兩家上海房企,撕得披頭散髮_風聞
风声声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密56分钟前

文/狗蛋本蛋
2025年上海樓市最慘烈的戰場,在桃浦。
這裏的開發商卷得驚心動魄,但結局不是你死我活,而是集體半死不活。
別管開盤前如何造勢,宣傳有多猛,結果都是一賣一個不吱聲。
比如,上海本土房企寶華操刀的紫薇之星,説是蓄客階段看房客户超千組,前陣子開盤,首推406套房源,最終認籌47套。
開盤前,有中介説,寶華的房子賣一套少一套。估計寶華對自己的品牌溢價也自信,所以開盤給出的折扣不多。
結果,“賣一套少一套”變成了“賣一套剩一堆”——
每賣出1套就有8套滯銷。
寶華也算是桃浦老司機了,2022年首進該板塊後,同年拿下兩宗地,分別打造紫薇花園公園道、紫薇花園公園裏,目前整體銷售率在70%左右。不能説理想,但和同板塊項目相比,已經是天花板級的去化。
板塊內第二個新盤,銷售進度第三個年頭的普陀金茂府,去化不到七成,更晚入市的中環桃源裏、象嶼交控中環雲悦府、建發海悦首府,去化率在20%-30%。
最新的紫薇之星更是慘遭滑鐵盧,一頓宣傳猛如虎,首開去化11.5%。
一些看過桃浦,但最終沒上車的購房者,略顯誇張地説:
桃浦只有公園和大餅。
桃浦智創城規劃10年,想擺脱過去化工區的影子,打造成上海轉型發展的示範區。不過,在一些購房者看來,商業、教育配套沒跟上,產業導入緩慢。
再加上垃圾焚燒廠、垃圾中轉站等環境因素影響,大家顧慮就更多了。
外部干擾因素多,但它供應量大啊。
2022年以來,該板塊推出9宗地,可售套數近5500套。
供應量大就算了,定價還高,普宅均價在8萬元以上,比兩公里之外的寶山南大貴兩萬,看上南大的購房者説:
南大也有餅且沒有垃圾場
卷不動低價,又撐不起高價,是目前桃浦最大的尷尬。
定價高就算了,板塊內的產品還嚴重同質化,容積率、梯户比、户型面積段及結構相近,開發商想找營銷亮點,都得挖空心思。
找到最後,發現自家項目亮點不多,只能揪着對手的缺點打。
稍早之前,寶華紫薇之星打出牆體廣告,文案是:
獨立電梯廳,拒絕北連廊

很明顯,內涵了一路之隔的中環桃源裏。只見中環桃源裏緩緩打出:
106㎡正三房,得房率約79%

好房子政策下,得房率100%都不稀奇,何況79%,但在桃浦,尤其是作為紫薇之星最直接的競品,79%的得房率完全夠用了,因為紫薇之星得房率只有68%。
桃源裏這一拳,直接打在了紫薇之星命門上,寶華絞盡腦汁,最近又煥新了一版廣告,寫道:
空間使用率超90%

寶華把飄窗、獨立電梯廳、洗衣房都算上了,可以加20㎡,算下來綜合空間使用率就高了。
其中,洗衣房有10㎡左右。附贈的洗衣房在大門外,業主需開門出去洗衣服。
往好了説,這是動靜乾濕分離。往壞了説,這叫洗衣不自由。
寶華這麼算空間使用率,大家覺得是偷換概念:
一梯一户的電梯廳是優勢,多出的空間也就是做個鞋櫃擺點雜物,使用率和得房率完全不能比。
有網友打了個形象的比喻:
身高一米六,算上內增高+外增高後一米九。
“這和實打實的一米八是兩個概念。”
狗蛋説,板塊內卷,把開發商逼成了營銷小能手。
兩個項目沒少在輿論上較勁。
紫薇之星説,一梯一户才是王道,不用擔心遇到刁鑽難搞的鄰居,冬天在電梯廳爽火鍋的feel,倍爽。
桃源裏表示,客廳不夠大,才需要在電梯廳吃火鍋。
狗蛋喜歡看網球比賽,女網有個梗,打得激不激烈就看選手髮型亂不亂,打得披頭散髮的,肯定很焦灼。
狗蛋説,紫薇之星和桃源裏,屬實也是撕得披頭散髮了。
紫薇之星首開遭遇滑鐵盧,有一個影響因素就是客廳逼仄,面寬窄、進深長,傢俱擺放受限,“隧道”形設計會給人壓抑之感。

上圖為紫薇之星101㎡ B01三房户型。面積段相似的不同户型,客廳面寬差不多。
據看過樣板房並測量的購房者所説,三房户型面寬只有2.9米。另外188㎡四房三衞户型,面寬僅有3.7米。
100平三房,常見客廳面寬在3.4米-4.2米,180平四房,客廳面寬至少4.5米才有舒適性可言。
這次首開遭遇滑鐵盧,狹窄客廳和低得房率得背一份鍋。
和區域內其它開發商相比,寶華更捨得在公區上砸錢,比如全石材立面、奢石大堂等高端配置,但似乎不足以抵消劣勢。
100平三房户型佔項目80%體量,後續壓力很大。
有中介告訴狗蛋,他們手上幾組客户參加認籌,知道認籌率很低,當場就放棄了,都想等開發商後續會放血。
説到底,還是要價太高,沒有賣不動的房子,只有賣不動的價格。
而給到中介的佣金,還將水漲船高,十幾萬一套不算什麼。
中環桃源裏曾被業內稱為普陀區最難賣的樓盤之一。
現在紫薇之星來了,狗蛋説,一個改變墊底命運的機會,擺在了桃源裏面前。