8天5宗地，這家民企更狂了_風聞

文/狗蛋分蛋

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前段時間，網上熱議中介公司給銀行做培訓，不可置信的同時，很多人感嘆：貸款買房的人少了，中介、開發商們，在銀行面前算是徹底支稜起來了。

當樓市迴歸理性，大家期待，買房人在房企面前也能支稜起來。

按經濟學邏輯，當一個市場供給大於需求，那麼它可以稱為“買方市場”，消費者擁有強話語權。

可事實往往喜歡不按邏輯出牌。

邦泰集團合肥“東方雅頌”的老業主們，對此感受頗深。

東方雅頌是邦泰進軍合肥的首個項目，2023年開盤，因為優質的地段以及宣傳中的高品質，受到市場追捧。

2024年下半年，東方雅頌工程過半，老業主們發現，項目不僅悄悄降價“背刺”，還存在諸多質量問題：

當初承諾的大牌精裝，變成了“邊角料”精裝、消防產品疑似不符合國家標準，項目部分油漆塗料，疑似三無貼牌產品……

於是，邦泰在合肥的第一次業主團建就此展開。

當業主們手握關鍵證據找到項目方理論，他們感受到了第一次“暴擊”——項目負責人小手一指，不願溝通，不願協商，留下一句：

你們打官司去。

（圖片源自業主社交平台）

在各方力量介入下，最後以項目承諾整改告終。

半年多過去，今年4月，東方雅頌因為整改不力及疑似存在安全隱患，迎來了二次業主團建。

然後，業主們迎來了第二次“暴擊”——面對業主們的疑問，項目負責人“一問三不知”，被業主吐槽：

只會拿着喇叭對我們狂吼。

（圖片源自業主社交平台）

兩次維權，一次被手指着鼻子要求報官，一次被拿着喇叭吼，業主們都迷糊了，發小紅書説：

不知道的還以為我們欠開發商錢了。

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關於邦泰集團，我們之前簡單聊過，來自四川樂山的民營房企黑馬。

去年，邦泰逆節奏拿地，拿地金額、面積殺入全國民企第二，超越龍湖，僅次於濱江。

今年，邦泰依舊兇猛。

五一前夕，邦泰集團在官方公眾號連發四張“喜報”，慶祝自己在不到8天的時間裏，斬獲全國5宗地塊。

據中指院數據，今年前四個月，邦泰集團已經在全國拿下了13宗地塊。最瘋狂的4月，邦泰一口氣拿了6宗。

很多勢頭正猛的地產國央企，半年的指標也不過如此。

單説拿地面積，前四月邦泰集團拿地124萬㎡，僅次於綠城中國，排名全國房企第二。

這麼看大家可能還是沒什麼概念。

去年邦泰拿了22宗地時，新增土儲貨值為131億元，而今年前四個月，邦泰13宗地的新增土儲貨值，為104億元。

也就是説，今年邦泰僅用4個月的時間，就達成了去年79%的貨值目標。

在業內，一般會用“拿地銷售比”衡量房企的激進程度，數值越高，説明房企的擴張慾望越強烈。

2020年，房地產市場火熱，全國百強房企的拿地銷售金額比均值為0.37，2020年後，房企戰略普遍趨向防守，數據開始逐漸下滑，到去年已經來到了 0.15左右。

相比之下，2024年邦泰的拿地銷售比高達0.35，今年前四月，更是來到恐怖的0.7。也就是説：

今年邦泰賣房掙了錢，有近七成，都拿去買地了。

很多人不相信一個民企能在如今的大環境下這麼兇猛，因此市場質疑聲音不少，其中最多的是：

邦泰會不會成為下一個恒大？

乍一看，他們的模式確實有很多相似之處。都是找地價相對便宜的城市拿地，然後用極致的成本控制，讓房子顯得相對便宜，最後靠性價比打敗競品，實現高去化。

簡單説，就是多年前標準的高週轉模式。

最大的區別，是邦泰沒有大額外部融資。

一個專門做公司財務分析的朋友告訴狗蛋，邦泰現在銷售回款比例正常，利潤表現在房企中也是第一梯隊——

沒有明顯的爆雷跡象。

不過，一切的基礎，是房企有流動資金支撐。

今年4月，天眼查公佈了一則執行信息，邦泰下屬子公司宜賓邦泰置業有限公司，被列為被執行人，執行標的超過百萬。

從去年開始，邦泰旗下子公司及合作子公司，開始密集出現被強制執行的情況。

同時，天眼查數據顯示，包括宜賓邦泰、合肥邦成盛泰置業有限公司、昆明邦輝置業有限公司、四川邦泰宜尚置業有限公司、西昌邦泰置業有限公司等，邦泰旗下子公司從2024年開始，頻繁出現股權質押的情況。

一邊是密集的強制執行，一邊是頻繁質押股權融資，或許預示邦泰在高速擴張拿地之後，資金逐漸吃緊。

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高週轉模式往往與規模擴張深度綁定。

拿地→蓋房→銷售回款→擴張再拿地……環環相扣，其中有一環出現問題，整個系統就會趨於崩潰，為了保持模型穩定，房企一般會選擇“舉債”填坑。

邦泰沒有大額外債，擴張更多是出於主動的戰略考量。

不過這也意味着，邦泰想要保持高速擴張，只能在兩個方向上發力：

一是利潤更高；

二是回款更快。

利潤方面，要麼拿地更便宜，要麼就是在造房階段，能留出更多利潤空間。

回款方面則更多要求銷售發力，尋常做法就是打折售房。

上文提到的東方雅頌項目，有業主表示：邦泰是個好開發商，但支持的前提是：必須等到備案價6折入手。

這兩年，邦泰全國項目經常因為尾盤降價，被吐槽“背刺老業主”。

在之前的文章中我們也聊到過，邦泰紮實穩健的風格，曾幫助它積累了不錯的口碑。

曾經，邦泰也是一個非常典型的“小而美”房企，無論是員工待遇、設計水平還是業主服務，都給行業留下過很深的印象。

小紅書上，有不少三四線城市的業主，對邦泰的產品力表示肯定，覺得邦泰拿出的產品在當地就是“降維打擊”。

這説明，邦泰的底子還在。

前段時間，邦泰南寧某項目示範區開放，有本地人去感受了一下，覺得有些失望。全玻璃幕牆在廣西日照下格外燙手，整個房子彷彿變成了“桑拿房”。

有網友説，明顯設計就是其他地方Ctrl+C過來的，根本沒考慮過當地氣候。

狗蛋説，在快速擴張的模板下，複製粘貼是最高效的做法。

延伸閲讀：一年狂拿22宗地，邦泰到頂了嗎？