上海最大商業綜合體背後的利益紛爭_風聞

文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

從上海地鐵10號線龍柏新村站3號出口上來，映入眼簾的是一座超大型商業綜合體——新華紅星國際廣場。但走入商場內部，卻是大範圍的閉店和處在施工圍蔽中。

這座體量約55萬㎡的商場，曾被譽為“上海最大綜合體”，因為空置率問題，如今連繳納電費都成了難題。

近日，新華紅星國際廣場風情街商鋪業主向源媒匯發送了多份聯名舉報材料，內容涉及上海新華成城資產管理有限公司（下稱“新華成城”）未支付返租款、合同未執行標的1.3億元；蘇州紅星品唯物業管理有限公司上海吳虹物業公司（下稱“紅星品唯”）拖欠電費980.43萬元被供電局下達中止供電通知，經營方惡意爭搶風情街商鋪業主租户資源、不按合同要求增加物業管理費；新華紅星國際廣場因物業管理不作為，而導致衞生髒亂、電梯缺乏維保、天花板漏水等問題。

業主舉報材料中提及，新華紅星國際廣場開發商新華成城、經營管理方吳虹物業、上海愛琴海商務管理有限公司（下稱“愛琴海商管”）背後實控人美凱龍及車建興，在新華紅星國際廣場中經營管理不善，導致風情街商鋪空置率超90%，自身權益受損的重要原因。

以上由受訪者供圖（部分）

“這些材料一年前就已經提交相關部門了，現在還是這樣的情況。損失1.3億是量化的數據，只有少報沒有多報。”上述業主向源媒匯透露。

關於上述業主發送的多份文件詳細內容及事件最新進展情況等問題，源媒匯致函美凱龍方面，截至發稿時，仍未獲得回覆。

01

電費欠費紛爭

事情要從一年前説起。

2024年6月，國網上海市南供電公司營銷部向愛情海商户接連下發了兩份告知書，因紅星品唯自2023年9月起始終無法在合同約定繳付期限內正常繳納電費，截至2024年6月20日，紅星品唯已累計欠費合計980.43萬元。

若紅星品唯在2024年6月23日24時前仍無法結清欠費，供電局屆時將對該户中止供電，直到電費及違約金依法結清後，才能恢復送電。

受訪者供圖

緊接着於2024年6月21日，國網上海市南供電公司營銷部、新華成城、紅星品唯聯合發佈了《告知書》，就下一步電費還款及今後電費支付事宜形成專項工作組。業主方將以最短的時間償還歷史久費，確保今後電費按時支付。同時，原定於6月24日凌晨的欠費停電予以暫緩至7月底。

風情街商鋪業主向源媒匯透露，“（目前）停電的事情得到緩解了，暫時沒有民生問題。但是還沒有根本性解決，還有拖欠電費。”

電費欠費事件的發生，徹底激發了風情街商鋪業主對新華成城、紅星品唯及負責招商推廣工作的上海粵祥資產管理有限公司（下稱“粵祥資管”）積攢已久的不滿。

一直以來，風情街商鋪業主以預繳水電費、物業費方式，將賬款匯入到紅星品唯的銀行賬户中，並且紅星品唯會向業主收取代繳水電費的高額服務費。

業主預繳費用情況 | 受訪者供圖

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣向源媒匯表示，根據《民法典》第九百四十三條現行有效（2021年1月起執行），物業服務人（如商場管理方）代收電費屬於委託代理行為，需以實際用量為基礎按實結算，不得擅自加價或轉嫁損耗。

同時，原上海市物價局、上海市發改委在2018年至2020年期間多次下調本市一般工商業電價，但紅星品唯仍按固定電費方式收取公共設施用電費用，多收價款約396.37萬元，因此遭到上海市閔行區市監局行政處罰。

電費欠費事件發生後，業主向經營管理方提出給每户安裝電錶，自行向供電公司繳納電費，但該訴求沒有得到回應。

對此，王玉臣律師認為，“商鋪業主有權申請一户一表，但需與供電公司協商，具體操作需結合供電合同及電力公司政策。”

對於風情街商鋪業主而言，電費、安裝電錶是其中一個較小的問題。

02

業主權益疑被侵犯

業主提供的多份舉報材料中指出，新華成城、愛琴海商管、粵祥資管、紅星品唯存在多個方面涉嫌侵犯業主權益的行為。

首先，2015年底起，新華成城總共售出825户商鋪，並牽頭業主與粵祥資管簽訂為期6年的商鋪託管運營合同，承諾前三年以5%、6%、7%的租金回報率返現租金，自2023年10月26日，約80%業主簽訂託管合同已到期，但粵祥資管仍未按期支付返租款項。

同時，舉報材料中指出，“實際存在建築面積不符，套內面積不符，侵佔外街商鋪公攤面積（開發商得房率95%左右，外街業主得房率50%~65%）”等情況。

據風情街商鋪業主反映，目前商鋪水電、消防等配套設施未完善，且地下一樓成為了開發商堆放垃圾的場所。

受訪者供圖

粵祥資管未按預定方案加快商鋪分割、及時復原商鋪，且單方面郵寄商鋪鑰匙至業主手中，進行強制交房。2024年2月底，粵祥資管單方面通知業主進行解約的150套商鋪中，還有126套未復原。

業主認為，新華成城、粵祥資管不履約的目的有兩種可能：“人為製造前置物業公司擺爛可以低價回購”、“誘導業主簽訂八年只有權力沒有義務的開口合同，企圖再次掌握租賃資源”。

業主多次與粵祥資管交涉無果，將後者一紙訴狀告上法庭。同時，開發商新華成城承擔連帶責任，需將拖欠租金全部支付結算。“返租款未支付，存在百户以上託管合同違約情況，合同未執行標的1.3個億。”業主稱。

天眼查工商信息顯示，粵祥資管目前已被納入為失信被執行人、被執行人名單，作為被告身份涉及案件數量為188起，案件金額為1378.48萬元，其中168起為房屋租賃合同糾紛。

其次，在新華成城與風情街商鋪業主簽訂的預售合同中，明確指出商鋪物業管理費收取標準為每月16.8元/㎡。但後續經營中，粵祥資管在未經業主溝通的情況下，提出新增每月10元/㎡的空調費，無論是否使用空調都需要支付該筆費用；若不按要求繳納，則對商鋪進行斷電處理。

此外，業主認為，粵祥資管一直佔用着風情街外街商鋪公攤區域租金收益，2018年項目開盤至今已有7年時間，公共收益未經業主同意私自挪用，在過往7年時間中，結餘金額僅為15萬元。

受訪者供圖

在新華紅星國際廣場(風情街)公共資金收支公示中，2025年第一季度，期初餘額為15.58萬元，期末餘額約97.19萬元。

“派駐經偵徹查開發商挪用的公區收益金額，並追回還給全體業主。我們業主暫估金額達到1億。”業主在舉報材料中説。同時，王玉臣律師指出，“公攤收益歸屬於全體業主共有，經營管理方無權無償佔有，扣除合理成本後應返還業主。”

物業管理方紅星品唯則發佈了《業主物業兩約作廢通告》，廢除了空調費、公攤收益、水電費代收服務費，以及物業費按預售合同簽訂標準、水電費按國家現行公示水電費標準條例收取。

受訪者供圖

但這場利益爭鬥仍未結束。

03

空置率問題難解

擺在新華紅星國際廣場面前的，更加嚴重的問題是：空置率。

粵祥資管、愛琴海商管，卻在業主自行招商過程中搶佔客户資源。

舉報材料指出，一方面，對於即將到期、想要續租的商户，粵祥資管以“小業主要價太高”、“業主不願意來”等理由，阻礙商户續簽；另一方面，對於前來考察風情街商鋪的潛在租户，愛琴海商管工作人員在風情街外街“截胡”，引導租賃愛琴海購物公園的自持商業。

為了完成招商指標，愛琴海商管亦有委託同策好房青山路店進行招商工作，並在商鋪業主所在門店張貼招商廣告。

受訪者供圖

天眼查顯示，愛琴海商管成立於2015年6月，法定代表人為車夕福，新華成城持有該公司95%股份。而新華成城，由車建興實控公司紅星傢俱集團有限公司、國企上海新華髮行集團有限公司共同持有。

粵祥資管成立於2015年10月，法定代表人為盧梅花，由上海粵瑤商業管理合夥企業（有限合夥）持有99.0099%股份。該公司原股東為綏芬河晨嘉房地產營銷策劃有限公司，後者原實控人為紅星美凱龍全資子公司，現為遠洋集團實控、紅星美凱龍參股公司。

關於新華紅星國際廣場招商、物業管理分工、粵祥資管是否為關聯公司等問題，源媒匯亦郵件詢問過美凱龍方面，截至發稿時，亦未獲得對方回應。

新華紅星國際廣場招商、管理難題，或許連遠洋集團旗下物業公司都被“嚇跑了”。

新華紅星國際廣場，原為計劃建成“亞洲最大的購物中心”的上海虹橋商貿城項目，總建築面積約40萬㎡，但因資金鍊斷裂而停滯，2007年欲改建為“上海成城購物廣場”，同樣無果。

直到新華集團、紅星美凱龍等聯手接盤後，打造為超大型商業綜合體，包括自持的愛琴海購物公園、出售的新華紅星國際廣場。公開資料顯示，項目總體量為55萬㎡，是上海最大商業綜合體，超過了同屬於吳中路商圈的萬象城，後者體量為53萬㎡。

另據業主提供的項目資料顯示，項目總盤貨值110.3億元，其中可售貨值85.3億元，可售產品分為Loft、風情街、地下商業三種類型。

2015年，新華紅星國際廣場1號樓開始售賣，2號樓於2016年售賣，3號樓、4號樓、5號樓於2021年售賣，其中3號整體出售予宿遷市慧農發展公司，6號樓為開發商自持物業。業主透露，935套商鋪，合計賣出825套，剩餘為開發商自持。

受訪者供圖

新華紅星國際廣場的發展歷程有兩個重大轉折點：

一、2017年5月，上海出台了商業辦公項目清理整頓法規，引發購買二期Loft業主退房潮，包括剩餘Loft物業轉由開發商自持。同時，因“雙減”政策、疫情防控等外部因素，導致項目商鋪大規模退租。

二、2021年7月，遠洋集團收購紅星地產70%股權及旗下物業管理平台，導致紅星品唯股東發生變更，由紅星美凱龍旗下物業管理公司轉到遠洋服務手中。

而矛盾點在於，風情街業主後續仍將賬款匯入到紅星品唯公司賬户中，實際提供物業管理服務的仍為愛琴海商管團隊人員。

“實際上遠洋（集團）知道這個項目後，其實就是一個爛攤子，之後他們及時收手了，沒有接管這邊就退出了，實際還是原來的紅星、新華兩個股東負責這邊商管物業。”業主向源媒匯透露，“今年換成愛享物業公司，但是人還是那批人，依然（提供）沒有任何物業服務。”

因為資金困難，基礎設施、衞生保潔、建築垃圾堆放等問題，如今仍未得到解決。

面對新華紅星國際廣場，美凱龍、新華集團似乎繼續選擇“擺爛”。

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