廣州舊改提速，多個項目處理留守户問題_風聞

橫沙城中村改造項目香秀路旁未拆除房屋 時代財經攝

作者 | 陳澤旋

編輯 |  黎倩  

廣州城市更新正在提速。

近期，橫沙社區以投票的方式通過了一項決議。決議內容是向黃埔區政府申請行政處理“改造範圍內所有留守户房屋拆遷補償安置爭議”，從而在6月30日前實現橫沙拆遷清零。

這個位於廣州市黃埔區的橫沙城中村改造項目，於2011年3月開啓第一棟房屋的簽約工作，至今已超過14年。

橫沙城中村改造項目待拆除房屋 時代財經攝

而上述決議通過後，項目的合作企業廣州市兆霖房地產開發有限公司（下稱“兆霖公司”）也有所行動，其已分兩批次向區政府報送29棟未簽約房屋的行政處理申請，首批申請在4月27日獲得區政府正式受理。根據兆霖公司發佈的通知，尚未簽約的村民可在5月31日前辦理簽約手續，而剩餘未簽約房屋則將“由法院依法強制執行”。

為了推動舊改進度，去年以來，廣州全市範圍內多個城中村改造項目通過納入政府徵收、申請收回集體土地使用權或行政處理的方式，對留守户房屋進行依法動遷。

而近一個月，更多的項目採用了這樣的做法。

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多箇舊改項目處理留守户問題

據時代財經統計，從4月中旬至今，已有至少5個項目宣告即將進行依法動遷，包括黃埔區橫沙城中村改造項目、茅崗路以西城中村改造項目、文衝東舊村改造項目，番禺區里仁洞村更新改造項目，白雲區陳田村城中村改造項目。

其中，黃埔橫沙項目、黃埔文衝東項目將對未簽約房屋啓動行政處理程序；白雲陳田經濟聯社對收回陳田村改造範圍內全部集體土地使用權進行申請，獲得了白雲區政府同意；黃埔茅崗路以西項目宣佈未簽約房屋將啓動政府徵收程序，目前已進入倒計時，由政府徵收的房屋將會重新測量面積，嚴審數據之後，按照新的數據計算補償額度；番禺里仁洞項目則組織村民投票通過收回集體用地使用權、辦理產權註銷及啓動行政處理的表決。

一名舊改項目工作人員告訴時代財經，舊村改造項目在拆遷安置及交屋協議的簽約率達到90%左右時容易陷入了瓶頸期。此前，較為常見的情形是未簽約村民提出補償要求，改造主體因考慮到對已簽約村民的公平性等多方面因素，而無法予以滿足，雙方的談判常常陷入僵局，進而導致改造進度緩慢。

時代財經瞭解到，以上文提及的黃埔橫沙項目為例，在啓動簽約工作的第十個年頭即2020年9月，簽約率達到92.3%，而截至2024年12月31日，簽約率僅微升至93.57%。

黃埔茅崗路以西項目與橫沙項目，均在2010年被納入廣州市政府第一批全面改造的52條城中村名單。經過多年的長跑，茅崗路以西項目在2022年8月的簽約率接近90%，但截至2025年3月，簽約率僅超過91%。

茅崗路以西城中村改造項目宣傳海報 時代財經攝

變化出現在2024年。去年5月1日，全國首個城中村改造專項地方性法規《廣州市城中村改造條例》（下稱《條例》）正式實施，《條例》突出了公共利益屬性作為廣州新一輪城中村改造的主基調，重點解決“集體土地怎麼收”、“房子怎麼拆”、“補償標準怎麼定”、“產業怎麼辦”、“村民合法權益如何保障”、“糾紛怎麼解決”等問題。

為了解決糾紛問題，《條例》作出了三大規範。其中，由區人民政府在徵收土地公告期限屆滿後依法及時作出徵收補償安置決定，個別被徵收土地的所有權人、使用權人未按照徵地補償安置協議交出土地，經催告後仍不履行的，或者在徵地補償安置決定規定的期限屆滿後不交出土地的，由區人民政府作出責令交出土地的決定。

二是收回集體土地使用權經依法批准後，原集體土地使用權人在規定期限屆滿後拒不交回的，由負責組織實施城中村改造的區人民政府依法予以處理。

第三，《條例》規定，針對集體土地徵收，拒不交出土地的，申請人民法院按照國家有關規定強制執行，人民法院強制執行時，區人民政府應當予以支持協助；針對收回集體土地使用權，經處理仍無法收回的，申請人民法院按照國家有關規定強制執行，人民法院強制執行時，負責組織實施城中村改造的區人民政府應當予以支持協助。

上述舊改項目工作人員表示，過去為了推進項目，曾經嘗試各種方法與村民磋商，也屢次開展攻堅行動，往往收效甚微，但舊村改造新政策落地後，項目依法拆除部分違建房屋，留守户們開始放棄觀望，主動簽約。

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廣州加速推進城中村改造

《條例》正式施行之後，位於廣州CBD珠江新城的知名項目冼村是依法動遷成功實踐的第一例。

冼村在2010年2月啓動改造，但經過十餘年的發展，融資區、復建區仍留有十餘棟村民舊房尚未拆除。

針對冼村融資區未簽約户，天河區政府在依法作出《補償安置決定》，並經法院一審、二審判決勝訴和依法催告後，向法院申請強制執行，法院裁定準予執行後，2024年12月30日，融資區一棟五層舊房被拆除，後於今年1月13日實現融資地塊動遷清零。至此，冼村僅剩復建區個別留守户房屋尚未簽約拆除。

廣東粵廣律師事務所主任律師解剛表示，去年出台的《條例》及一系列政策表明城中村改造的工作在持續往前推進。但他認為，城中村改造的關鍵不在於規定本身，而在於規定如何運行，“如何在村民可以接受的方案內把地拆乾淨，再把淨地用於開發，最大的關鍵在於如何把村民的私宅安置好，村民的集體物業也處理好”。

為了進一步解決改造範圍內房屋無法達成補償安置協議而引發的爭議，4月底，廣州市住房和城鄉建設局公佈《廣州市舊村莊改造項目拆遷補償安置爭議處理試點項目清單》，荔灣、天河、黃埔、番禺四區一共13個項目列為試點項目，旨在藉此建立一套行之有效的拆遷補償安置爭議處理試點政策制度和工作機制。

被納入清單的項目既包括冼村，也包括近一個月先後宣佈啓動依法動遷程序的多個項目。

廣州市委市政府對城中村改造工作的部署是“一年開局、三年攻堅、五年見效”，作為攻堅第一年，今年，廣州計劃完成城市更新固定資產投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上。

2024年是廣州全面啓動新一輪城中村改造的開局之年，與過往不同，新一輪城中村改造的特點是公共利益優先、去房地產化，以及強化政府主導。去年全年，52個項目成功申報住建部城中村改造專項借款並全部實現開工，共計獲得授信金額4096億元；四大重點片區也實現了首開區動工建設；此外，全年城中村改造完成固定資產投資1035億元。

今年第一季度，廣州多個城中村改造項目刷新進度條，其中，越秀區瑤台村新開工安置房完成年度計劃超四成；海珠區康鷺片區拆補方案表決一次性順利高票通過，第一期9個地塊35萬平方米集體物業全部啓動拆卸；白雲區的三元里村公佈了補償安置方案後於4月全面啓動徵收工作。

早在2002年，三元里就被列入廣州市首批城中村改造試點，但在10年前卻由於多種原因改造陷入停滯。最新的補償安置顯示，村民住宅的最高補償7590元/平方米（權屬人按期簽約、交房並放棄安置），而舊村地塊國有土地上房屋的最高補償可達3.78萬元/平方米。

三元里城中村改造項目宣傳海報 時代財經攝

截至5月13日，已有2578位村民對簽訂補償確認表進行了初步登記，在廣州新一輪城中村改造浪潮中，三元里正在追回它曾經錯失了的機會。

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