兩家上海房企，撕得披頭散髮_風聞

文/狗蛋本蛋

2025年上海樓市最慘烈的戰場，在桃浦。

這裏的開發商卷得驚心動魄，但結局不是你死我活，而是集體半死不活。

別管開盤前如何造勢，宣傳有多猛，結果都是一賣一個不吱聲。

比如，上海本土房企寶華操刀的紫薇之星，説是蓄客階段看房客户超千組，前陣子開盤，首推406套房源，最終認籌47套。

開盤前，有中介説，寶華的房子賣一套少一套。估計寶華對自己的品牌溢價也自信，所以開盤給出的折扣不多。

結果，“賣一套少一套”變成了“賣一套剩一堆”——

每賣出1套就有8套滯銷。

寶華也算是桃浦老司機了，2022年首進該板塊後，同年拿下兩宗地，分別打造紫薇花園公園道、紫薇花園公園裏，目前整體銷售率在70%左右。不能説理想，但和同板塊項目相比，已經是天花板級的去化。

板塊內第二個新盤，銷售進度第三個年頭的普陀金茂府，去化不到七成，更晚入市的中環桃源裏、象嶼交控中環雲悦府、建發海悦首府，去化率在20%-30%。

最新的紫薇之星更是慘遭滑鐵盧，一頓宣傳猛如虎，首開去化11.5%。

一些看過桃浦，但最終沒上車的購房者，略顯誇張地説：

桃浦只有公園和大餅。

桃浦智創城規劃10年，想擺脱過去化工區的影子，打造成上海轉型發展的示範區。不過，在一些購房者看來，商業、教育配套沒跟上，產業導入緩慢。

再加上垃圾焚燒廠、垃圾中轉站等環境因素影響，大家顧慮就更多了。

外部干擾因素多，但它供應量大啊。

2022年以來，該板塊推出9宗地，可售套數近5500套。

供應量大就算了，定價還高，普宅均價在8萬元以上，比兩公里之外的寶山南大貴兩萬，看上南大的購房者説：

南大也有餅且沒有垃圾場

卷不動低價，又撐不起高價，是目前桃浦最大的尷尬。

定價高就算了，板塊內的產品還嚴重同質化，容積率、梯户比、户型面積段及結構相近，開發商想找營銷亮點，都得挖空心思。

找到最後，發現自家項目亮點不多，只能揪着對手的缺點打。

稍早之前，寶華紫薇之星打出牆體廣告，文案是：

獨立電梯廳，拒絕北連廊

很明顯，內涵了一路之隔的中環桃源裏。只見中環桃源裏緩緩打出：

106㎡正三房，得房率約79%

好房子政策下，得房率100%都不稀奇，何況79%，但在桃浦，尤其是作為紫薇之星最直接的競品，79%的得房率完全夠用了，因為紫薇之星得房率只有68%。

桃源裏這一拳，直接打在了紫薇之星命門上，寶華絞盡腦汁，最近又煥新了一版廣告，寫道：

空間使用率超90%

寶華把飄窗、獨立電梯廳、洗衣房都算上了，可以加20㎡，算下來綜合空間使用率就高了。

其中，洗衣房有10㎡左右。附贈的洗衣房在大門外，業主需開門出去洗衣服。

往好了説，這是動靜乾濕分離。往壞了説，這叫洗衣不自由。

寶華這麼算空間使用率，大家覺得是偷換概念：

一梯一户的電梯廳是優勢，多出的空間也就是做個鞋櫃擺點雜物，使用率和得房率完全不能比。

有網友打了個形象的比喻：

身高一米六，算上內增高+外增高後一米九。

“這和實打實的一米八是兩個概念。”

狗蛋説，板塊內卷，把開發商逼成了營銷小能手。

兩個項目沒少在輿論上較勁。

紫薇之星説，一梯一户才是王道，不用擔心遇到刁鑽難搞的鄰居，冬天在電梯廳爽火鍋的feel，倍爽。

桃源裏表示，客廳不夠大，才需要在電梯廳吃火鍋。

狗蛋喜歡看網球比賽，女網有個梗，打得激不激烈就看選手髮型亂不亂，打得披頭散髮的，肯定很焦灼。

狗蛋説，紫薇之星和桃源裏，屬實也是撕得披頭散髮了。

紫薇之星首開遭遇滑鐵盧，有一個影響因素就是客廳逼仄，面寬窄、進深長，傢俱擺放受限，“隧道”形設計會給人壓抑之感。

上圖為紫薇之星101㎡ B01三房户型。面積段相似的不同户型，客廳面寬差不多。

據看過樣板房並測量的購房者所説，三房户型面寬只有2.9米。另外188㎡四房三衞户型，面寬僅有3.7米。

100平三房，常見客廳面寬在3.4米-4.2米，180平四房，客廳面寬至少4.5米才有舒適性可言。

這次首開遭遇滑鐵盧，狹窄客廳和低得房率得背一份鍋。

和區域內其它開發商相比，寶華更捨得在公區上砸錢，比如全石材立面、奢石大堂等高端配置，但似乎不足以抵消劣勢。

100平三房户型佔項目80%體量，後續壓力很大。

有中介告訴狗蛋，他們手上幾組客户參加認籌，知道認籌率很低，當場就放棄了，都想等開發商後續會放血。

説到底，還是要價太高，沒有賣不動的房子，只有賣不動的價格。

而給到中介的佣金，還將水漲船高，十幾萬一套不算什麼。

中環桃源裏曾被業內稱為普陀區最難賣的樓盤之一。

現在紫薇之星來了，狗蛋説，一個改變墊底命運的機會，擺在了桃源裏面前。