最近蘇州園區的房價有點看不懂_風聞
北海湾拐角-11分钟前
大家經常開玩笑説,中國的園區分兩種,一種叫其他園區,一種叫蘇州工業園區
的確,園區作為蘇州樓市的風向標,對整個房地產市場的走向起着至關重要的作用
不光是在“金三銀四”實現了強勢領漲,新房成交均價全市最高
從剛需、剛改再到改善都展現出強大的吸引力

數據主要來源:克而瑞蘇州房產測評
而且最核心的金雞湖板塊,不僅拍出了6.5萬+/㎡的蘇州單價地王,還拍出了52億的總價地王
新“地王”準備打造的洋房低密產品,備案均價都要奔着8字頭去了

毫不誇張地説,這個價格絲毫不比一線城市的很多區域板塊差
最近園區的樓市表現到底有多猛,我帶着好奇,實地探訪了一番
01
今年園區新房確實殺瘋了
之所以能夠殺瘋了,可以分析為三大原因
首先就是冒出了多個低密改善產品,精準抓住了當下客羣的改善需求
據不完全統計,2023年以來園區共推出了數十個帶洋房的新樓盤,總套數超過3000套
其中一半還都是“純洋房”社區,容積率都在2.0以下

資料整理自網絡,僅供參考
這些洋房項目的户型也很純粹,基本起步都在120平以上,最大的還有275平
而且有的只有1到2個户型,整個小區做到了高度統一
單價水漲船高,面積更大,也就使得上車的總價越來越高
比起過去新房都是密密麻麻20樓以上的高層,不限價之後更是打開了品質的天花板,開發商在每一處細節都做到了精益求精
以重奢會所出名的紫金翡麗甲第,大肆用了近20種奢石,根據場景特點融入每一處場景
並復刻了多個經典酒店的設計造型,將高奢酒店化生活方式,引入到豪宅圈層生活的日常

象嶼恆泰天譽東方入户大堂就選用了名貴石材打造,充分顯示出入户的儀式感
不僅立面採用了四個面全鋁板幹掛,還在客廳專門打造出了成本遠高於普通玻璃的落地防火玻璃
實現了“牆體消失”的絕佳效果,讓客廳看起來毫無遮擋,視野空間極度開闊

樣板間實景圖
這些洋房項目的去化表現都不錯,已經處於清盤狀態,現場可供挑選的房源數並不多了
畢竟今年以來整個園區洋房供求比低至0.4,每供應1套洋房至少有2人在搶購

數據來源:克而瑞蘇州房產測評
一位銷售向我介紹,買洋房的主要是園區上班族、新蘇州打工人、首次置換追求配套和價值預期的人
洋房之外,剛需新房的性價比也在不斷提升
就拿均價不到4萬/平的保利天匯來説,既是園區的首個“天字系”產品,又在細節上下了不少功夫
包括安排了**雙向開門電梯、四室全景飄窗**

樣板間實景圖,圖源蘇州樓市視野
讓每一户都擁有獨立的入户門廳,四個房間都能實現全面屏採光
大大提高了業主的使用效率
第三就是最近半年來,園區供應增長明顯,新房井噴
要知道園區一度被認為陷入了“房荒”,土地出讓的塊數在全市屈指可數****
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數據來源:永聯行
去年拍的5宗宅地,除去已經入市的恆泰時光青澄和綠城玫瑰園兩個項目,還剩下3個項目將在今年入市
分別是星合雙湖地塊、象嶼恆泰天熠東方以及蘇州首個招商序項目
容積率都在2.0以下,主要打造聯排和洋房產品,低密屬性非常純粹
而今年開年蘇州的第一場溢價土拍也在園區,由綠城以21.61%的溢價率、14.3億元的總價拿下斜塘地塊
隨後3月下旬,園區又拿出了湖西科技園的低密地塊
容積率僅有1.6,再加上三面環水,環境相當能打
最終還是由綠城經歷了182輪的競價大戰,以高達45.3%的溢價率拍得

項目效果示意圖,僅供參考
預計帶來全新的“鳳起系”產品,包括聯排、洋房和小高層三種形態,入市售價也將在7萬+/平
隨着這些高價地塊的持續拍出

資料整理自網絡,僅供參考
未來園區的新房價格還會繼續走高
02
二手房方面,改善大户型和學區房領頭
我們再把目光轉向園區的二手房
前兩年不可避免,各板塊也經歷了不同幅度的下跌
好在今年以來,園區的部分房源開始走出獨立的成交行情
先是1000萬以上的豪宅,前4個月一共成交了92套,尤其是4月賣出了34套的新高
平均每個月23套,也遠高於去年平均每個月僅有9套出頭的數據

數據來源:盛世豪宅
雙湖核心板塊的多個豪宅,如仁恆海和院、九龍倉國賓一號、水雲居西區等
走勢也出現了抬頭的意思,最新的成交單價差不多穩定在10萬/平
還有多個次新房140平的四房產品,集中在500到600萬總價位段
如楓情水岸、星公元名邸、中央景城、海悦花園等
因為和新房形成了差異化競爭,很多購房者在新房買不到這個價格的四房,從而帶動了二手成交的回暖
量價都有小幅上升,成交週期縮短,議價空間也在收窄

數據來源:鏈家
還有幾個大型社區一直霸佔成交量的榜首
以港資開發商九龍倉打造的風華里、年華里、繁華里為代表

三個小區在鏈家總的掛牌套數加起來快有350套
掛牌均價從3.5到4.0萬/平不等,實際成交由於户型和樓層位置差異較大,單價和總價的區間跨度也較大
另外,園區早期的一批熱門搖號盤也陸續有了成交
目前來看,仁恆海和雲庭的成交均價基本都在4.6萬+/平
中海華琚花園最新的兩套大户型成交總價都在1340萬+

進入今年的3、4月,又是一年一度的“學區熱”
園區一直是蘇州教育資源的頭部區域,成交主要圍繞西附、景城、“星”字頭的幾大熱門學區房
像星海雙學區的蘇都花園,3月一套119㎡的房源僅用了5次帶看、2天就成交了,議價率也只有不到7%
東湖大郡一到三期也差不多,10次以內帶看實現成交,議價率在5%到8%之間
03
為什麼蘇州園區房價可以這麼猛
成立30多年來,園區的房價就伴隨經濟增長一路“狂飆”
光是2013-2023這短短10年,均價就翻了超過3倍還不止,穩坐蘇州樓市的頭把交椅
第一離不開工業產業的支撐,經濟增長有足夠的底氣
去年蘇州繼續穩居“全國工業第二城”,規模以上工業總產值達到4.70萬億元
僅次於深圳,把上海都甩在了身後
其中園區完成了6909.2億元,佔全市的近14.7%,特別是戰略性新興產業產值佔比已經突破了72%

數據來源:蘇州工業園區發佈
現在排在它前面的只有北上深的三大園區,還在迸發活力、繼續追趕
其次,離不開今年園區最新出台的房票政策支持
只要是符合要求的人才購買指定房源,按照學歷分別可以獲得7到25萬元不等的房票補貼
截止3月底園區房源庫一共納入了32個新房項目,累積發放了212張房票,帶動住房消費合同總金額達7.9億元****

圖源:蘇州工業園區發佈
還在靠近園區的高鐵站附近開設了房產超市****
面積是全市最大的,足足有3000平,交通便捷、人流集中
集中推介園區在售的幾十個新盤,進一步提升了大家購房的便捷度
最後就是“搶人大戰”的力度不斷加大,相關配套的持續完善
去年園區人才總量達到53.8萬人,人才密度高達56.4%,人才競爭力在全國開發區中繼續穩居首位
通過多種手段,吸引更多的年輕人才,衝刺2030年的135萬總人口目標

數據來源:報告派研讀
為了更好地留住人才,讓他們能在這裏享受生活
園區還在抓緊打造集研發、居住、商業於一體的“產城融合4.0”模式
04
説實在的,每一次來蘇州園區踩盤,我都感慨萬分
總能看到這裏發生的新變化,也更加佩服其背後的產業、教育、交通、商業等硬實力

圖源:蘇州工業園區發佈
今年在多重組合拳的發揮下,為蘇州乃至長三角地區交出了一份相當亮眼的成績單
園區正在用嶄新的面貌、開放的姿態,佔據樓市的“價值高地”
激活新房到二手房的置換鏈條,維持穩定的成交量,各種政策效應逐步顯現
也期待能實現以點帶面的作用,或許能全面盤活當地樓市
以上為正文,來自遠山