海淀72億神盤是怎樣煉成的？_風聞

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豐南地塊再一次驚掉了很多人的下巴。

上一次，是土拍時堪稱“苛刻”的配建要求，而這次，是破紀錄的熱銷：3月中下旬，永豐南新項目“頤海澐頌”開盤，短短30分鐘成交606套，銷售額破72.5億，刷新板塊歷史。

圈裏人大概都明白這場熱銷有多難得。

一方面，今年永豐北、功德寺等板塊，都有“硬實力”很強的項目入市，永豐南承受着比以往更大的競品壓力。

另一方面，海淀的樓市邏輯、產品邏輯，正在經歷近十年來最深刻的一輪調整。

過去，海淀一直被看成是北京樓市的一面旗幟，不乏熱銷紅盤。究其原因，土地供應量小，寸土寸金。但這也導致了一個問題：

海淀產品力的進階速度偏慢。

供應量小，意味着產品迭代的機會少，寸土寸金，代表房企不需要在產品方面投入更多的精力。

但如今，情況出現了變化。

從去年開始，海淀土地供應節奏明顯加速，像朱房村、半壁店、四季青等這樣的“壓箱底”好地頻出，市場從賣方正式轉向買方。

可以説，海淀，正在漸漸走出“有項目就能紅”的時代。

同時，在北京產品力爆發的衝擊下，海淀購房者也在覺醒。他們對房子的要求越來越高，不僅要能住、好住，還要顏值夠高，逼格、細節拉滿……

在這樣的背景下，想要得到購房者真金白銀砸出來的認可，其實更加困難。

因此，“頤海澐頌”的熱銷也更值得研究。

我認為，頤海澐頌熱銷現象的背後，是開發商海開控股，對海淀購房需求的一次重新“解構”，它對海淀樓市的理解，實現了“三重躍遷”——

從土地紅利到“認知紅利”；

從產品迭代到“範式革命”；

從產品力到“共識力”。

簡單説就是：

第一，從重視土地價值，轉為“好地+好房”認知調整；

第二，做出迭代式的產品的同時，在同類型產品中做到“範式樣本”；

第三，不僅做好產品、做好交付，更在於通過對流程的把握，讓購房者對“好”有更高理解，形成關於“好的共識”，這種共識也會反哺房企，形成口碑。

這也是“好房子”時代，海開提供給行業的一個解題思路。

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就拿頤海澐頌來説。

從項目樣板間開放到開盤熱銷，中間只隔了大概兩週時間，購房者在極短的時間內用腳投票，原因究竟是什麼？

簡單舉一個例子，燈光。

北京高端項目大多會採用“無主燈設計”，一般是燈帶加牆壁筒燈。

這次，頤海澐頌更進一步，選擇將燈帶做隱藏式處理，同時，壁燈採用“防眩光深筒燈”。通過這種設計，滿足照明需求的同時，項目實現了一種“有光不見光”的氛圍感。

更細節的是，配合牆面、地板紋理的設計，燈光的每一次反射，都能做到更加柔和。

約166㎡户型樣板間實拍

這種設計的背後，源於開發商對海淀購房者生活習慣的調研。

海淀人回家晚，是北京心照不宣的秘密。裹挾一天的疲憊邁入家門，這樣的光不突兀、不晃眼，剩下的只有温柔的接納感。

這是隻有住過、用過，有過真實的場景體驗後，才能從心底恍然大悟的那種設計感。

真實，往往最能打動人。

如今北京很多項目的樣板間，都在追求一種“暴力美學”，為了第一時間抓住眼球，或者彌補本身在户型上的不足，一般會瘋狂堆料。

問題是，這樣的設計本身存在很多不合理之處。

通過對購房者需求的深度把握，頤海澐頌突顯美學表現力的同時，兼具實用性，這其實這就是業內常説的“有靈魂的設計”。

這也是作為海開“頌繫”高端產品線一直想表達的理念：

只定制，不復制。

真正的定製感，建立在市場需求之上。

項目團隊將“家”的概念進一步拆解，通過定製化手法，構建出包括“空間美學”“場景美學”“健康美學”等在內的——

多重“生活美學”體系。

讓業主們有機會住進一個顏值在線，同時真正宜居的“家”。

比如，頤海澐頌166㎡户型的客餐廳，通過合理設計排布，打造了一個約75.5㎡中央活動區。在這種尺度感的加持下，即便拋棄奢華元素的堆砌，第一眼依舊是隱奢與大氣。

約166㎡户型客餐廳實拍

功能上，很多類似過道的雞肋元素被省略，取而代之的是，將其融入客廳與餐廳動線之中。

這種設計，增加了户型的尺度感，同時也使得户型的“動靜分區”更加分明，休息和活動互不打擾，平日裏帶着三五好友在這裏開個party，完全施展得開。

功能與顏值兼顧，這才是一個居所，應該有的“空間美學”。

同時，通過生活場景營造，項目還為居所帶來了更多的：

情緒場域。

比如主卧，頤海澐頌將這裏打造為了一個，可以促進夫妻情感交流的多功能私密空間。除了休息，小兩口還能在牀邊小憩，在主卧吧枱上小酌……

生活的儀式感就是由這樣無數的情緒碎片編織而來。

約166㎡户型主卧實拍

值得一提的是，項目全屋採用華為智能系統，針對家長更關注的温度、空氣、水等健康需求，打造了包括舒温、舒氧、舒淨、舒感等六大健康層面在內的“生命之頌”康居體系。

考慮顏值、功能性的同時，帶給業主居家生活中的安全感。

當然，“生活美學”需要更紮實的用料、更精細的工藝來支撐。

頤海澐頌廚電上了博世，衞浴用的是高儀，整裝部分，137㎡以上户型，窗户採用“超白玻+旭格的落地窗”，保障安全性的同時，超白玻更顯通透。

工藝方面就不多説了，直接上細節圖：

  

  

有靈魂的設計、無套路的呈現，通過項目，購房者對“好房子”有了更具實感的認知，最終刷新對“好”這個概念的共識。

這種建立在需求之上的革新，也讓產品本身更容易成為值得行業學習借鑑的“範式產品”。

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實際上，不光是頤海澐頌，這幾年，海開在海淀的幾個項目的市場認可度都不低。

頌繫首發“圓明天頌”主打新中式大宅，最低2000萬的價格，首次開盤15分鐘賣了近60億；二子“棲海澐頌”主打學院風，首次開盤當日去化95%，勁銷75億。

到如今的三子“頤海澐頌”，可以説海開“頌繫”產品，已經有習慣性熱銷的味道了。

地段肯定是加分項，但產品系積累的口碑，同樣不能忽視。

記得當時在頤海澐頌看房現場，我們也碰到了不少購房者，他們在來之前，先去“圓明天頌”交付小區轉了轉。在瞭解，並認可上一個項目的交付水平之後，這才下定決心出手。

這是產品系的優勢，同樣是房企重視產品設計、打造、再到交付全流程的好處，可以為購房者提供：

全週期的安全感。

這種安全感最終形成口碑，反哺去化。這也是海開“習慣性熱銷”背後的一個深層次原因。

圓明天頌的交付現場，先放幾張實拍圖給大家感受一下，從第一張到最後一張，分別是外立面、小區園林、單元公區以及車庫：

前面提到的“超白玻”效果，可以參考圓明天頌的情況，這種用材帶來的，如“鑽石天幕”般的剔透感，很難在設計等其他地方找補回來。

園林打造高度還原，無論是山石水系，還是植被的密度、種類，基本上把項目最初想呈現的那種“中式豪園”的感覺給拉出來了。

單元公區、車庫等地方，就更考驗工藝的細緻程度。大理石地板做出了“無縫感”，經久耐用方便物業後期打理。車庫乾淨利落，業主歸家倍兒有面子。

更戳人的還是細節。

比如外牆，圓明天頌的外牆採用全A級保温防火材料，也是當時第一個使用“氣凝膠”的樓盤，保温厚度僅需“10公分”，比一般材料少了一半。

相當於無形中減了牆體一半的公攤。

外材的藍眼睛奢石，在東西轉角處專門做了圓弧處理。要知道，藍眼睛奢石處理難度是非常高的，一般，即便開發商做圓弧，也不願意嘗試上這種等級的材料。

圓明天頌交付現場實拍

圓明天頌花費大量財力、精力去做這件事，只是為了外立面多一些立體感。

這種不計成本的用材，在交付現場的很多地方都有體現，比如室內，290㎡户型的電視背景牆，全部都是由純天然奢石打造，每一塊都是獨一無二的。

精於工藝，嚴於用材，對於購房者而言，他們得到不僅僅是一個位於海淀熱土上的地產項目，更是一個“好馬配好鞍”的人居產品，一個真正意義上宜居的“家”。

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如今，“好房子”政策下，樓市飛速邁入精挑細選階段，作為房企，想在變局中站穩，其實內核非常簡單，兩個字足以概括，那就是——

尊重。

尊重市場規律，尊重客户需求。

當然，前提是開發商對市場和客户足夠了解，並沉下心，來將“瞭解”轉化為“理解”。

無論是“好地+好房”的認知紅利調整，還是將產品打造為“範式樣本”的決心，又或是幫助購房者形成關於“好的共識”……其實背後，都是開發商在理解基礎上，對需求的深度滿足。

這考驗技術，更考驗態度。

在這個過程中，房企積累的不僅僅是好評，還有下一場熱銷的底氣。