513座萬達廣場，王健林賣多少才“上岸”？_風聞

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作者 | 梁爭譽

編輯 |  黎倩  

時隔8年，萬達再現大規模資產出售。

近日，由太盟投資、高和資本、騰訊、京東、陽光人壽組成的“熟人”接盤團，以股權交易的方式一口氣打包購入48座萬達廣場。據澎湃新聞，這筆交易金額或將達到500億元——是2017年萬達作價637億元出售資產包予融創中國、富力地產的“世紀交易”後，萬達最大規模的一次資產剝離。

商海浮沉37載，萬達董事長王健林攢下了豐厚家底。截至2024年年底，萬達在北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、拉薩、烏魯木齊等數百個城市開業513座萬達廣場。時代財經粗略測算，513座萬達廣場估值逾8000億元。

償債壓力之下，萬達開啓賣資產模式。根據不完全統計，過去兩年，萬達出售了超過30座萬達廣場。今年，萬達加快資產處置，加上此次的48座萬達廣場，年內將轉讓超50座萬達廣場。

還要賣多少座萬達廣場，萬達才能“上岸”？

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太盟領頭，“熟人團”接盤48座萬達廣場

國家市場監管總局近日披露的信息顯示，太盟（珠海）管理諮詢合夥企業（有限合夥）、高和豐德（北京）企業管理服務有限公司、騰訊控股有限公司、北京市潘達商業管理有限公司、陽光人壽保險股份有限公司直接或通過其各自關聯方共同設立合營企業，並通過合營企業收購大連萬達商管直接或間接持有的48家目標公司的100%股權。

48家目標公司主要業務為大型零售商業地產運營，運營分佈在全國39個城市的48座萬達廣場，既包括北京、上海、廣州等一線城市，也有成都、廈門、武漢、杭州、南京等核心二線城市，以及上饒、運城、綿陽、齊齊哈爾、延吉等三四線城市。

這筆交易由太盟投資牽頭。

據澎湃新聞，太盟投資計劃注資約50億元認購基金次級份額，承擔主要風險並獲取超額收益；一些國有大行組成的銀團將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集，目的是吸引險資、產業基金等多元主體參與。

五位“白衣騎士”中，大部分與王健林交情匪淺。

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牽頭的太盟投資在2024年3月聯合中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony等5家投資方，向珠海萬達商管注資600億元。

騰訊、京東和王健林的緣分則始於7年前。

2018年1月，騰訊、蘇寧、融創中國、京東與萬達簽署戰略投資協議，以340億元入股萬達商業，收購大連萬達商管在香港退市時引入的投資人持有的約14%股份。其中，騰訊投資100億元，持股比例為4.12%；京東投資50億元，持股比例為2.06%。

後來，在蘇寧、融創中國向王健林發起仲裁追討投資款時，騰訊和京東並未有所行動。騰訊旗下上海儒意影視製作有限公司還曾以22.62億元的價格收購萬達系A股上市平台萬達電影（002739.SZ）控股股東北京萬達投資49%股權。

陽光保險也曾多次接盤萬達廣場，如2024年7月，其接手東莞厚街萬達廣場。

據澎湃新聞，這筆500億元大單完成後，萬達商管將繼續負責萬達廣場的運營，但萬達廣場的所有權將轉移，這也是萬達商管目前主打的輕資產模式。此次交易預計今年下半年正式交割。

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一年收租或超500億，萬達還有牌可打

千億債務壓頂，家底豐厚的萬達不是沒有籌碼。

來自大連萬達商管官網的信息顯示，截至2024年年底，萬達在全國開業513座萬達廣場，商業運營總建築面積7090萬平方米。

513座萬達廣場價值多少？

據萬達商業管理官方微信號2023年中披露的數據，2023年上半年萬達商管總租金收入263.2億元。而評級機構中誠信國際2023年6月發佈的《大連萬達商業管理集團股份有限公司2023年度跟蹤評級報告》（以下簡稱“《2023年度評級報告》”）顯示，2020-2023年3月，萬達廣場平均租金分別為108.34元/平方米/月、106.70元/平方米/月、103.27元/平方米/月、100.77元/平方米/月，出租率分別為97.76%、99.33%、98.67%、98.49%。

根據《2023年度評級報告》提供的2020-2023年3月萬達廣場總建築面積、總可出租面積測算，萬達廣場平均得房率約為68%。換言之，513座萬達廣場可出租面積約4821萬平方米。

租金取100元/平方米/月、出租率取98%，據此計算513座萬達廣場年租金約567億元。根據澎湃新報道，此次交易的48座萬達廣場，區域分佈與業態組合差異較大，租金年化回報率預計在6%-8%。如取中間值7%測算，513座萬達廣場估值超過8000億元。

估值之外，萬達廣場的經營質量也可圈可點。

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萬達商管披露數據顯示，今年“五一”假期，全國萬達廣場累計銷售超60億元，客流達1.3億人次，其中200餘座萬達廣場客流超30萬人次，較2024年同期增長超10%。

“萬達的品牌始終還是一面旗幟，萬達廣場的主體還足夠優秀，因此始終都有各種資本樂於雪中送炭、不離不棄。”財富中文網專欄作家、HuanXin創始合夥人陳方勇撰文指出。

太盟投資集團首席執行官單偉建也曾在接受媒體採訪時表示，太盟投資在中國最重要的一個戰略方向，就是投資頭部的消費企業。珠海萬達商管在全國管理大約500家商場，是頭部消費企業的代表，“由於其市場領先地位，具有獨特性，符合我們的投資策略。”

根據企業預警通統計，截至2024年9月，大連萬達商管短期債務約439.74億元，有息債務合計1725.33億元。在償債高峯過去之前，萬達無法停下資產處置的腳步。

新交易或許正在醖釀。

今年3月，大連萬達商管、太盟投資等投資人聯合成立的商業管理平台大連新達盟商業管理有限公司股權結構發生變化，股東行列新增大連盛舸、大連盛琴、大連盛珩等7家公司，持股比例在3%-5%不等，合計持股27.66%，大連萬達商管的持股比例降至12.34%。

大連盛舸、大連盛琴等7家公司均成立於今年2月，除大連盛舸由陽光人壽控制外，其餘6家均為大連萬達商管的全資子公司。

再次分割後的股權，也許就是王健林下一輪博弈的籌碼。

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