官宣！“二套轉首套”可享受住房貸款利息個税專項扣除_風聞

2025年04月27日 11:23 第一財經網

　 認房不認貸新政下，購房人二套房貸利率轉為首套房貸利率，且此前未享受過住房貸款利息個税扣除，則可以享受這一個税扣除優惠政策

　　近日國家税務總局12366納税服務平台以熱點問題答覆形式回應稱，“二套轉首套”滿足相關條件可以享受住房貸款利息個税專項附加扣除。

　　為穩定樓市，中國近年優化個人住房貸款中住房套數認定標準，實行“認房不認貸”。部分購房者受益於此，此前二套房貸利率變更為首套房貸利率。這一變化之下，這部分購房者是否可以享受住房貸款利息個人所得税專項附加扣除政策引起人們的關注，畢竟若能享受這一扣除，可最高連續20年每年享受1.2萬元税前扣除額。

　　根據上述問答，税務總局回應稱，納税人按照《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》規定“二套轉首套”，其商業住房貸款部分已執行首套住房貸款利率的，符合《國務院關於印發個人所得税專項附加扣除暫行辦法的通知》(國發〔2018〕41號)有關住房貸款利息專項附加扣除的規定且之前未享受過住房貸款利息專項附加扣除的，可以自按照首套住房貸款利率開始還款的當月起享受住房貸款利息專項附加扣除。

　　此前不少城市執行首套房“認房又認貸”政策，而為了穩定樓市，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，2023年8月18日住房和城鄉建設部等發文，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這也就是首套房“認房不認貸”。

　　2023年8月底中國人民銀行等發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，掀起存量房首套房貸利率下調熱潮，其中“認房不認貸”新政下，不少借款人選擇通過“二套轉首套”操作來主動申請利率調整。

　　比如有的購房者此前因為“認房又認貸”政策，儘管在某地實際是首套房，但此前因為有購房貸款記錄而適用二套房貸利率，且實際沒有享受過首套房住房貸款利息專項附加扣除政策。而受益於上述新政，該購房者商業貸款部分已辦理了“二套轉首套”手續，因此也按照前述税務總局問答，可以享受住房貸款利息個税專項附加扣除政策。

　　根據《國務院關於印發個人所得税專項附加扣除暫行辦法的通知》（下稱《通知》），納税人本人或者配偶單獨或者共同使用商業銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房，發生的首套住房貸款利息支出，在實際發生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。納税人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。

　　因此，購房者房貸辦理“二套轉首套”手續，且滿足上述《通知》要求，就可以享受住房貸款利息個税專項附加扣除。且自按照首套住房貸款利率開始還款的當月起享受住房貸款利息專項附加扣除。

　　税務總局提醒，納税人可以通過手機個人所得税APP在“專項附加扣除”-“住房貸款利息專項附加扣除”模塊填報住房貸款相關信息（包括提供住房貸款合同、貸款還款支出憑證等資料）後享受。填報完成後，既可以將上述信息推送給任職受僱單位在平時扣繳時享受，也可在次年辦理彙算清繳時享受。

　　上述税務總局答問中還表示，納税人按照《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》規定進行存量住房貸款置換的，由於置換前後納税人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

　　另外，根據上述税務總局問答，納税人在辦理商業貸款轉住房公積金貸款業務(含全部轉為住房公積金貸款，以及轉為住房公積金貸款和商業貸款的“組合貸”等形式)後，新發放的住房公積金貸款符合上述《通知》有關首套住房貸款利率條件的，由於置換前後納税人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

　　對於納税人雙方婚前各有貸款買房且均享受住房貸款利息專項附加扣除，婚後如何享受住房貸款利息專項附加扣除政策，此次税務總局也有回應。

　　税務總局稱，根據政策規定，納税人年度中間結婚，且在婚前各自購買住房發生首套住房貸款利息，婚後可以選擇各自按照扣除標準的50%享受;也可以由其中一方就其購買住房發生的貸款利息支出按照扣除標準的100%享受，另一方不再享受。婚前月份發生的住房貸款利息支出可以各自按照扣除標準的100%扣除。