中國房地產報連發數文：推行現房銷售時機並不成熟_風聞

現房銷售需因勢利導

近期，關於現房銷售話題再次成為業界和媒體關注的焦點。一是源於某外媒一則“中國正考慮全國推廣現房銷售”的“小作文”；二是源於5月7日金融監管總局關於“近期將加快出台與房地產發展新模式相適配的系列融資制度”的表述；三是河南信陽出台文件，要求“新出讓土地開發的商品房一律現房銷售”。

現房銷售作為房地產發展新模式的重要一環，其試點工作早已在推進過程中。據機構統計，目前全國至少已有30個省市發佈推進現房銷售試點的相關文件，18個城市推出實質性支持舉措。從市場情況看，現房銷售在商品住宅銷售中的佔比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%，5年提升18.1個百分點，推進速度可見一斑。但是從目前房地產市場形勢看，全面推行現房銷售時機並不成熟。

首先，全面推進現房銷售會給企業端造成更大的經營壓力。年報數據顯示，2024年上市房企整體銷售毛利率僅為14.6%，銷售淨利率為-8.31%，行業整體投入資本回報率（ROIC）僅為0.2233%，均創下歷史最低水平。2024年行業整體資產負債率為75.4%，雖較2023年略有下降，但仍處於較高水平。從上述指標可以看出，目前房地產行業面臨盈利能力下降、成本費用提升、流動性壓力大的狀況。現房銷售意味着項目開發週期從2年延長至3~5年，房企資本回報率將進一步降低，現金流壓力進一步加劇。在缺乏相關支持政策情況下，過快推行現房銷售，有可能導致房企現金流枯竭，若引發房企信用危機，不利於鞏固房地產市場穩定態勢。

其次，現房銷售對土地市場也會產生一定影響。現房銷售模式下，土地出讓門檻抬高，房企拿地的難度和不確定性增加，進而影響到土地市場復甦。以海南為例，2020年全面推行現房銷售後，土地成交面積鋭減54%。杭州2021年推出的10宗現房銷售地塊中，9宗因房企資金壓力流拍，最終政策被迫擱置。目前土地市場剛剛有所回暖，如果全面推行現房銷售，無疑將極大影響到土地市場的復甦節奏。

現房銷售作為一項涉及金融、土地、行業生態的系統工程，全面推行不可操之過急，更不能搞“一刀切”。目前仍需以地方試點為基礎，進一步完善相關配套政策，因勢利導逐步推進。結合各地試點經驗，相關配套政策大致包括以下幾個方面。

一是金融支持政策。5月7日金融監管總局表示，“近期將加快出台與房地產發展模式相適配的系列融資制度”，業界猜測支持現房銷售或是其中一項重要內容。例如，可通過進一步推廣REITs（不動產投資信託基金）、政策性貸款等工具，延長開發貸期限至現房銷售階段，緩解房企資金壓力；鼓勵長期資本參與現房項目，構建多元化融資體系；允許開發商分期繳納土地出讓金、帶規劃方案供地，降低房企前期資金門檻，對現房項目土地出讓金繳納期限給予彈性調整。

二是税收財政政策支持。税收優惠方面，推遲預繳税金至銷售率90%節點，縮短增值税留抵退税週期。對實施現房銷售房企減免部分土地增值税或所得税。購房激勵方面，包括對購買新建商品住房現房的予以購房補貼、契税補貼或利率優惠。

三是實施差異化區域政策。在庫存高企的三四線城市優先推行現房銷售，以此控制新增供應。在市場壓力之下，這些城市期房項目已經乏人問津，現房銷售也是順勢而為。熱點城市則可根據庫存狀況逐步推進，根據具體項目實施差異化政策，避免短期供應斷層加劇供需矛盾。對於已實施現房銷售的城市，也需設置2~3年緩衝期，並採取“新老劃斷”方式，允許已拿地項目按原預售規則執行。對於採取預售的項目，加強預售資金監管是最關鍵一環。

不要慌！現房銷售不搞“一刀切”，樓市繼續着力穩信心穩預期繼海南之後，又一地方宣佈將全面落實現房銷售。

5月13日，河南信陽市住建局官網顯示，為持續推動房地產市場止跌回穩，抓好房地產市場化風險、去庫存、控增量工作，信陽市住建局起草了《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，現將該工作措施面向社會公示，公開徵集意見。公示時間為2025年5月6日至2025年5月15日。

該文件中最引發關注的便是，“文件印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”。據此，信陽將成為今年首個全面落地現房銷售模式的城市。

不過，據記者瞭解，因該舉措尚處於公示階段，還在收集各方面反饋意見，後續內容可能會作出調整。

此事件引發了現房銷售模式能否全面推行的大討論。據記者多方採訪瞭解，現房銷售制度將有力有序推進，這是大趨勢，但並不意味全國“一刀切”地立即取消預售制。未來相當長一段時間內，將是期房與現房並存的時代。

“信陽發佈這個政策的時間點，正好是彭博社報道中國要全國推行現房銷售的新聞之後，加劇了市場上的恐慌，我瞭解到某省的一些計劃跟進，不是説現房銷售不好，而是要做好分段推進和支持政策的安排。”一位不願具名的房地產人士表示。他建議，房地產市場穩定態勢的基礎還需要進一步鞏固，任何收緊性政策要做好引導，提前創造有利條件。

多城試點現房銷售

根據信陽市住建局起草的文件，嚴控預售許可條件，嚴格預售資金繳存，嚴格實行項目開發公司制。

按照“新老有別”原則，對於已取得施工許可證的項目，在“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”或“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，可申報商品房預售許可。文件印發後新取得施工許可證的項目，需施工進度達到主體封頂方可申報預售許可。文件印發後新出讓土地開發的商品房，則一律實行現房銷售。

“新老有別”的原則，也給市場傳達出積極明確的信號，不至於引起市場預期的混亂。

關於推進現房模式並非近期思考，而是去年底以來的系統謀劃。去年底，河南省人民政府發文提出，全方位提振住房消費，取消商品住房限制政策，鼓勵開展現房銷售。作為河南省轄地級市，信陽為何成為今年首個落實現房銷售制度的城市？

“河南房地產市場差異較大，有些城市不是現房基本賣不掉，一些開發商的項目也是封頂以後才開售的。”河南當地一位房地產從業人士稱。

當前，信陽樓市仍處於調整階段，商品房去庫存壓力較大，土地市場表現亦不理想。根據中指院數據，今年1～4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。同時在較弱的市場表現下，當前信陽市場中已有不少項目實質上處於現房銷售狀態。

中指研究院政策研究總監陳文靜預計，現房銷售政策的推出對於信陽短期房地產市場影響或較小。現房銷售將對購房者、房企、行業帶來深遠影響，在庫存量大的地區推進，也符合中央“嚴控增量”的要求。

在此之前，全國多地積極探索推行現房銷售。海南在2020年3月後出讓土地建設的商品住宅均已實行現房銷售，至今已落地超5年時間，是首個全面落實現房銷售的省份。

據中指院不完全監測，2022年末以來，全國超30個省（市）出台現房銷售相關政策。比如，合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點；荊門是湖北省內唯一試點現房銷售的城市，今年4月該市首批試點項目中的一個項目入市，商鋪售罄住宅簽約超8成。

一線城市中，上海自2024年7月起開始試點“現售為主、預售為輔”的模式，規定新獲批項目必須達到主體結構封頂才能銷售，較此前“取得施工許可證”的標準明顯提高。上海市房管局公佈的數據顯示，試點半年來，上海新增商品房項目中現房銷售比例已從之前的7%上升到26%，市場反應總體平穩。這些城市的做法被視為全國性預售制改革的“試驗田”。

配套政策要先立先行

從長遠視角看，現房銷售模式正持續推進，趨勢不容忽視。

2024年二十屆三中全會上審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，明確提到改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。這是從頂層設計作出的重大改革部署。

去年底召開的全國住房城鄉建設工作會議，將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”列為2025年構建房地產發展新模式要重點抓好的工作之一。

自2021年房地產全面調整以來，深受交房困擾的買方市場不斷呼籲現房銷售。中國房地產業協會2025年1月消費者調查顯示，83%的潛在購房者更傾向於購買現房，71%的受訪者認為預售制是導致房屋質量問題和延期交付的主要原因。

從市場面來看，現房銷售已具備一定規模。目前，現房銷售佔到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依賴度較小的城市實施全域現房銷售，多數城市推出現房銷售試點項目或在年度拍地中確定一定宗數的現房地塊。

對於預售制改革的必要性，業內並無太大爭議，爭議主要集中在改革路徑和時間表上。今年1月行業座談會上，有關方面曾表示，預售制度並非一成不變，也不會一夜消失。改革將把保障市場平穩運行和保護購房者權益放在首位，給予企業充分的適應期。

現房銷售不是簡單的等房子建好了再賣，其背後涉及的是房地產行業的去金融化，核心是讓房地產從高槓杆、高信貸的金融化行業迴歸製造業。因此，中國預售制改革的核心障礙不是制度本身，而是配套金融體系的不完善，須配之以多元化、低成本的融資渠道。

“因為不管是開發商的財務平衡基礎，還是地方政府的土地財政基礎，都是建立在預售制度下的。從預售轉到現售，必然會導致前端資金佔用大，但回收週期長的‘錯配現象’，也會導致開發商拿地積極性明顯下降。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

基於這些實際情況，李宇嘉表示，現售能不能順利推行關鍵看配套政策，首先是金融支持，如果把開發貸利率降到很低水平，現房銷售的資金壓力就小了；其次是地價要降低；第三，營商環境也要完善，比如“拿地即開工”“銷售即辦證”，鼓勵聯合拿地。

好消息是，5月7日，國家金融監督管理總局局長李雲澤在國新辦新聞發佈會上宣佈，將加快出台與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，並推出八項增量政策措施，旨在鞏固經濟回升態勢，推動房地產行業向高質量發展轉型。

“房地產的問題，看似一團亂麻，實則是資金問題。這個行業無論是穩市場、城市更新、保交房、好房子建設，還是企業生存，本質上是錢的問題。”前述房地產人士認為，“希望支持性融資制度儘快並有力度地出來。”

發展是奔着問題去的 要分清輕重緩急

剛剛過去的一週，房地產行業發生了幾個全國焦點事件，引發高度關注、議論乃至恐慌。一是河南信陽全面推行現房銷售，二是金科重整計劃獲得法院裁定批准，三是旭輝控股董事長林中向債權人和投資者誠摯致歉。

平心而論，信陽全面推行現房銷售是一件好事。這麼説，是因為這兩三年以來，住房城鄉建設部在有力有序推進這件事情。我們理解認為，有力指的是一種積極向上的精神狀態，有序指的是一種井然有序、條理清晰的狀態。任何事情，要有效要做成，肯定離不開有力和有序，這是幹事幹成事的態度和基礎。目前，全國推行現房銷售的地方，一是海南，二是信陽。但是有一點我們要實事求是，這兩個地方都是因為早年商品房開發量過大，又遇上了嚴格調控，加上一些房企因為大搞高槓杆高負債高週轉發展模式出現了債務危機，這些綜合因素一方面造成商品房積壓的現實，一方面出現一些企業資金緊張交不了房的現象，事實上不少三四五線城市的房地產市場已經積壓了大量現房、準現房。最突出的問題是，一些出現債務危機的房企開發的房子，目前要麼逾期交不了房害苦了信任它的購房者，要麼沒有人信任它而去購買其前期積壓的現房。

這種情況下，推行全面現房銷售確實具有保護購房者的作用，但實際上這是一種順水推舟的做法，與人們想象中的排除萬難推行現房銷售在本質上大有差別。從事物一分為二的角度看，在商品房庫存大的城市推行現房銷售，積極的方面我們還是要給予肯定。但在另一方面，推行市場高度敏感的變革性制度，要做好輿情預判、發佈時機和政策解讀，避免誤讀、避免給市場造成不必要的恐慌。在5月13日信陽發佈全面推行現房銷售之前的5月8日，海外媒體彭博社就發佈了中國考慮房地產市場改革以遏制預售的消息，引得一些地方和大批企業因為這件事情而陷入疑惑和恐慌，信陽在這個檔口發佈政策，不僅未能消弭市場疑慮，反而擴大了恐慌情緒，也難怪有網友認為這個政策並不是完全為行業進步考慮，而是轉移中央紀委剛剛通報信陽市、羅山縣多名幹部在中央八項規定精神學習教育期間違規吃喝、造成1人飲酒死亡的嚴重事件的視線。

當前，房地產工作的重中之重還是持續鞏固市場穩定態勢、大力推動城市更新，以及加大高品質的好房子供應。這兩三年以來，國家對於房地產工作任務，已經區分輕重緩急，各地要把握整體推進和重點突破的關係，根據客觀情況及其發展變化，領會工作重點、理清工作思路、分清主流支流、選擇合理時機，確保各項工作和市場有條不紊、有序運轉。從市場數據上，我們也看到了市場自身發生了積極的變化，根據國家統計局的數據，2024年我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積佔比已經達到30.84%。這充分説明，在前期“有形之手”的有效治理之後，“無形之手”的市場發生了全方位的根本性轉變，當這種變化越來越大併成為市場競爭的優勢之時，現房銷售其實就是一件水到渠成的事情。

眼下，要持續鞏固市場穩定態勢，除了持續用好用足用活存量政策和增量政策外，最重要的一環，無疑是繼續推進房企出清風險。重整是化解上市公司風險和提高其質量的一個重要途徑，我們注意到，5月11日，金科作為全國首家被法院正式裁定受理司法重整的大型上市房地產公司。可以説，這件事情的意義不僅是金科走出了自己的一小步，更重要的是走出了行業的一大步，金科司法重整正式進入執行環節，對房地產行業及同類企業的風險化解路徑提供了一個新的參考樣本，也彰顯了重慶在營商環境上的努力，這件事無論是對穩定房地產市場提振信心，還是對促進民營經濟健康發展，都具有標誌性的示範價值。我們希望隨後很多“出險房企”也能如此獲得重視和支持，重新復活發展起來。

在過去一段時期，房企追捧高槓杆、高負債、高週轉的發展模式，熱衷於規模擴張而未能把控好風險，致使企業陷入困境，讓信任企業的購房者、合作伙伴承受巨大的損失和壓力。而在歷經近900多個日夜，林中親自談判和推出第三版重組方案後，5月12日，旭輝境外債重組迎來了重大進展，我們要看到其積極的一面，我們也希望每一家“出險房企”都能找到各自的辦法儘快消除風險獲得新生。作為企業，固然中外有汗牛充棟的管理書籍和觀點供自取，但是核心道理往往很簡要，用中國農民的話來説，什麼時候都要“碗裏有飯，田裏有稻，倉庫裏有米”，企業經營不需要氾濫多變的靈感，需要的是穩健增長的宗旨、規範持續的運營理念和提供有競爭力生命力的好產品。定義一個企業的宗旨和使命，出發點絕不是“高大上”的話術，而是那些為你付費的客户。

對於地方主政者來説，人民羣眾是衣食父母；對於所有房企來説，客户是衣食父母。沒有他們，可以説樓市就成了無本之木、無源之水，在此我們提醒有關房企：面對那些因為信任而購買你房子的客户，你是積極地想盡一切辦法去化解債務早日交付房屋？還是無動於衷無限期拖延問題？這是一個重要發展問題，也是一個重大法律問題。作為大國經濟支柱的房地產行業發展來説，任何人都不要以身試法，不要嘗試測試底線，而要盡力去為全行業剛剛出現的穩定態勢局面做一點點有益的事情，“確保每一件好事都辦得妥當，每一件實事都落到實處，每一件難事都得到妥善解決”。

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據悉，《中國房地產報》主管單位是住房和城鄉建設部