買房兩年虧掉100萬，當普通人遭遇房產危機_風聞

後浪研究所

2025年04月27日 10:01:10 來自北京

“我用這5年的艱苦奮鬥追上了房地產的跌落。”

文｜巴芮

編輯｜薇薇子

來源｜後浪研究所（ID：youth36kr）

封面來源｜IC photo

2021年後房價的持續下跌，讓國人經歷了近十年以來最大規模的一次資產縮水。

有人剛買完房還不到兩年，同樣的在售房源價格已經低了100萬；也有人買在高點，不僅趕上了高房價還趕上了高利率，現在不僅房價砍半，利息還多一倍；而最慘的要屬那些在非核心區高槓杆上車的購房人羣，有的甚至出現了房屋市值抵不過剩餘貸款的倒掛現象。

一生努力要強愛置業的中國人，再一次栽在了曾被視為“財富增長引擎”的房地產上。

據國家統計局公佈的數據顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落——這就是最新一輪房產危機的起點。

但在此前，全國房價連續上漲了76個月，長期且大幅增長的房價強化了老百姓對於“買房即增值”的認知。同時，互聯網與新興科技產業的快速崛起，在短時間內造就了一批“財富新貴”。又因投資渠道有限，房產便成為了普通家庭財富積累的主要方式，而這也符合當時大部分人的認知，就如85後購房者張蘿所説，“買房還能有錯了？”

2019年，即便知道1.5萬/平米的單價，已經高出其所在東部某沿海城市的房屋建築成本兩倍以上，張蘿還是以105萬總價買下了一套70平的次等學區房。

結果第二年，那裏的房價就在“穩中有降”的趨勢中緩緩滑落。那時的張蘿還心存僥倖，“我單價1萬5的房子它還能跌倒1萬嗎？”

又過一年，單價降至1萬。張蘿還沒認清形勢，“我100萬（的房子）它再差能跌到50萬嗎？”

今年3月，張蘿將房子掛牌55萬，無人帶看，甚至整個小區在近半年內都沒有成交。而她這套房的貸款還剩44萬，首付、利息全打水漂。

而這種情況還出現在全國無數個“張蘿”身上。

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一次本以為萬無一失的投資決策失敗，換來數十年的勞動成果作廢。難以承受的失利者到社交網絡上發出自己的故事，下面更多更慘的回覆能讓他在一些短暫的瞬間得以些許撫慰——知道大家都在經歷，自己並非唯一的“倒黴蛋”在此時是很重要的。

但這些聊以自慰的表象無法解決生活中的具體矛盾，錢就是沒了，當初買房的決策者就是會被指責的，生活質量也註定是下降的……

關於房價下跌，理論層面有很多解讀，比如“經濟週期調整”“系統性調整”等宏大詞彙，由普通個體承擔了最為具體的後果。

買房還能有錯了？

2019年張蘿買房前有幾個想法——

“第一，我想攢錢，我認為房子是保值的投資，當時的認知”；

“第二，可以把我媽的養老金全騙過來，她不至於去搞傳銷，也不至於去買保健品把自己吃壞了，我覺得她留着肯定得瞎買，還不如我瞎買，房子還能有錯了？房子還能不行？”

“第三，每個月3000塊錢的房貸，我至少能存下這3000塊錢，要不也就吃了喝了”；

“第四，當時認為我絕不可能留在北京，回去以後也不想守着我媽住，我就買一小房子離我媽遠遠的，我想買學區房，覺得學區房不會貶值。”

所以，剛攢了幾年錢的張蘿抱着儲蓄和理財的思路，定下了東部某沿海城市那套一樓帶院子的2000年前的二流學區房。55萬首付，50萬貸款。其中首付裏的50萬，是她從母親那兒套來的養老金，但房子跟母親分屬在城市兩端。

根據房地產市場數據，2018年為全局性房價高點，之後的2019年為“量穩價緩”之年，交易規模接近高峯。所以那年張蘿在房產交易大廳中看到的是滿滿當當的人頭和一條條長隊。還在攀升的房價和火熱的交易市場並未顯露出絲毫頹勢，也沒有給購房者任何提醒。

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蕭逸的購房時間比張蘿早一年，在2018年下半年。那時蕭逸想結婚，也剛賣掉一家公司，手上資金充足，另外，他看着廣州的房子從2014開始一路走高，看中的樓盤均價從4萬漲到6萬，在當時的漲勢下，蕭逸覺得再不買就買不起了。

於是，他選中了一個位於廣州老城區中難得的新樓盤，新房精裝修、有學區、四通八達，總價640萬。因為想留部分資金再投資，外加對自己的收入比較有信心，所以蕭逸選擇了高槓杆購房，首付200萬，貸款440萬。

在房地產正火熱的2018年，1995年出生的蕭逸在貸款徵信上可謂毫無優勢——年齡小，名下無資產，之前自己創業，工資流水只有10個月，連信用卡都沒有，因此蕭逸的貸款利率被上浮到了6.45%左右，最初房貸每月要還2.6萬，其中2.15萬是利息。

在蕭逸買房後的三年內，這個樓盤的單價還在上漲，他記得在2021年，樓上一户的成交單價是7萬多一點。所以，在一段時間內，蕭逸覺得自己的買房決策並無問題。

Era在買下北京豐台的那套頂樓老破小時，也曾以為躲過了房價高點。

2022年4月，Era與愛人剛結婚一個月，兩個北漂青年需要一個屬於自己的小家，至少能夠養貓自由，不會再因此受房東牽制。還有很重要的一點，他們不想錯過這樣一次能被雙方父母提供大額資金支持的機會。

在兩人通勤的折中區域，兩人看中了一套全南向的小兩居，建於1994年的6樓頂層，“卧室多寬，窗户就有多寬，再加上頂層沒有啥遮擋，覺得卧室很大，一進去很亮堂。”還沒看幾套房的年輕人一下就被滿屋子的陽光征服了。

這套掛牌319萬的67平兩居室，最終以315.5萬總價成交，單價4.7萬。首付155萬，貸款160萬。

擁有新家的喜悦持續了一年多，在這期間，小區的房價還有所攀升，高時，掛牌價能到5萬冒頭。

去年初，Era懷孕了，她意識到當初匆忙買下的這套小房子，承載不了他們有娃後的複雜生活，光是安置來照顧孩子的老人就已經是一個問題。她想換套大的。

但當她再打開房屋交易軟件時，看到的是一路下滑的房價。去年11月，這套小房子迎來了新的小主人，而它的單價已經降到了3.7萬。

今年2月，Era想用AI幫她測算一下換房成本，而DeepSeek的結果顯示，她的這套房子已經虧了115萬。

“再不賣，

這房子就會成為一個負資產”

張蘿老家所在的東部沿海城市比北上廣深等一線城市的房價更早顯現出頹勢。在她買完房的第二年，2020年，房價就已開始下滑；2021年，疫情全面爆發，她發現這個小區已經完全沒了成交；2022年，她決定把這套房子掛出去，原價肯定賣不出去，她掛了85萬。因為，她在北京買房了，急需回籠資金。

北京的房子30多平，240萬，其中20萬仍然來自母親的養老金，有100萬來自親戚朋友的借款。張蘿用石墨文檔做了一張大表，裏面記錄了她的所有“債主”和相應欠款。在之後的幾年中，張蘿形容自己是在“頭拱地”地掙錢。

85萬的售價掛了半年，毫無進展，有一天張蘿突然接到了一個自稱房產中介店長的電話，他很不客氣地讓張蘿把房源信息從網上撤下來 ，“這價沒人看。”

這通電話是讓張蘿正確認識到當時形勢的第一個提示，雖然讓她很不爽。但也讓她發現，正幫她賣房的中介跟當初帶她買房的中介是同一個人，對方可能出於對她高價買房的愧疚或不好意思，沒有及時向她傳達真正的房價走勢，也使她錯失了機會。

那套房子就一直出租着，一月1800元，剛好夠它的貸款利息。這期間張蘿仍對其抱有一絲殘存的希望，“它100萬再差能跌到50萬嗎？”“萬一當地文旅火了呢？”曾經租客問她56萬賣不賣，張蘿一口回絕了。

又過了兩年，張蘿“認知終於提高了”，認定那套房子已經是一個壞資產，要抓緊賣。她行動了。為了跟新中介建立信任，她先給對方轉了200元紅包，還承諾成交後額外給對方2%的提成。

中介態度肉眼可見變得積極，好房寶等各種賣房手段都上了，也有人陸續看房並出價。那時張蘿的心理價位已經降到了65萬，但就在即將以60萬的價格成交時，買家跳單買了一個新盤。

事後中介告訴張蘿，“姐，現在都買新盤，沒有人買二手房了，咱這雖然是學區，但也不是最好的學區，現在最好的學區都空着。”

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蕭逸也意識到了危機。

2023年11月9日，廣州正式印發實施《廣州市建築工程容積率計算辦法》，規定，將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建築面積的15%放寬至20%，並允許設置一個滿足連續開敞率不低於40%的主景觀陽台，不限制其進深，高品質住宅的上限還可適當提高。

其中半開敞空間指的是陽台、入户花園或者設備平台等。這部分的半計容比例提高後，廣州新房的得房率將進一步提高，最高可以達到140%。

知道這一消息後的蕭逸還暗中安慰過自己，“送的都是陽台，送的都是飄窗”，直到去年8月，他跟同事去看了幾套“新規房”，立馬就繃不住了。“去了之後你會發現原來陽台是可以直接封掉的，都是實打實的面積，哪怕它就是飄窗，那也是你家的飄窗對不對？”

給他衝擊力最大的一套房子，掛牌面積69平，三室兩廳，使用面積近100平，總價180萬，“朝向也好，交通也好，只跟我隔了一兩公里，但它的價格是我的一半，面積還大那麼多，這就很過分了。”蕭逸的房子屬於“老規房”，100平的建築面積，使用面積只有70多平。

看過幾套後，蕭逸就再也沒有供這套房的心情了，更何況每月2萬多的房貸中有一半多是利息，這更降低了這套“老規房”的性價比。

房價的波動並不是蕭逸糾結的點，就算跌回4萬他也能接受。但他不能接受的是“它房價跟我一樣，但是面積大我一倍。”

他做了一個比喻，“你左手拿着一台iPhone，右手也是一台iPhone，但一個是1TB版本的，一個是256G的，兩個價格一樣的情況下，肯定是選擇1TB的。”

於是，蕭逸迅速啓動了賣房計劃。他以同小區同户型最低價掛出房源信息，很快，在去年10月就成交了，售價405萬。蕭逸算了下，加上虧掉的首付和這幾年還的利息等，總虧損接近400萬。但如果再不賣，這房子就會成為一個負資產，連剩餘的398萬房貸都無法覆蓋。

這幾年，北京的房價也降了。張蘿算了下，北京的房貸、老家的房貸，再加上之前買房借的錢，她現在還欠180萬。“如果我現在把北京的房180萬賣了，我就算平賬了，也就是説我用這5年的艱苦奮鬥追上了房地產的跌落，換來了跟我在家躺着啃老一樣的下場，甚至我媽這70萬利滾利還能再有點是吧？”

“我接受它漲不了了”

從背上房貸的那一刻起，張蘿就開始“頭拱地”地掙錢了。當時她還在一家互聯網大廠任職，在原本已經高負荷的工作之外，她還接着兼職。

她記得有一年自己下單了一盒丹東草莓，因為不在家，快遞被放進了小區的驛站，驛站開到晚上10點。但那段日子，張蘿沒有一天能在驛站關門前趕回來。等她終於把這盒草莓取出來的時候，發現它們都已經長毛了。那一刻，她覺得好心酸，哭笑不得。

買了北京的房子之後，張蘿告訴母親自己借了100萬，第二天，她單身多年的母親跟她説，自己一晚上沒睡，“要不然我去找個老頭嫁了，把這房子賣了，我去住人老頭家。”張蘿母親的房子在當地最好的學區內，想必比她那個二流學區房好賣。

張蘿很驚訝，也第一次意識到原來母親對她借錢這件事有如此大的壓力，之後她再也不敢跟母親提起相關的事兒了。只是每天早出晚歸不睡覺地掙錢，寫稿，一天寫一萬字。

今年3月，她又接到了老家房產中介店長的電話，對方告訴她，就在她的房子周圍，正在起一個新盤，“之前只是規劃，現在蓋到第五層了，全蓋起來以後會擋您家亮。”張蘿的房子在一樓，“現在來看房的人還意識不到這件事兒，但很快人家來看房的體驗就會變差了，所以你得抓緊賣了。”

“給我掛55萬。”張蘿這次是真的緊張了起來，心想50萬成交也好，即便也是賠錢的。但她再次發現了一個問題，就是這個新盤的信息之前中介沒跟她説過，“我跟他説提2個點，他也不想把這價落的太低了，他還跟我這休慼與共，息息相關了。”

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還沒下定決心賣房的Era，為儘量降低損失，只能瘋狂地提前還貸。當然，這個計劃從她剛買完房看到手機銀行APP裏的房貸利息幾乎跟本金一樣多時，就已經開始了，只不過，發現房價下跌後，更加速了她的還款節奏。

“到去年手裏有2萬塊錢都要提前還款，也就還兩三期，那也還，縮短還款年限。即使在我懷孕的時候，手頭的錢都存得很少，有的時候連5000塊錢都沒有，基本上都用來還房貸了。”只到了孕晚期，Era才留了3萬塊錢應急。

Era夫妻倆為此將生活成本降到了最低，“我老公一個月也就花兩三千，我這邊單位有食堂也不怎麼花錢，可能我去年最大的支出就是產檢了。”

過去這兩三年，Era提前還了約90萬貸款，除了兩人的工資外，一部分是她懷孕後父母貼補的生活費，一部分來自老公兩次被裁的賠償金。所以，Era先生工作的不穩定性更加劇了她們的憂慮。

產假期間，Era住在公婆家，近期她們就要搬回自己的小房子了。3只貓，1對反感貓的公婆、1個需要全方位照顧的嬰兒，外加1對要晚上8點後才能到家的年輕夫妻，在一個沒有客餐廳的小兩居里，Era一想就頭疼。

但她現在並沒有換房的魄力，“怕買了之後房價繼續跌怎麼辦？而且如果要換房，我們這個房子肯定得先賣出去，賣出到買入中間，如果房價波動，我們承受的壓力會比較大。”

雖然沒有人説，但房價下跌的壓力一直籠罩在這個家庭裏。Era總忍不住去刷房產交易APP，越看越emo，陷入對當初草率買房的無限懊悔；而不善表達的老公，一到家就扎進房間打遊戲，那是他唯一的放鬆方式。兩人很少會聊起房子的事情，就連其他方面的溝通也在減少。

沒有什麼好辦法，Era準備回京後先租一個房子過渡。

在長期收到“小區無成交”的這類消息後，張蘿的心理預期已經被拉到了低點，或者説，意志已經被消磨殆盡，“但凡還能有一點辦法，可能都會想我是不是還能再等等，我現在知道它漲不了了，我接受它漲不了了。”

4月，她把掛牌價調到了45萬，這是她最後的底線，因為這套房的貸款還剩44萬。

而北京這套房，雖然跌了，但她並不想賣，那是她的精神寄託。“這房子至少還能住。每個月交房租的漂泊孤苦無依的生活太難了，不想繼續那麼過了。”

當初買房借錢時拉的債主清單，已經在她這5年“頭拱地”地搞錢中，逐漸被標滿了還款後的綠色，只剩下8個人名例外，其中包括她媽。

老家的房子也終於在她“破釜沉舟”式的降價中迎來了買家，成交價45萬，平了她的貸款。

不過張蘿並不後悔買這兩套房，她説那是她當初認識不到位的必然結果。“我雖然沒跑過大盤，大家也都一樣，我還通過自己的努力追上大盤了。我這些年雖然一分錢沒掙，可是我也吃了喝了，我也長大了，該有的我也都有了，我也沒耽誤啥，我倒是沒為這兩個房子虧待過自己，沒有少吃過一口。你要説我為這兩個房子有什麼委屈的話，那就是我不想接的活我都接了，咬着牙我也幹，誰找我幹嘛我都聽聽，您有何高見，您有什麼好活？”

（應受訪者要求，張蘿、蕭逸為化名）