一個千億民營地產商的900天自救_風聞

　　戈壁，山丘之後，還是山丘。

　　作 者丨一實****

　　華商韜略出品丨ID：hstl8888

　　隊伍中，編號0001的是53歲的林中，旭輝的創始人。擺在他眼前的路，共計137公里。

　　很漫長，以至於有足夠的時間去品味痛覺。先是腳踝，然後是腳趾、小腿、膝蓋、大腿。最終，完整的崩潰。

　　曾幾何時，玄奘法師就是在這條路上，立下誓言——“若不至天竺，終不東歸一步”。

　　這是2021年，林中第八次帶隊穿行戈壁。

　　三弟林峯，往年即便有傷，也會參與。“走過一次戈壁後，你會發現，無論前面是怎樣的路，都會有勇氣走下去。如果你不能飛，那就奔跑；如果不能奔跑，那就行走；如果不能行走，那就爬行。但無論做什麼，都要保持向前。”

　　總有同事，達到終點後，抱着林中嗷嚎大哭。

　　“我們挑戰烈日、挑戰風沙、挑戰戈壁，其實最根本的是在挑戰自我。”

　　2022年，“行走”的儀式暫停，旭輝債務違約。

　　林中更忙了，溝通、延期、重組、致歉、路演、甩賣、轉型。

　　他仍在“戈壁”上，這次走了900多個日夜。

　　2023年9月7日，旭輝在上海舉行股東周年大會。這一年，董事會主席林中、董事會副主席林偉、行政總裁林峯，一起出現在線上會議。

　　彼時，林中正在為化債而頻繁出差，而林峯的身體則亮起了紅燈。

　　三兄弟共同參與，這是最後一屆。

　　2023年11月30日，由於健康原因，林峯正式辭任旭輝控股的行政總裁。

　　有媒體提及，旭輝的債務和前途重壓之下，林峯一度抑鬱，並於2022年動過一次大手術。

　　至此，三兄弟在上海灘，已打拼了20年。

　　一切的原點，是在廈門。上世紀90年代初，林中畢業於廈門大學企業管理系。

　　在那個國家包分配的年代，他卻毅然放棄“鐵飯碗”，選擇成為一家房地產公司的銷售，“有些路，可能是一個窄門，但以後會越走越寬”。

　　1992年，24歲的林中在廈門創辦了永升物業服務公司，最初幫開發商做銷售代理，兩年後進入地產開發領域，投入時代洪流。期間，二弟林偉加入公司，隨林中一起踏入商海。

　　水深才能養大魚。2000年，林中只在廈門和福州有項目，由於城市體量有限，廈門全市一年的銷售額只有100億元左右。

　　小時候，生活在閩北山城的林中，總是聽到老人説，“要拼命，不認命”。

　　他決定——去上海。

　　此時，三弟林峯正在英國一流的老牌研究型大學——鄧迪大學，攻讀工商管理碩士學位。一年後，林峯畢業，加入旭輝，從營銷、財務等條線一路歷練，2008年起擔任旭輝CEO。

　　三人的配合下，一切都算順利。2012年，旭輝上市，登陸港股資本市場；2017年，旭輝跨入千億元陣營，旗下業務逐步涵蓋住宅及商業綜合體開發、物業與城市服務、綠建科技、健康及養老等。

　　出險前，2021年，旭輝控股總資產4327億元，營收1078.35億元，利潤為123億元。

　　旭輝一直深耕一二線城市，專注高端開發。截至2021年末，旭輝總土儲面積為5983萬平方米，其中一二線佔比達87%。

　　林中一直強調要走得快，更要“走得穩，走得遠”。旭輝十分重視財務的穩健性，試圖保持規模、負債率、利潤率之間的平衡。

　　林峯也是一個穩健的人。2018年，萬科首次在會場掛出“活下去”的橫幅。而早在2017年9月，林峯就曾在媒體面前表示：“未來的房地產有機遇也有危險，所以我們爭取成為活下去的那部分人。”

　　當時的他也一定沒想到，活下去，會那麼艱難。

　　洪流之下，地產公司的債務危機相繼爆發。2021年，恒大許家印成立風險化解委員會；融創孫宏斌自掏腰包29億，給公司無息貸款續命。

　　而旭輝，多挺了一年。2022年11月1日，旭輝公告，已暫停支付公司境外融資應付的本金和利息。

　　同一天，旭輝公告組織架構變化，開始瘦身。

　　此番調整，多個“中心”級別的機構，降為“部門”級。投資中心、產品中心被撤銷，另有兩個機構併入建管公司、運營中心。同時，人力、行政、總裁辦、數字科技部，都被歸入了新成立的綜合管理中心。

　　林峯離開後，接棒旭輝控股總裁的，是51歲的汝海林。

　　汝海林畢業於同濟大學及浙江大學，2011年加入旭輝，從上海旭輝項目總起步，僅用10年時間，成為地產板塊負責人。2022年6月，汝海林被任命為旭輝集團董事長，工作重心主要在日常運營和保交付。

　　汝海林是個狠人。2019年，他的體重超標，多項指標不正常，醫生告誡他再這樣下去不行。於是，他開始減肥，每個月堅持走路一兩百公里，同時控制飲食。

　　僅用兩個月，汝海林瘦了50斤。

　　林中青睞於提拔內部人。旭輝中高層人才基本上70%內部培養，30%外部引進。

　　2019年的一則採訪中，林中表示，“一個優秀的企業一定有自身造血功能的，在社會上招聘只是小頭，大頭是靠自己培養和提拔使用。”

　　為了在困境下留住隊伍，林中早在2022年就採取行動。

　　2022年7月，旭輝推出股權激勵方案，以2.51港元每股行權價格，向近300名中高管及業務專家授予3億股期權。期權有效期內，被授予人在每股股價達到6港元時，即可行權。

　　三年寒冬中，旭輝核心團隊建制基本完整。

　　這直接推進了債務問題解決。

　　2025年5月，旭輝CFO楊欣表示，近期與境內外股票及債券投資者交流公司近況，涵蓋全球最大公募基金、香港對沖基金和歐洲價值型基金：

　　全球最大公募基金研判中國房地產週期已至底部，認為旭輝有望成為本輪行業出清後民企轉型樣本；歐洲價值型基金看好轉股帶來的估值修復與行業復甦雙重利好，認可旭輝管理團隊穩定性，已明確全額轉股意向。

　　上海虹橋，中國地產公司的聚集地。

　　2017年，虹橋商務區管委會曾披露，在已入駐商務核心區的1000多家企業中，有將近100家國內排名靠前的地產開發企業總部，和上市公司區域總部。

　　其中，便包括旭輝。

　　2013年，林中出手21.44億元，競得虹橋商務區兩個地塊，土地總佔地面積約為8.5萬平方米。

　　林中看中了虹橋商務區交通的便利性，這裏市內有軌道交通、四條高架、虹橋火車站、虹橋機場。他要在這塊地皮上，建造自己的總部大樓——恆基旭輝中心。

　　2017年1月4日，旭輝喬遷。三弟林峯手拿毛筆，為舞獅點睛，大哥林中則為同事切起蛋糕，他一度動情的説，“歲月不居，天道酬勤。我們經歷了坎坷、挫折和逆境，經歷了拼搏、榮耀與喝彩。”

　　在虹橋，旭輝總部算是漂亮的一棟，交錯式的外立面表達着中國古代園林中最重要的理念——“疊石理水”，其中，一樓被林中打造成“旭輝品牌館”，記錄了來時的路。

　　人生總是無常。債務危機之後，林中出售資產回血，總部也被搬上貨架。

　　2023年初，旭輝計劃以逾14億元的價格，出售恆基旭輝中心。有媒體提及，他一度與華潤等企業談過此事，篩選買家。

　　同時，林中努力出售廣州、石家莊、天津、南京等地的項目，退出部分合作項目股權，加快資產變現。

　　2023年12月，林中一個月內三度處置資產，分別出售了德州合作項目51%股權、天津鉑悦融御項目、南京葛塘項目33%股權，累計回籠資金9.7億元。

　　而且，都是割肉出場。3次交易，累計錄得虧損上億元。

　　即便如此，回籠的資金也是杯水車薪。截至2022年末，旭輝有息負債總額為1084.5億元。2023年，旭輝有息負債總額壓降15%，但仍為922.81億元。

　　2025年5月12日，上海入夏，比往常提前了12天。

　　當天下午5點，林中舉行境外重組債權人説明會。此次要重組的債務，總計本金68億美元。

　　投資人結構非常複雜，包括境內外銀行及銀團、長線基金、短線基金、對沖基金等，促使境外債談判難度很大。

　　至此，磋商已持續近三年。

　　歷經多次調整，林中提出最新的方案——遵從“短端削債，中端轉股，長端保本降息”的框架，提供三大方向五大類選擇。

　　林中是為數不多親自下場化債的實控人。自2022年起，他頻繁往返上海、香港兩地，與金融機構、債權人代表商談，一直在化債路上奔波。

　　57歲的林中在會上致歉，“我作為企業掌舵者，過去在規模擴張中未能把控好風險，讓企業陷入困境，更讓信任我們的夥伴承受壓力。”

　　他也曾坦言，“沒想到自己50多歲了，還得經歷如此人生的變故和轉折。”

　　慶幸的是，其境外債重組方案已獲得近90%債權人支持，超過75%的法定門檻。

　　根據香港高等法院批准的時間表，債權人投票最終結果，預計在6月3日揭曉。

　　唐僧之所以是唐僧，不是因為經書，而是因為取經的路。

　　三年前，暴雨的前夜，林中對內發送了《致旭輝全體幹部的一封信》。

　　任正非曾説過，“把活下來作為最主要綱領，把寒氣傳遞給每個人。”林中深以為然，他要讓每一個旭輝的幹部，看清腳下的崎嶇。

　　彼時，民營房企的銷售額，僅為同期水平的一半。疫情反覆、經濟走弱、市場探底，出險房企交付風險頻發。

　　另一方面，多地政府進一步收緊了監管資金的提取，旭輝當時賬面有逾300億現金，但絕大部分無法自行使用。

　　困境之下，林中提了三個要求，第一個是——保交樓。

　　大將汝海林調入集團後，除了負責日常運營，精力大多放在了“保交付”上。

　　2023年，旭輝交付新房近12萬套，一度刷新紀錄。

　　汝海林的業績顯然得到林中的認可，2023年11月末，他接替患病的三弟林峯，成為旭輝控股行政總裁。

　　近日的債權人會議上，林中提及，2022至2024年，旭輝累計交付了超27萬套新房，整體交付率超95%。

　　這個數字比監管要求的86%，高出近10個百分點。

　　保交付的同時，林中竭盡氣力地帶領旭輝轉型。

　　林中早就意識到，高負債、高槓杆、高週轉模式已經轉不動了，要轉向“低負債、低風險、輕資產”的模式。

　　在他的規劃裏，最重要的就是要實現業務輕重結合，一方面，要重點投資深耕戰略型城市；另一方面，要在其他城市大力拓展代建業務，和小股全操盤代建合作。

　　代建業務，被林中賦予了較大希望。

　　目前，旭輝代建業務的負責人，是劉冰洋。作為地產老將，劉冰洋曾在新鴻基、萬科印力、旭輝商業任職。直到2022年，在林峯的建議下，劉冰洋接手主要負責代建業務的旭輝建管總裁。

　　這一次，劉冰洋覺得自己在創業。

　　陷入債務危機後，旭輝一度折損不少代建項目，但其專業和品質、經驗和能力，為其積累了口碑，也令其更快恢復，並加快發展。

　　一個例子是，蘇州一個項目，土地樓板價格很高，同期仁恆、龍湖、中海都有項目在售，業主委託方壓力很大，一度想做200平方米以上的户型。

　　但旭輝建管認為，項目做成170、190、220平方米的户型會更有市場，劉冰洋判斷，“這是能保證流速和相對高價格的合適面積段”。

　　業主同意了旭輝的建議，最終，項目超過預期。這也直接推進了下一輪合作。

　　類似的成功案例之下，旭輝代建得以快步發展。

　　2024年，旭輝建管以1588萬平方米的新簽約代建面積，位列全國榜單第二名。“有時候，感覺時不我待”，劉冰洋説。

　　近日，林中在債權人會上表示，作為少數重組前仍擁有百億歸母淨資產的民企，旭輝可以通過重組收益確保淨資產充足，規避資不抵債的風險，為未來發展奠定堅實的基礎，完成境內外信用債重組也是旭輝活下來的前提。

　　目前，他仍在為此努力。

　　林中透露，活下來之後的旭輝，將聚焦三大核心業務板塊，包括穩定的收租業務、高度聚焦自營開發業務、大力發展房地產資管業務。要“結合旭輝的優勢長項，積極轉型，學習美式開發商的成功經驗，往鐵獅門、黑石方向發展”。

　　根據公開信息，境內外大重組前，旭輝資產大於負債，2024年末股東權益超百億元，公司權益後貨值約為1300億元，主要佈局在北京、廣州、成都、太原、重慶、武漢等重點城市。另外保有約460億元估值的持有物業資產。

　　而截至同期，旭輝控股集團有息負債較峯值壓縮超30%，降至866億元。

　　2025年1月1日，林中像往常一樣，給旭輝的同事們寫了祝福。

　　他提及，“我們正身處黎明前最黑暗的時間，朝日的光芒就在前方。”

　　林中估算，走出來還需要2到3年的時間，“這就像走戈壁的第四天，已然身心俱疲，但絕不能放棄”。

　　漫天的黃沙，凜冽的風，疲憊之下，只能靠意志挪動着雙腿。

　　一步、一步、再一步。

　　[1]《旭輝建管:我是誰？》經濟觀察報

　　[2]《虹橋遺夢》鳳凰WEEKLY地產