改變開發商戰略的調控政策終於來了_風聞
北海湾拐角-1小时前
這大概是影響開發商戰略最狠的一次
昨天中央層面官宣了份推動城市更新的文件，消息在朋友圈悄悄劃過
確實這不像是能引起市場震盪的樣子
但如果真正讀透這份文件你會發現越是這種安靜文件尖叫聲越大
房企小夥伴看完眼睛牢牢鎖定第三大點的第二小點
他説他打算辭職的事可以緩緩了，總覺得行業在某種轉角還是有希望的
中介朋友看到城中村改造那部分不動聲色的笑了下
他跟我説4月他接的幾個單子都是來自附近拆遷爺叔剛拿到的拆遷款
所以這是份什麼文件，它又有什麼特別
首先文件本身內容從改造到更新我們都見過，但微妙的是在一些土地市場的細節上有加料
其次市場上還是頭回看到如此全面的有關城市更新、城市發展的系統化輸出，但凡沒見過的現象背後一定有些東西變了
説的越發玄乎了，我們就從最實際那條説起
01
來自土地市場的幾點乾貨
看似跟以往文件和會議內容相差無幾的內容在土地篇加了點不同
首當其衝第一條“推進土地用途合法轉換”
我自己最近在整理濱江段的土地控規
這裏面世博濱江、前灘濱江他們2022年的規劃地塊也發生了轉性
這件事放在土地市場放在土地市場根本不稀奇，投拓的小夥伴可以把這當飯吃
但各位懂的，默許、允許、推動是三件不同的事
土地市場好像更市場化了
其二是在土地開發形式的兩點：推動混合開發、零星土地的集中改造
越是高能級的城市開發越需要複合型開發，這在香港、新加坡等城已經被驗證
同時城市核心地塊的開發永遠都面臨非完整、非規則的零星開發
土地開發的難度上來了
其三土地市場的機動性在改變：容積率獎賞機制、閒置土地回收的阻礙弱化
容積率機制在過去幾年也偶有出現，但中央層面的官宣以及細想我們身邊項目的落位，這事還是跟以往有了量和質的區別
你會看到城市在規劃層面的機動
所以這些跟我們什麼關係
房地產市場從根本上説還是土地市場的資本流轉，當源頭段土地市場發生改變的時候，後續新房和二手都會被關聯
當我們去把這份文件的土地市場全部拎出來的時候你會看到一個更向市場靠攏、更接近透明、更長週期運作的土地市場
而這意味什麼呢，你去觀察現在的上海市場可能會有點答案
這幾天火爆市場的綠城潮鳴東方其實就是去年小米濱江商辦地塊
小米吃力沒能吃下這塊地，而這塊地再評估後果斷改為住宅繼續投入土拍市場
而這一改不僅改出了板塊地王項目，也爆出了19萬/平單價的市場行情
更讓人沒想到的是套均0.5個小目標的項目最後賣成了日光盤
周邊的二手房東再掛牌的時候都多了點信心
招商老靜安項目所在地塊不算大也不算規整，地塊還被城市道路一分為二
但通過二層連廊跨越城市道路進而彌合城市零星地塊的設計還是贏得了市場口碑
土地端的混合開發幾乎是上海土地市場標籤
徐匯濱江香港置地地塊、陸家嘴北濱江太古源地塊，這些都是高難度開發項目
自然引進的開發商也都是住宅和商業能力兼備的開發老手
最後向市場輸出的項目，香港置地啓元、太古源邸都是兼具市場和口碑
徐匯濱江某地塊規劃（複合型開發）
還有普陀桃浦板塊關於地塊容積率的獎勵
以及靜安徐匯交界處的交由港資開發的閒置土地的果斷回收
這些細節倒不用全部展開，我們倒可以問問自己關於市場的態度是不是變得微妙
一方面對市場心存懷疑
但另一方面又對市場不斷爆出的高價地塊以及新房的點狀火熱影響了預期
而這也是眼下市場裏最大的變化，就是在市場因為去年9月帶來的成交增量的同時，市場預期又受到來自土地和新房市場的牽引
回過頭我們再去看那些土地市場條目，你會發現意義不一般
02
接着就是老生常談的城市更新
但如果我們去細細展開這裏面的城市更新，也會有讓你驚訝的地方
首先是關於城市更新的數字
僅僅2024年全國實施城中村改造的項目就達到1863個
在這樣的趨勢下未來城中村改造這個數字只要你去盯他就在不斷增長
不過我更希望各位看到的是背後兩個循環
其一就是來自城市更新或者城中村改造帶來的小循環
也就是開頭中介樂兒不語的拆遷户訂單
就上海而言，整個4月如果你去問內環內尤其徐匯的中介小哥，他們在這個4月一定遇到過不少這樣的客户
買在徐匯核心區域附近、低樓層、小面積
這些需求就來自附近的拆遷户，而這也間接刺激了4月二手樓市，不過這只是局部風暴
比較大的循環還是整個城市更新的政策背景和經濟基本盤
這裏面各位可以去看看兩個網站
一個是各城市規劃和自然資源局官網上今年以來的拆遷補償公告
以上海為例今年在自然資源局官網公佈的拆遷公告同比大概增長了30-40%
另一個是地方債券官方平台
我們之前在城市債的文字提到過專項債以及超長期國債都是服務於城市基建、開發、經濟發展目的城市債券
你會看到專項債的發行額在不斷上漲
也就是説城市更新正在形成閉環
通過城市債和REITS等方式擴容資金來源，進而推動城市舊改刺激城市更新釋放土地和新一輪購買力，土地市場提振預期、購買力刺激流動性
而市場預期也在這樣的正循環中得到夯實
03
這次文件裏也讓我更加確信了一點
這次的文件內容跟過往相比某種程度上有兩點鮮明不同
首先更傾向人
比如鼓勵業主的自主更新、比如鼓勵設計師參與社區建設、比如個體角度下的城市發展
其次不知道各位有沒有從最近的政策類文件的土地篇，以及這次的城市更新文件裏感受到強烈的文化歸屬
這次的城市更新提出反對破壞舊城
嚴禁以危險住房名義違法違規拆除改造歷史文化街區、傳統村落、文物、歷史建築
積極推進城中村改造，做好歷史文化風貌保護前期工作，不搞大拆大建，“一村一策”採取拆除新建
在挖掘文化遺產價值、保護傳統風貌的基礎上制定綜合性保護、修繕、改造方案
似乎對於城市文化的保留提出了更深的訴求
當經濟發展更注重人的體驗、更注重單位附加值的時候，這意味的變化還是蠻大的
你會看到今天不管是人還是文化他們的共同點就在於增加了城市附加值
為什麼一份文件從頭到尾十多項，每項都在哪見過，但這次輸出卻讓人略感不同，這些細微的差別就在其中起作用
最後也是這次文件最基本的變化
就是你很難看到全國範圍之上一次關於城市更新的體系化輸出
大到城市基礎設施建設、小到鼓勵業主進行室內裝修
跨度也從文化傳承、跨越到超長期特別國債以及REITS背後的融資可能
有點和盤托出的意思
而和盤托出的背後除了落地的堅決之外
更為重要的是一種體系化構建
當所有要點被織成網狀呈現眼前的時候，你會發現要解決的不是問題，而是另起爐灶重新開火
為什麼總想着補缺而不是煥新發展模式
04
發現了麼，有些東西在變化
從土地市場的點狀改變，再到城市更新層面不斷明瞭的循環機制，最後落位的城市附加值這類概念性的牽引式發展
最重要的細節今天都被我挑出來分享給大家了
不過背後真正期待大家能夠意識到一件事就是
似乎不知不覺中很多事情的玩法變了
你會發現土地市場帶來的項目開發模式的改變、進而是產品端的劇烈震盪
你還會看到身邊市場其實在原有的波動起伏之下還有來自拆遷的子彈式影響
以及城市發展對於文化重視度又被提高到一個新階段
這些都在悄無聲息的改變我們的生活
當改變正在發生的時候你我渾然不覺，因為我們就正處於改變中
而這是這次城市更新文件帶給我們的一次啓示
以上為正文，來自巧克麗麗