中關村AI大戰的火熱與現實：大廠、新貴扎堆，路邊店員稱“沒聽過DeepSeek”_風聞

在北京海淀區的寫字樓中，融科資訊中心地位非同一般，它的租金位居中關村最高價位。

不僅是高昂的租金，融科的地理位置也十分優越。20世紀80年代，中關村是電子一條街的起源地。如今，這一區域早已天翻地覆，逐步躍升為原始創新的策源地、科技賦能的主陣地和未來產業的引領地，聯想、抖音、搜狐等科技的Logo取代了昔日的電子商鋪招牌。中關村成為炙手可熱的科技生態中心。

同時，中關村地區入駐了眾多知名人工智能企業，年初爆火的深度求索（DeepSeek）就在融科資訊中心辦公。從融科資訊中心向東約5公里，是共享辦公園區花園路社區的Epark。一個多月前，因AI智能體Manus一夜聞名的北京紅色蝴蝶科技有限公司（下稱“紅色蝴蝶”）在此辦公。距融科資訊中心約1公里的京東科技大廈，入駐了AI明星企業月之暗面。

去年6月，海淀區規劃建設全球首個人工智能街區，匯聚起一批AI創新企業。這裏已形成一片全新的AI創新集羣——總面積僅5.28平方公里的中關村街道就聚集了86家人工智能公司，進駐在街道53棟重點商務樓宇中。融科官網顯示，辦公樓周邊毗鄰清華大學、北京大學等知名高校，有41所高等院校，206家以中國科學院為代表的國家（市）科研院所，堪稱中國人才和智力資源最密集的區域。 

AI新貴集中入駐，似乎在物理空間上二次激活這片區域的科技生態。AI火爆，讓這片區域的沸騰再度延續。

高昂租金與頂級企業入駐

今年初，因DeepSeek爆火，融科資訊中心B座成為熱門受訪地，許多網友前來樓下在門口的透明企業名牌牆拍照打卡。

租金的高昂在融科的服務上體現得十分直觀。時代週報記者實地探訪時注意到，當有車輛在融科資訊的大樓門口停下，門口的保安總會第一時間上前拉開車門，迎來送往，這種堪比五星級酒店的服務在其他辦公樓是十分罕見的。

△融科資訊中心 時代週報記者/.攝

進入大堂，整體挑高空間高大，大堂左右兩邊設置閘機，電梯也設有刷卡，防止被尾隨跟入。下午兩點，大堂很少有人走動。

“融科現在是中關村地段最貴的辦公樓。”一名地產經紀人告訴時代週報記者，以融科C座為例，一個8平米的工位租金至少需要2500元/月，這意味着一個百人團隊的公司如果想要入駐，月租金至少25萬元，一年達300萬元。附近其他辦公樓，類似工位的月租金通常為1000元-2000元之間。

“融科根本不看資金是否雄厚，而是非常注重入駐企業的資質，目前至少是500強企業才能入駐。”這名經紀人介紹道。

融科資訊中心共三棟大樓，已入駐約70家海內外公司，這些公司大多與AI相關，包含谷歌、蘋果、華為、英偉達、AMD等全球知名企業。時代週報記者在融科B座大堂的玻璃名牌牆上看到，與DeepSeek同在一棟樓的還有百度風投、元戎啓行等公司。

△融科資訊中心 時代週報記者現場攝

在中關村，月之暗面選擇了知春路的京東科技大廈。

起初，它在位於海淀區知春路的量子芯座辦公，如今搬到附近的京東科技大廈，這裏距離量子芯座僅1.5公里，距融科資訊中心也僅約1.1公里。

值得注意的是，DeepSeek的團隊成員，來自北大、清華的不在少數；月之暗面創始人楊植麟的本科學校是清華大學，兩家公司距離清華均約4公里，騎行或地鐵基本在半小時通勤圈內。不僅利於人才招募，也利於員工通勤節約時間。

有租賃業內人士表示，“此前北京CBD區域的租金價位比中關村稍高，但從2019年開始，中關村的租金開始追平CBD甚至反超。這和科技企業為了人才在中關村聚攏有關。”

京東科技大廈相關負責人也認為，辦公環境優質、配套服務完善、綠色環保、交通便利、行業人員密集等，都是企業選擇辦公的考慮因素。尤其對於人工智能行業來説，人才是核心生產力之一，因此在中關村入駐會對其成長有很大幫助。

二次激活的中關村

中關村的商業生態轉型經歷了多次變遷。

以月之暗面所處的京東科技大廈為例，京東科技大廈前身是翠宮飯店，2019年京東收購之後，改造為現代化辦公樓並進行了更名。

京東科技大廈相關負責人告訴時代週報記者，大樓以數智科技、高端智能製造等產業定位吸引了較多匹配企業入駐。目前，樓內大約有7家上市公司，近20家專精特新企業，近30家高新技術企業，以及近10家小巨人企業。其中，月之暗面可能是最年輕的入駐企業。

紅色蝴蝶所在的Epark社區，曾是北京老牌汽水公司北冰洋的老廠房，2018年後經過改造，劃入海淀區的人工智能街區。這裏的辦公氛圍與融科大不相同，風格更為開放鬆弛。

時代週報記者觀察到，Epark一樓大堂設置有枱球桌、衣櫃、吧枱等公共設施，午休時間到訪時有人在打枱球，許多人在大堂東倒西歪睡成一片，椅子上、沙發上、甚至地上，隨處可見酣睡中的人。二樓所有辦公室幾乎都是透明玻璃門的格子間。不同的格子間門口，貼着顏色不一的Logo或公司名稱。

△花園路社區Epark 時代週報記者現場攝

中關村還有不少大樓都經歷了翻修。

以位於中關村西區的鼎好電子商城為例，2003年開業，曾是北京規模最大的IT產品批零集散中心，總面積近20萬平方米，日均客流量達數萬人次。鼎好以“一站式電子主題商城” 聞名全國，曾被譽為“中關村數碼產品晴雨表”，也是中關村“黃金三角”（鼎好、海龍、e世界）辦公樓的重要組成部分。

十多年前，鼎好電子商城曾因傳統電子賣場衰落陷入“空置潮”，租金從每平方米30元/天跌至不足10元/天。如今，AI新貴企業的入駐，再度激活了這片產業生態。海龍大廈、e世界等傳統電子賣場逐漸轉型為AI算力中心、開源社區和孵化器。

時代週報記者實地採訪中關村瞭解到，2008年，寫字樓行業進入上升期，一直延續至2019年。這一年，中關村區域的寫字樓租金有所下滑，跌幅約為15%。不過，中關村中心位置的一些大樓的租金和出租率仍然維持在高位。

京東科技大廈從去年6月開始已達滿租狀態。“享受到了AI行業成長的紅利。”該大廈相關負責人説道。

2025年《中關村街道人工智能產業生態藍皮書》顯示，截至目前，整個中關村街道有86家人工智能企業，聚集路段最多的在知春路（20家），聚集企業最多的大樓是銀谷大廈（15家）。

△《中關村街道人工智能產業生態藍皮書》

中關村街道辦事處工作人員介紹，銀谷大廈的AI產業既有研發層也有應用層，可降低資源成本和溝通成本，“頭部企業發展得好，會帶動上下游產生集聚效應。”

時代週報記者注意到，知春路沿線的20家企業互相之間有產業鏈合作關係。例如，紫金數碼是抖音的下游服務商；今年2月開設的AI大學生實踐基地，就在京東科技大廈揭牌；而中關村街道辦事處馬路斜對面的一棟大樓，正掛着“抖音集團”的LOGO。

算力支持

當入駐的科技企業更為年輕、更為前沿，服務模式也在發生調整。

通常，為了服務好業主，高端的物業往往會不定期舉辦各類社區活動，活動類似多樣，從“吃喝玩樂”到文化娛樂都會覆蓋。

今年3月，融科資訊中心與湛廬文化舉辦了一場科技主題的籤售交流會。交流會的主咖嘉賓是《黃仁勳：英偉達之芯》一書的作者斯蒂芬·威特以及微軟中國的CTO韋青，舉辦地點在DeepSeek所在的融科資訊中心B座。

中關村街道工作人員向時代週報記者坦言：“人工智能企業對我們的傳統服務模式構成新挑戰。其他企業普遍關注税收減免、房租補貼等政策，而人工智能企業最核心的訴求集中在算力支持和人才引進兩方面。”

去年，中關村街道上線“關芯”AI智能政務服務系統，為企業提供找人才、找資金、找空間、找項目方面的服務。其中，“找項目”聚合了“中關村·智聚”創新創業大賽的優秀項目，方便企業對感興趣的項目投資。

與花園路社區同屬花園路街道的北航科技園區建設較早，主要依託北京航空航天大學的科研資源，從1999年成立就匯聚眾多企業，金山、用友等企業均在此辦公。

北航科技園區告訴時代週報記者，目前，在園企業200餘家，約12000人，包含人工智能，信息技術領域等戰略性新興產業相關企業。其中，行業內領軍企業和高成長型的初創公司也越來越多。

考慮到企業發展的不同階段和實際需求，北航科技園區設置了更靈活的租賃方案：比如，對一些發展前景好但前期資金並不充裕的初創企業，給予一定的租金緩繳期，或設計了階段性的租金遞增模式。

北航科技園區也表示，這種園區生態被“二次激活”的實感，來源於越來越多人工智能相關企業入駐；原有企業也在不斷擴張規模，招聘更多員工，增加研發投入；高校和科研院所的科研成果能夠快速在企業中得到轉化和應用。

△AI製圖

現實一面

AI熱潮迭起之餘也有現實的一面。

多名業內人士指出，中關村的人工智能產業的發展仍面臨多重製約——一方面，高昂的居住成本疊加户籍政策限制，導致人才引進與留存壓力加劇；另一方面，受商業模式成熟度不足、風險可控性低等因素制約，初創企業普遍面臨融資渠道狹窄的問題，傳統銀行貸款獲取尤為困難。

爆火一段時間之後，DeepSeek的辦公地已安靜下來。AI世界的沸騰，在現實生活的投射有限。時代週報記者實地走訪融科資訊中心B座馬路對面的煙酒行、咖啡店、五金店等，無論老闆還是店員，在聽到“深度求索”或“DeepSeek”時，臉上多是茫然神色，“沒有聽過”是大多數回應。

人工智能迎來產業發展大機遇，大廠和新貴，最重要的還是經受市場考驗。玩家們既在遵循相似的技術範式，又希望在應用環節做出差異化，以搶佔市場先機。這種競合關係，或構成眼下中關村AI暗戰的主基調。

接下來，業界普遍期待的AI超級應用能否出現、商業化能否有質的突破，目前並不明朗。難以避免的是，新一輪的激烈爭奪之後，有人得意，有人失意。

中關村片區今年的招商引資策略正迎來結構性調整。中關村街道工作人員透露，一方面着力吸引外省龍頭企業設立區域總部，另一方面積極承接外資研發中心落地，全年目標鎖定科技、文化領域企業20家。“我們特別注重文化類企業的戰略佈局，計劃通過’科技硬實力+文化軟實力’雙核聯動，構建創新型產業生態。”該工作人員補充道。

記者丨何珊珊

編輯丨郭儒逸

值班丨森   深

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