小區物業費，為什麼突然開始降了？_風聞

你家小區物業費降了嗎？

反正，在今年開春，重慶風花樹小區的物業費每月每平1塊8降到1塊3，降幅高達27.8%！

不少網友看後，很震驚：這物業費還能降？

實際上，這兩年，物業費下調的消息，已經不算稀奇了。

根據《2024年中國物業行業年度盤點報告》，重慶、銀川、青島和武漢上百個小區的物業費下調，降幅在20%-35%之間。

來源：克而瑞物管

換句話來説，全國東西南北中的各大城市，物業費都有下降。

這又是為什麼？

説到物業費，“高收費、低服務”是人們的普遍印象。

業主和物業之間的矛盾，也是由來已久的難題。如今正值降價潮，那我們首先得問，物業費真的合理嗎？

這個問題，不同的地方和不同時代的人，可能有不同的答案。至少，80後和90後對此可能感觸更深，“交物業費”這一行為概念，產生於大家從農村到城市的變遷中，過去幾十年物業費的定價機制也長期遵循“進城買房主導”模式。

也就是説，買新房與交物業兩者關係捆在了一起。

毫不誇張地講，中國物業費的歷史，是一部伴隨城市狂飆突進的成長史，2000年左右，城鎮化率還不足30%，物業費在許多人眼裏還是一個陌生的詞語，隨着越來越多的人進城安家落户，城鎮化率升至了67%。

於是，物業費逐漸成為一個大部分都繞不開的話題，其價格也隨之而變。

《中國住房大數據報告》顯示，目前我國75%的住房物業費在2元/月/平方米以內。即便沒有完全準確的參照物來衡量2元的價格算何種水平，但這比前十年還是要高出不少。

即便是最近這十年，2015年至2023年，全國商品房物業費年均漲幅也達到8.2%，高端項目普遍突破5元/㎡/月。

可見，“漲”一度是物業費的主基調。

如果按2元/月/平方米的物業費計算話，普通90平方米住宅一年要交2160元。

對大部分省份的普通家庭來説，這是筆不大不小的開支。

有繳費自然就獲得了服務。細細想來，物業管理者在安全守門、夜間巡邏、上門維修、業主活動、花草維護、工程檢查……好像又一個都不少。

那業主們對物業公司的感知度到底如何？答案可能有些揪心。

2021—2024年，我國住宅物業的整體換手率從1.7%增加到3.3%，每年足足有2萬個左右的小區在更替自己的物業公司。

住宅物業換手率 數據來源：克而瑞物管整理

換物業的原因，是業主們對物業公司提供的服務不太滿意。

去年，全國的業主們對物業公司的整體服務滿意度打出了73.1分，如果按照80分以上為良的算法，我國的物業滿意度顯然還沒達到相對高的水平。

圖源：中指數據、克而瑞——物業滿意度

試想下，當業主們覺得自己家裏的家電維修，公共空間的衞生管理、安全防護等與物業公司沒啥關係時，這種“物業可有可無”的想法就會變得多起來；要是物業方平時對業主們的訴求滿足不及時，這種“失落感”便會更強，滿意度就不會高，隨之帶來的便是，覺得物業公司的收費不合理。

這其中，又以中端住宅區的業主佔比最多，高達44.2%，畢竟，這是城鎮小區的主流住宅區。

物業費合理性調研

來源：《2024年住宅物業服務滿意度調研問卷》、克而瑞物管整理

物業服務好不好，直接影響了大家交物業費的積極性，2024年，重點城市的繳費率只有82%，比前年還低了一些，不乏有這方面的因素。

物業費繳費率 來源：克而瑞物管

有人不愛交物業費，原因是什麼？

綜合上述“物業費漲幅、業務滿意度”等情況判斷，老百姓對物業公司提供的服務質量感知如何，很重要。

再舉個簡單的例子，一邊是越來越多的物業公司開始降價乃至免收物業費，另一邊卻也存在某些小區漲價格的現象，例如，南京鼓樓區某高端樓盤物業費逆勢上漲15%，只是其新增改進了讓羣眾頗為讚許的智能安防系統與健康管家服務。

這就能揭示出一個道理：業主們在乎的可能不單是費用高低之爭，更關鍵的是質價是否相符。

對於每一位身居小區的業主而言，物業自然是極為需要的，只是其服務價格過去整體是物業單位所主導的。

物業存在的真正問題，也可能不單純是費用問題，誰的議價能力強，誰往往就佔據了制高地位。過去，物業與房子又是打包賣給業主的，物業公司自然佔據了一定“控制權”。不過此類情況似乎在發生改變。物業費降價潮説明了這一點。

那物業費下降的真相又有哪些？

這裏面既有市場這隻無形的手，也有政府這隻看得見的手。

在市場供應層面，房地產這幾年確實正處於轉型發展週期中，過去城鎮化的快速發展催生了大量的住宅小區的開發，導致房子供應逐步增加，這時候房子多了，有的房子人沒住進去，就出現了一個現象：空置。

來自貝殼研究院的研究表明，即便是三年前的2022年，我國28個大中城市平均住房空置率達到12%。

而我國主要城鎮人口又集中在一、二、三線城市，大城市有虹吸效應，越往下吸引力則逐步減少，與之對應的空置率分別為7%、12%和16%。

城市房屋空置率 數據來源：貝殼研究院

反過來看，物業公司也有些“過剩”。

在2008年我國物業公司僅為5.8萬家，這一數據在2024年達到了近37萬，越來越多的玩家湧入物業服務這個小區最後一米的賽道做起了生意。規模一大，競爭隨之產生，這在房地產進入深度調整期後顯得尤為明顯。

為了應對競爭，物業方會主動求變，比如中海物業為了持續競標獲得武漢江夏的中海光谷錦城某住宅區的物業管理權，在歷經內部討論後，就曾一度兩次宣佈降低物業費，從早期的3.3元/平方米降至2.6元/平方米。

更有一些地方的物業公司開始了“卷”價格，武漢、重慶這些二線城市個別小區降低已經達到50%，這裏還包括了一些別墅羣，武漢某高端小區物業費從7.6元下降到3.8元。

至於看得見的手，是政府推動或者國家法律法規完善的結果。

比如，江蘇鎮江的物業降價，就是由政府發佈一手促成，諸如全國其他很多城市不少也是如此，青島、重慶、銀川、武漢還有山西全省，均曾發佈物業費新規，且這還只是一部分。

2024年部分城市物業管理政策

除了行政手段，法律層面的《中華人民共和國民法典》第二百八十四條明確，“業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。”

這就給了業主一個自由選擇的空間，而2024年住建部《物業服務收費管理辦法》作出類似的要求，強調費用調整必須經雙過半業主同意。北京海淀區試點“菜單式收費”，將綠化養護、電梯維保等項目拆分為19個可選項，業主選擇率不足60%的服務項自動取消。

諸多舉措給了業主更大的選擇權利，國家行為的推動，或許一方面是為了滿足羣眾更好的居住品質，另外一方面也有對房地產調控的訴求。

既有市場供求關係的深刻變革，又有有形之手的深刻調整，物業的議價能力增強，物業費進入降價階段，成為順理成章的事情。

但降價是不是意味着降服務，這成為當前需要業主關注的疑問。

自前些年國家層面將物業管理公司的稱謂定義為“物業服務公司”開始，“服務”這個詞語就被深深地印在了業主們的心裏。

也只有真正的品質服務，才能真正體現物業和業主之間真實、平等和互惠的關係，小到每個社區的一花一草一木，大到主動回應關心業主們的每個訴求。

比如，在廣西某小區，物業公司在優化物業費後，又調整了服務的方式，除了原有內容外，還為業主們主動增加了上門家政、社區團購、羣眾精神娛樂文化活動等服務。

有網友就此表示，大多物業單位的降費，不能只當作一筆簡單的經濟賬來算，背後應體現新時代下物業管理變革的內涵。

的確，從“管理”到“服務”的轉型是物業公司的必然之路，這裏屬於“1＋1＞2”的關係，即“管理好該管的小區事項，服務好該服務的對象”才能超出業主們的預期，特別是在AI時代，要如何把智能巡檢、高壓清洗機、掃地機器人、智能客服等新技術應用得好，將成為考驗物業單位的一道題。

而服務的前提又是提供服務者的能力素養。

在物業服務滿意度調查的一些細分維度評價指標中，客户服務情況得分為78.6分，位列第一位，表明該板塊確實是大家關心的核心問題，這裏包括了人員的態度、素質以及解決問題的能力。

2024中國物業服務滿意度研究報告

以後，物業公司與業主的關係是，大家開始迴歸到各自真正的平等位置，物業公司憑藉着專業的能力，守護好小區的每一處環境、服務好每一個業主，業主則迴歸主動管理的常態，而不是傳統的“被交錢”的簡單行為。

前兩天，和一個朋友聊天，聽到一個比較有意思的現象。

先前，很多地產公司既搞房地產開發，也搞物業，但在內部物業板塊某種程度上是被“瞧不起”的，開會都坐在最後。

因為，房地產板塊高大上，來錢快，而物業乾的是苦髒累的活，來錢少又慢。

但新形勢下，不一樣了。房地產板塊抖抖霍霍，反而是物業板塊現金流很穩健。

這個有意思的現象背後，其實還可以追問更深一層：在房地產迴歸居住屬性的大背景，物業唯有通過提供品質服務，靠着質價平等的原則，才能讓每一位交錢的業主“心服口服”。

物業費降價潮，只是第一步。