萬科鉅虧 494 億，鬱亮年薪降73%，深鐵重組管理層待破局_風聞

作者 莊澤

編輯 雨霏

萬科2024年鉅虧494.8億元，創出了其歷史虧損之最。在公司虧損的情況下，萬科原主要管理者薪酬出現快速下降，比如鬱亮薪酬降至百萬以內。同時，萬科管理層出現巨大變化，大股東深鐵集團在管理層面的影響加大。

萬科在2024年報中表示，“雖然本集團在各方支持下積極開展自救，但風險並未徹底化解。”

鬱亮等萬科管理層薪酬大降

據萬科2024年報，公司管理層發生巨大變化。曾任公司董事會主席的鬱亮在2025年初改任公司董事、執行副總裁。而在其擔任董事會主席的2024年，其拿到的薪酬是其自2006年以來的最低薪酬，為33.60萬元。

2023年萬科高管薪酬

資料來源：Wind

從萬科2023年年報來看，鬱亮當年薪酬為127萬元，持股數量為739.49萬股。在鬱亮擔任董事的2006年，其薪酬為374萬元，期末持股數量為17.51萬股。無論是對比18年前，還是對比之前一年，鬱亮在2024年拿到的薪酬都處於低位。

2024年高管薪酬

資料來源：Wind

實際上，2017年-2020年，鬱亮年薪酬一直在千萬級，2020年薪酬為1247.30萬元，期末持股數量為730.62萬股。

到2021年其薪酬跌至154.70萬元，期末持股數量與上一年持平。到2022年為393.50萬元，期末持股增至739.49萬股。

鬱亮的薪酬為何在2021年跌破千萬？從2009年到2020年，萬科業績一直保持增長，2020年歸母淨利潤增長率為6.8%，但到2021年公司業績下滑45.75%，2022年增長0.42%，2023年以來則為兩年的營收和業績雙下降（見表1）。

表1萬科A財務摘要(單位:億元)

數據來源：Wind

除了鬱亮，原董事、原總裁、原首席執行官祝九勝的薪酬從2023年的118.9萬元降至2024年的32.9萬元；監事會主席解凍的薪酬從2023年的111.5萬元降至2024年的32.8萬元。

萬科開發業務毛利不足10%

信用減值規模較大

萬科在年報中指出，公司出現業績虧損的主要原因是：（1）開發業務結算規模和毛利率顯著下降；（2）新增計提了信用減值和存貨跌價準備；（3）部分非主業財務投資出現虧損；（4）為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動，部分交易價格低於賬面值。同時，2025年集團將面臨公開債務的集中兑付，流動性壓力進一步加大。

據萬科披露，在營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為3010.3億元，佔比87.7%。扣除税金及附加前，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為9.5%，較2023年下降5.9個百分點（本集團對經營性資產採用成本法核算，補回折舊攤銷後，毛利率為11.1%，下降5.4個百分點）；其中開發業務的結算毛利率為9.5%。扣除税金及附加後，房地產開發及相關資產經營業務的營業利潤率為3.5%，較2023年下降7.6個百分點。

在主業處於運營低谷的同時，萬科的信用減值等規模也較大。

萬科的信用減值情況

資料來源：公司財報

比如，在萬科263.98億元的信用減值中，其他應收款規模達257.68億元，同比增長437.64%。

與大股東深鐵集團“融合”

在萬科鉅虧、出現流動性問題後，萬科第一大股東深鐵集團發揮了巨大作用。目前，深鐵集團持有萬科27.18%的股權。

對比萬科2023年年報，萬科在當年的報告中對深鐵集團提及不多，系統提及的僅有一處，即“國資支持進展”一欄，其表示：“2023年11月，深圳市國資委、深鐵集團和公司共同召開金融機構溝通會，深圳市國資委表示，萬科是深圳國資體系的重要成員，如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等市場化、法治化手段幫助萬科積極應對和化解風險。深圳市國資委的積極表態，對穩定市場信心起到關鍵作用。之後深圳市國資委協調多家國企與本集團對接，推動各項具體支持措施落地。其中，2024年3月，深鐵集團簽署中金印力消費REIT戰略配售協議承諾，認購份額為基金份額髮售總量的29.75%，體現了大股東對本集團及印力集團盤活存量資產、進一步提升資產管理能力提供有力支持。除深鐵集團外，多家深圳國企通過大宗交易、REITs認購、項目合作等方式支持萬科。”

到了2024年，有關深鐵集團的內容明顯增多。萬科在2024年報“致股東”中表示，“公司將着力強化與深鐵集團的融合發展”“深鐵集團作為積極股東和耐心資本，綜合運用業務支持、資金支持、戰略融合、軌道賦能等市場化、法治化手段予以支持。對此，我們心懷感恩，惟有挺膺擔當、全力以赴，用實際行動予以回報。”

在2024年報“經營情況討論與分析”中，萬科表示，“2025年1月27日，為有效化解風險，切實保護購房人、債權人、投資人的利益，董事會決定充實萬科經營管理力量，利用大股東深鐵集團在內的各方資源優勢，進一步聚焦主業，加快融資模式轉型，更好推動萬科穩健經營和可持續發展，全力以赴為股東、為社會創造價值。2025年2月，為滿足公司資金需求，深鐵集團分兩筆向公司提供合計70億元的股東借款，用於公司償還在公開市場發行的債券本息，且相關借款利率低於公司從金融機構獲得的融資利率，借款抵質押率高於市場慣例水平，充分體現了大股東對公司的支持。”

在2024年報“未來發展展望”中，萬科表示，“以開放姿態整合資源，持續提升核心競爭力，共創城市新生態。在產業協同上，公司將着力強化與深鐵集團融合發展，因地制宜打造新質生產力，在軌道物流、TOD綜合開發、商業運營、工程代建、公共基礎設施維護、科技創新等方面全方位合作，共創城市新生態。”

萬科與深鐵集團的融合發展已經超過深鐵集團自2017年成為萬科第一大股東後的任何時期。

在萬科的管理層方面，今年1月發生了巨大了變化。對比2023年，深鐵集團在萬科管理層中的人員數量出現增長趨勢。

2024年年報在股東單位或其他關聯單位任職情況

2023年年報在股東單位或其他關聯單位任職情況

比如，辛傑是深鐵集團黨委書記、董事長，2023年擔任萬科董事會副主席，從今年1月起擔任公司董事會主席。華翠曾任深鐵集團審計法律中心總經理，1月至今任公司執行副總裁。李剛曾任深鐵集團辦公室主任，深圳市地鐵商業管理有限公司黨委書記、董事長，1月至今任公司執行副總裁。