是需求萎縮，還是需求會變大的討論，正反雙方各執其詞

幾年過去，好像到了可以做數據驗證的時候

今年和大家討論了不少小三房的供應去化問題

好像也很久沒有去回顧關注過

兩房這種更剛需的產品，在交易市場上的表現了

整理了過往幾年的數據才發現，即便每天面對各種樓市信息，也依然會陷入信息繭房

因為，上海兩房交易的流通數據，大大超出了我的預期之外

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沒想到上海最多的存量產品，不是其他，而是兩房

你能想象，上海兩房居然佔了供應體量的一半麼

這個數據拉出來後我也是非常意外

原來在上海，兩房才是天量供應

比起什麼小三房，老破小單間，體量都斷崖領先

過去七年，最高的時候，上海兩房竟然超過了20萬套的掛牌量

今年的掛牌佔比，差不多也能夠佔據半壁江山的程度

這是今年3月份上海二手掛牌，户型佔比分佈情況，兩房超過40%，高於其他所有户型

而今年上海兩房掛牌佔比，迎來一個小高峯

換句話説，現在市場上兩房房東還是比較着急置換的

拉出供求關係，今年上海兩房成交，似乎也來到了分水嶺

統計了上海100㎡內兩房和小三房的供求比

前幾年上海的兩房不太愁賣，至少對比起小三房的房東，1.5-2的供求比，還算得上健康，一直保持較快速的流通

但從今年初開始，情況似乎有了比較大的變化，兩房供求比的數值來到了最高峯的4.76

回顧去年上海二手政策和成交情況，可以發現

從去年1月30日上海放開單身限購，到去年9月29日外環外單身限購的社保從3年降為1年

那時候起，大量的單身購買力進入上海，最大利好的產品，毫無疑問是一房而不是兩房

因此，兩房開始變得不好賣的原因，大概就是目前產品處於較為尷尬的位置

有點高不成低不就的感覺

放開單身限購後，主要刺激一房成交

三房的門檻在降低，因此兩房產品受到了兩端的夾擊

這份數據讓我們對上海二手中，兩房的處境大致有所瞭解

掛牌天量、供應占比提高，都告訴我們今年兩房的房東們有點着急了

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如上數據所示，今年兩房房東們面臨的競爭加大

那麼下一個話題就是：

眼下哪種兩房產品更好賣，流通性更好？

我們試着用更具體的數據，來展開這個話題

事實上，上海的兩房產品非常多樣化，因此它們交易的冷熱不均，是必然的

上海有着大量老破小產品中的超小兩房，老公房、動遷房中的緊湊兩房，也有較為舒適性兩房，外銷房、大平層裏的大兩房

不同面積段的兩房，佔整個供應端的比例，非常分化

基本上，50-100㎡的兩房產品，覆蓋上海二手市場的快八成

相反的，140㎡以上兩房，僅佔有1%，非常稀缺

而對於這些不同的兩房產品來説，供求關係和議價率是這樣的

最受歡迎的，當然是50-80㎡的緊湊小兩房，供求比最低，且議價率不高

80-100㎡兩房雖然供求比不高，但是議價率最高，可見這類產品確實容易被砍價，房東屬於容易以價換量的類型，着急賣，可以砍價賣，肉痛也沒關係

最難賣的兩房，是面積140㎡以上的大兩房

這類產品主要分佈在上海核心地段，陸家嘴、新天地、古北等，掛牌均價從十多萬到二十萬不等

又大又貴，就已經將絕大部分主流購房者拒之門外，也難怪會有12.96的供求比出現了

大體來説，其實就是50-80㎡是兩房產品中，最吃香的面積段

不同環線來看，則顯示出了兩房產品的偏剛需性質：越郊區，越好賣

具體到板塊，將目前掛牌TOP20的板塊去化情況也為大家做了梳理，也可作為參考

至此，我們大致能夠感知到，如今上海兩房中，哪種產品是好去化，好流通的

畫面大概就是：面積段在50-80平間，外環外，剛需板塊動遷大居等

得到產品結論後，還和中介老朋友做了一番市場調查

小蘇在二手市場的交易案例中，大量接觸過出售或者購買兩房的客户

她和我説，如今上海市場購買兩房的剛需畫像大致這兩種

1、預算充足的單身，會選擇兩房

2、預算不足的夫妻，咬咬牙才剛夠得上買兩房

這兩種畫像佔據兩房的主要成交力量

預算充足的單身買兩房，較多來自於家庭自住，在單身階段可以兼具卧室和書房功能，又可以過渡到未來結婚至生小孩，大約十年時間的週期都可以覆蓋

而預算不足的夫妻，則是考慮到總價夠不上好的三房產品，會買兩房作為上車，未來生小孩後，有一方父母過來帶娃，則會將兩房改為三房

可以看到，這些購買兩房的客户，實際上也是從一房、三房分流過來的小眾

小蘇認為很少有指定買兩房的客户

至於怎樣的產品更受歡迎，她給了兩個方向

在總價可控範圍內，這種南北通透的大兩房，是夫妻家庭比較青睞的，將來父母來帶娃，還可以改造成為三房

其次，還有這種雙南兩房，低總價功能性高於一切

但是她也認為，兩方在市場上確實存在交易侷限性

上海剛需買房不管是單身還是年輕夫妻無娃

購房決策中，存在着一條功能鄙視鏈

也就是説，如果是相近的總價，能買三房的不會考慮兩房，能買兩房的不會考慮一房，總歸多一個房間更好

這就是大家購房的原則，多一個房間，户型的可持續生命週期，就長了許多

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相反的，現在上海的新建商品房，幾乎快將兩房拋棄了

巧克麗麗開玩笑的一句話，讓我覺得非常形象

“它們就是上個時代的小三房啊”

每個時代都有自己的剛需和改善產品

放在上海五十年前，能在這個城市擁有一室，便是那時候的剛需，若能住在兩房裏，應該就算那個時候的“中產”

而時代的車輪滾滾向前

每一代人的居住畫面，也在產品的迭代中，悄悄進化了

不知道從什麼時候開始

市面上的新盤，起步的户型都從小三房開始了

雖説都知道是因為7090的政策限制，大部分的套型都要做成小面積

但是開發商的選擇，都默默把90平內的產品做成了功能型三房

記得在十多年前，90平做兩房還是很普遍的類型，這些年也慢慢絕跡於市場

現在的房企在上海做產品，起步就從90平小三房開始，也是時代更迭的一種具象化表現

我統計了下2024年上海新房供應中

329個項目裏，只有18個項目涵蓋了兩房户型，佔比僅有約5.5%

（數據來源：整理自網絡）

而在這十多個項目中，兩房產品也只是算其中“配角”罷了

估算下來，上海去年供應的6萬多套新房裏，兩房的佔比不會超過3%

（數據來源：整理自網絡）

電話諮詢了些中介，發現這些盤的兩房，卻也不是想象中的難賣

兩房依然在一手市場上存在着需求

尤其在一些郊區板塊，部分外地客户買房，依然會選擇總價更低的兩房

但房企比任何人都知道，有需求並不意味着是主流

我很好奇，房企內部到底是從哪個環節開始，就決定放棄“兩房設計”的呢

公司內部正好有兩位同事曾長期從事於開發商設計和營銷部門

和她們聊起“為什麼現在的開發商不做兩房了"

設計同事認為，做户型的時候他們會從營銷得到“客户定位報告”

這份“客户定位報告”上，都會將周邊對標項目户型列出

大多數時候會看到這樣的結果，這幾年競品都在做三房，市場需求就是三房，在這樣的前提下，大部分房企基本不太會選擇做非標户型

另一個原因，標準化的户型，更能控制成本

如果各個面積段產品均有，產品多樣性會使得產品成本變高

總之，在客户調研和控制成本的結果導向下

如今的小三房，就成為了市場主流

這其實也可以理解

社會在發展的結果應該是居住空間的變大，而非退步

小三房更加吃香，不僅功能全，後續改租也更值錢

因為租房市場上，是小三房的租售比更高

再結合上海二手市場的特性，兩房本就是存量市場裏最多的產品

改善和置換需求，又是這個城市購房者的主流

那麼，如今的新房市場，兩房絕跡，也完全能理解了

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不過，時代還會向前，未來呢

兩房的需求，或者説，更好的兩房產品，會重新迴歸市場嗎

或許，眼下的一些社會變化，能讓人看到一些端倪

可以肯定的是，兩房在二三四線城市肯定是小眾的，小城市的家庭需求底線就是大三房

但是，在上海這樣超一線城市呢

已知上海結婚率、生育率雙雙墊底全國

且上海的初婚初育年齡一再推遲，目前也是全國最低

因此，對於這座城市的買房者來説，確實會和其他城市存在不同

單身的、夫妻雙方的小家庭更多，從一代進入到三代同堂的時間週期也會拉長，包括丁克現象也會促進兩房需求

在如上海此類人口密集，外來人口多的大城市，北廣深也是同理

兩房產品的迭代，也會成為未來的命題

而如今還疊加外部經濟環境的不穩定因素，門檻和壓力更低的兩房，會不會重新又回到購房者視線

不過個人感覺，即便需求增長，在上海天量的兩房供應面前

兩房也不太可能會成為這個城市未來的稀缺房產資源

（文章數據來源：兔博士app）

以上為正文，來自喬不絲