最近蘇州園區的房價有點看不懂_風聞

大家經常開玩笑説，中國的園區分兩種，一種叫其他園區，一種叫蘇州工業園區

的確，園區作為蘇州樓市的風向標，對整個房地產市場的走向起着至關重要的作用

不光是在“金三銀四”實現了強勢領漲，新房成交均價全市最高

從剛需、剛改再到改善都展現出強大的吸引力

數據主要來源：克而瑞蘇州房產測評

而且最核心的金雞湖板塊，不僅拍出了6.5萬+/㎡的蘇州單價地王，還拍出了52億的總價地王

新“地王”準備打造的洋房低密產品，備案均價都要奔着8字頭去了

毫不誇張地説，這個價格絲毫不比一線城市的很多區域板塊差

最近園區的樓市表現到底有多猛，我帶着好奇，實地探訪了一番

01 

今年園區新房確實殺瘋了

之所以能夠殺瘋了，可以分析為三大原因

首先就是冒出了多個低密改善產品，精準抓住了當下客羣的改善需求

據不完全統計，2023年以來園區共推出了數十個帶洋房的新樓盤，總套數超過3000套

其中一半還都是“純洋房”社區，容積率都在2.0以下

資料整理自網絡，僅供參考

這些洋房項目的户型也很純粹，基本起步都在120平以上，最大的還有275平

而且有的只有1到2個户型，整個小區做到了高度統一

單價水漲船高，面積更大，也就使得上車的總價越來越高

比起過去新房都是密密麻麻20樓以上的高層，不限價之後更是打開了品質的天花板，開發商在每一處細節都做到了精益求精

以重奢會所出名的紫金翡麗甲第，大肆用了近20種奢石，根據場景特點融入每一處場景

並復刻了多個經典酒店的設計造型，將高奢酒店化生活方式，引入到豪宅圈層生活的日常

象嶼恆泰天譽東方入户大堂就選用了名貴石材打造，充分顯示出入户的儀式感

不僅立面採用了四個面全鋁板幹掛，還在客廳專門打造出了成本遠高於普通玻璃的落地防火玻璃

實現了“牆體消失”的絕佳效果，讓客廳看起來毫無遮擋，視野空間極度開闊

樣板間實景圖

這些洋房項目的去化表現都不錯，已經處於清盤狀態，現場可供挑選的房源數並不多了

畢竟今年以來整個園區洋房供求比低至0.4，每供應1套洋房至少有2人在搶購

數據來源：克而瑞蘇州房產測評

一位銷售向我介紹，買洋房的主要是園區上班族、新蘇州打工人、首次置換追求配套和價值預期的人

洋房之外，剛需新房的性價比也在不斷提升

就拿均價不到4萬/平的保利天匯來説，既是園區的首個“天字系”產品，又在細節上下了不少功夫

包括安排了**雙向開門電梯、四室全景飄窗**

樣板間實景圖，圖源蘇州樓市視野

讓每一户都擁有獨立的入户門廳，四個房間都能實現全面屏採光

大大提高了業主的使用效率

第三就是最近半年來，園區供應增長明顯，新房井噴

要知道園區一度被認為陷入了“房荒”，土地出讓的塊數在全市屈指可數********

數據來源：永聯行

去年拍的5宗宅地，除去已經入市的恆泰時光青澄和綠城玫瑰園兩個項目，還剩下3個項目將在今年入市 

分別是星合雙湖地塊、象嶼恆泰天熠東方以及蘇州首個招商序項目

容積率都在2.0以下，主要打造聯排和洋房產品，低密屬性非常純粹

而今年開年蘇州的第一場溢價土拍也在園區，由綠城以21.61%的溢價率、14.3億元的總價拿下斜塘地塊

隨後3月下旬，園區又拿出了湖西科技園的低密地塊

容積率僅有1.6，再加上三面環水，環境相當能打

最終還是由綠城經歷了182輪的競價大戰，以高達45.3%的溢價率拍得

項目效果示意圖，僅供參考

預計帶來全新的“鳳起系”產品，包括聯排、洋房和小高層三種形態，入市售價也將在7萬+/平

隨着這些高價地塊的持續拍出

資料整理自網絡，僅供參考

未來園區的新房價格還會繼續走高

02

二手房方面，改善大户型和學區房領頭

我們再把目光轉向園區的二手房

前兩年不可避免，各板塊也經歷了不同幅度的下跌

好在今年以來，園區的部分房源開始走出獨立的成交行情

先是1000萬以上的豪宅，前4個月一共成交了92套，尤其是4月賣出了34套的新高

平均每個月23套，也遠高於去年平均每個月僅有9套出頭的數據

數據來源：盛世豪宅

雙湖核心板塊的多個豪宅，如仁恆海和院、九龍倉國賓一號、水雲居西區等

走勢也出現了抬頭的意思，最新的成交單價差不多穩定在10萬/平

還有多個次新房140平的四房產品，集中在500到600萬總價位段

如楓情水岸、星公元名邸、中央景城、海悦花園等

因為和新房形成了差異化競爭，很多購房者在新房買不到這個價格的四房，從而帶動了二手成交的回暖

量價都有小幅上升，成交週期縮短，議價空間也在收窄

數據來源：鏈家

還有幾個大型社區一直霸佔成交量的榜首

以港資開發商九龍倉打造的風華里、年華里、繁華里為代表

三個小區在鏈家總的掛牌套數加起來快有350套

掛牌均價從3.5到4.0萬/平不等，實際成交由於户型和樓層位置差異較大，單價和總價的區間跨度也較大

另外，園區早期的一批熱門搖號盤也陸續有了成交

目前來看，仁恆海和雲庭的成交均價基本都在4.6萬+/平

中海華琚花園最新的兩套大户型成交總價都在1340萬+

進入今年的3、4月，又是一年一度的“學區熱”

園區一直是蘇州教育資源的頭部區域，成交主要圍繞西附、景城、“星”字頭的幾大熱門學區房

像星海雙學區的蘇都花園，3月一套119㎡的房源僅用了5次帶看、2天就成交了，議價率也只有不到7%

東湖大郡一到三期也差不多，10次以內帶看實現成交，議價率在5%到8%之間

03 

為什麼蘇州園區房價可以這麼猛

成立30多年來，園區的房價就伴隨經濟增長一路“狂飆”

光是2013-2023這短短10年，均價就翻了超過3倍還不止，穩坐蘇州樓市的頭把交椅

第一離不開工業產業的支撐，經濟增長有足夠的底氣

去年蘇州繼續穩居“全國工業第二城”，規模以上工業總產值達到4.70萬億元

僅次於深圳，把上海都甩在了身後

其中園區完成了6909.2億元，佔全市的近14.7%，特別是戰略性新興產業產值佔比已經突破了72%

數據來源：蘇州工業園區發佈

現在排在它前面的只有北上深的三大園區，還在迸發活力、繼續追趕

其次，離不開今年園區最新出台的房票政策支持

只要是符合要求的人才購買指定房源，按照學歷分別可以獲得7到25萬元不等的房票補貼

截止3月底園區房源庫一共納入了32個新房項目，累積發放了212張房票，帶動住房消費合同總金額達7.9億元****

圖源：蘇州工業園區發佈

還在靠近園區的高鐵站附近開設了房產超市****

面積是全市最大的，足足有3000平，交通便捷、人流集中

集中推介園區在售的幾十個新盤，進一步提升了大家購房的便捷度

最後就是“搶人大戰”的力度不斷加大，相關配套的持續完善

去年園區人才總量達到53.8萬人，人才密度高達56.4%，人才競爭力在全國開發區中繼續穩居首位

通過多種手段，吸引更多的年輕人才，衝刺2030年的135萬總人口目標

數據來源：報告派研讀

為了更好地留住人才，讓他們能在這裏享受生活

園區還在抓緊打造集研發、居住、商業於一體的“產城融合4.0”模式

04

説實在的，每一次來蘇州園區踩盤，我都感慨萬分

總能看到這裏發生的新變化，也更加佩服其背後的產業、教育、交通、商業等硬實力

圖源：蘇州工業園區發佈

今年在多重組合拳的發揮下，為蘇州乃至長三角地區交出了一份相當亮眼的成績單

園區正在用嶄新的面貌、開放的姿態，佔據樓市的“價值高地”

激活新房到二手房的置換鏈條，維持穩定的成交量，各種政策效應逐步顯現

也期待能實現以點帶面的作用，或許能全面盤活當地樓市

以上為正文，來自遠山