現在開發商做樣板間越來越誅心了_風聞
北海湾拐角-12分钟前
一般中意一個人是什麼感覺
那種一瞬間雙方眼神的觸電，然後打心底裏認定彼此，最後走到一起
一眼一萬年
這樣的場景可能是初戀，也可能發生在：
樣板間
作為客户認知樓盤的第一印象，我一直覺得房地產營銷的本質不是賣房子，也不是讓人來買房子，而是如何做到精準的匹配
所以有沒有覺得看樣板間的過程有點類似相親
讓人覺得我很好覺得我們很合適
更重要的是，也需要讓人覺得錯過我之後很難再遇見下一個的那種感覺
不誇張的説一個樓盤能否打動人，是最終和購房者露水情緣一拍兩散，還是讓用户心甘情願完成如此昂貴的家庭資產配置
樣板間決定了99%的概率
今天的案例確實都來自我這麼多年來的真實可見以及怦然心動
那些一眼就能征服用户的樣板間
都什麼樣
01
精緻的裸妝：僑鑫·保利·匯景台
一直以來什麼是恰到好處形容美女的最高等級，我記得有這樣一句話
淡妝濃抹總相宜
但回顧這些年大家對於豪宅標準，卻似乎只給到一個方向：就是用最昂貴的成本堆砌
於是這兩年什麼是客户視角下的豪宅
幾乎所有的高端項目都會裝上奢石的元素，名字也包裝成碧波紫薇奢石，甚至台盆也可以做成玻利維亞藍奢石
原先呈現的高級審美慢慢的消失
這也是匯景台最觸動我的地方，來自另一個豪宅方向的啓發，可以是極盡奢華
也可以是精緻的裸妝
第一
在室內不同區域，僑鑫堅持使用大量的進口天然石材和木飾面的元素作為交付
進入餐客廳就彷彿打開了一張流動的畫卷
美麗的大理石地面和牆壁自然融合
整個廚房從地面到天花板都是全木飾面的元素
沒有很多人期待的那種石材和炫目的色澤，這樣中性色調的肌理
你甚至會覺得潔白
衞生間的台盆和地面也都是用同一種石材鋪裝，讓色彩在空間中自然流動
第二，這樣色調下的線條感
在室內做弧線是當下豪宅樣板間最顯性的創新，但匯景台是怎麼做的
有柔和的拱門圓角邊緣，有隱蔽的金屬作為裝飾
就連入户這個屏風
很多項目都只是存在樣板房裏，而在匯景台這些都是交付標準
而且很多工藝也很耐人尋味
之所以把開門側門的空間和電視機背景牆保持在一條直線上
目的是為了讓室內開門的時候整個空間感更完整，讓視線成為一條直線
這樣的處理不得不説有點強迫症了
各位別小瞧這件事，這樣做並不代表捨棄昂貴，前面大家看到的木飾面、石材、金屬元素…都比你想象中的貴得多得多
所以精緻裸妝之下
是藏在裏子裏的極盡奢華，卻用最温潤如玉的方式呈現
誰敢説這樣的美女不是人羣之中最出挑
02
最點睛之筆的動線設計：廣州·鵬瑞1號
這個項目的破圈，我想很多人知道的大多都是關於外界的討論
比如，作為一線江景的豪宅規格，鵬瑞拿下了一個廣州市中心江心島嶼——北帝沙島的經營權，並對全島進行系統化的打造
比如，作為一個純公寓類項目，但鵬瑞1號一年1億+產品成交已網籤套數超越廣州過去十年總和
老實説鵬瑞1號如今所取得的成績已經成為行業共識，值得被所有地產人仰望
但是今天我卻想跟大家分享一個室內細節
也是整個户型設計的最點睛之筆
是當我來到鵬瑞1號的樣板間，遊走在室內動線體系的時候，鵬瑞做了一個改變
視線來到餐廳
不同於一般豪宅項目將餐廳細分為中西餐，在鵬瑞的研發邏輯裏，中西廚被徹底地拆分
把西廚給到客廳銜接成一個完整的社交空間
我們把注意力放在中廚
中廚的規劃特別有趣，中廚銜接了家庭廳，然後被放在户型的最深處，成為最安靜的一部分
然後成為所有卧室的動線樞紐交匯點
這個研發語言就是在告訴受眾，客廳+西廚用來對外社交
而中廚+家庭廳成為家庭感情交流濃度最高的一部分
所以你會發現鵬瑞不僅僅滿足於簡單的面積放大，而是將單套户型的情緒多次細分，而實現不同場景下的功能交付
類似這樣的研發還有很多
比如當面積再放大，客廳區域也不是簡單地再放大，而是再細分出家庭私人藝術美術館，用來陳列各種收藏品
而卧室的再放大重點是再細分衣帽間，主卧標配兩個同等規格的衣帽間用來男女分區
為什麼會有這樣精細化場景的出現
產品的超前領先是它驕傲的資本，但鵬瑞這份驕傲本質上也來自這樣企業的老闆
一個，是深諳塔尖用户心理
一個，是掌握心理之後最終得以讓產品設計市場化，絕對塔尖背後是強烈集權的個人意志
通過將老闆個人十年來考察過世界所有成功項目的經歷，以及作為企業家不斷迭代的閲歷積累，融入他對生活的理解對建築進行徹底表達
知不知道是一回事，願不願意做是一回事，最後能不能做到是第三件事
很明顯這樣的老闆很難再有
很明顯這樣的鵬瑞1號也無可複製
03
最具交付還原度樣板間：成都嘉佰道&縵合·北京&香港澐璟
接下來要分享的樣板間有點多，但本質上三個項目代表着同一種態度
也是樣板間最容易被忽視：還原度
眾所周知樣板間作為獨套，做得多好都不為過
但真正入住時候是否會如樣板間階段兑現美好，很多項目還是要打上一個問號的
這也是為什麼成都嘉佰道值得拿出來説道説道
之前去成都嘉佰道的小夥伴帶我們去看了幾套當天馬上要交付的房子
一眼望去，除了沒有軟裝
幾乎做到了和樣板間一比一還原
直接上對比圖
前後感覺完全一樣
基本和初始樣板間一模一樣，包括在樣板段呈現的精緻感和品質感都得到充分的落地
尤其是當我們走近觀察細節
據操盤手透露，為了室內使用的木飾面材質達到要求，設計總在工廠盯了好幾天，打了上百次，直到顏色接近他心中的標準為止
哪怕是牆面一處藝術凹槽的設計
材質經得起細看，工藝也做出了質感
也真的擔得起成本5000元/平的成都頂流裝標
確實該驚歎，一家眾人口中靠着藝術豪宅在地產行業殺出重圍的後起之秀
居然對交付末端也能如此重視
但這還是樣板間骨架層面的交付，不得不跟大家説一個更極致的：交付軟裝
是不是沒太聽過
我們見過太多用户本來對項目地段有抗性，但一旦來到現場瞬間就被俘獲達成交易
一個本質原因，就是愛上整體樣板間的那種感覺，包括客廳牆面石材、地板、廚房、軟裝甚至是現場燈光的明暗…
所以當你來到縵合·北京是什麼畫面
這是它的交付實景照片
照片裏看到的沙發，茶几，茶几上的茶具，紙巾盒，杯子，沙發上的抱枕、遠處背景牆上的藝術品…
所有的一切，都是交付標準
俯視角下是這樣的
真的做到極致之後你會發現，也只有縵合自己選擇的軟裝，才能和室內的硬裝形成體系
這是項目的電梯廳玄關處
排布的還是這樣的藝術掛畫，一組皮藝沙發，搭配牆角光影的暈染
這當然不只是為了炫技，背後就是把整個縵合美學生活體系全部打包都給你
讓這一套房子，變成真正的藝術品
而這樣的意識和態度，也和香港的澐璟不謀而合
在澐璟的廚房，我們當然看到豪宅該有的頂級配套澐璟都具備
而且是好幾倍的投入
但更令我感動的是，澐璟樣板間所展示出來的交付標準是如此細膩
大到咖啡機、恆温酒櫃、真空包裝機
細枝末節到可快速對杯體進行消毒和製冷的凍杯機、調料盒、種香草的室內掛式花盆
哪怕是一些看不到的地方，就是當你打開餐櫃的那一刻
都是用木飾面做成折線，再疊加餐具分隔
我們説樣板間交付分三類：硬件交付、設計交付、軟裝交付
硬件看的是配置規格，設計背後是鏈接大師資源，軟裝則是整體氛圍的軟性營造，上一個十年地產比拼裝標比是不是進口廚衞
而未來軟裝交付很可能會快速殺入樣板間賽道
04
最佳框架結構：中興路一號&綠城潮鳴東方
這個角度來自近年上海好幾個新房項目
我專門諮詢了下建築設計的朋友，你可以簡單理解為承重牆的變化，好比一般上海老公房幾乎四面牆壁每一寸都是承重牆，本質上因為採用的是磚混結構
而對於框架結構的建築
則大量剔除了承重牆的元素，而是把承重體系放在梁、板、柱等基礎構件，核心功能是將建築物的荷載傳遞到地基
跟大家説一個例子：270度轉角
已經成為當下大量豪宅樣板間銷講的價值點標配
但現實這個270度多少是要打折扣的
早期我見過比較好的處理方式，一個是將承重牆簡化成轉角承重柱，一個是側移成為承重玄關牆
但也沒完全實現視野純粹無遮擋
所以為什麼這次綠城潮鳴東方能被同行嘖嘖稱奇
仔細看285平的户型設計，除了幾乎所有承重都集中在核心筒外，户內僅有約8根承重柱，柱體還是向裏內縮
這決定了未來業主有極大的自由可以自主改造大部分牆體
但我更想説的是看不見的功夫
首先整體結構看起來很精簡對不對
這意味着每根柱體需要加大倍數的鋼筋量來保證足夠的承重，另外據現場人員反饋項目採用分級承重的方式
換言之，柱子越底層承擔的荷載總量越大，樓層越高壓力逐級遞減
第二
再回答下大家前期提出承重柱優化是否會影響隔音
其實也涉及到另一個看不見的地方，比如樓板厚度，普通的樓盤結構大概在100mm，而對於這種精簡結構都需要加厚樓板以此滿足承重
厚的可以做到200-300mm
類似廣州鵬瑞1號之所以能做到超級優質的隔音，就是將樓板厚度做到誇張的300mm厚
再比如外立面用了大面積弧線玻璃從而產生的工藝折損
所以這些結構上每一點點不尋常的地方，都需要背後巨量的成本來實現
包括我們去看萬科中興路一號
外面看給人一種無邊框手機的感覺
懂行的朋友不難發現，中興路一號這個項目做到了完全的落地玻璃，沒有上翻的窗坎，也沒有厚重梁
這是萬科一次在結構上的大膽嘗試
圖源：公眾號建築師雜誌
項目主要受力構件由雙線十字的8個片牆和外圍6組狗骨柱組成，也才使得住宅套內沒有結構牆、柱的阻隔
這倒是讓我又想起上海泗涇的格力公園海德
雖然不是框架結構，當年項目邀請羅傑斯親自操刀，有意思的是萬科中興路一號也是出自這位英國建築大師
在被板式包圓的新房市場裏，採用點式設計
嚴格意義上來説不能稱之為點式，單體是兩梯五户蝶式佈局，像一隻打開翅膀的蝴蝶，承重牆基本在核心筒和局部外牆，於是得到了內部無承重牆的自由平面
陽台通過鋼結構承重獲得了四周沒有片牆和柱子包裹的效果
因此我們可以看到
這種設計下的陽台幾乎是凌空躍起，包括扶手這種窄邊框的處理
再比如項目的電梯廳
同樣不是昏暗壓抑，也是因為結構的不同
整個電梯呈現出大家日常比較少見的觀光電梯的模式
以上這幾個項目開闢出一個新賽道
就是當大家在石材在裝標卷無可卷的時候，不妨試試單體建築結構還能被玩出什麼新花樣
這個時代需要很多很多很多創意
房地產也是如此
而最後一個項目就是這樣踐行的
05
最“露骨”樣板間：海泰北外灘
試想下通常我們看到的樣板間都是各種被精心裝裱後呈現的，很少有開發商有魄力説我要做清水樣板間展示
而海泰北外灘最大的不同
我目之所及範圍內隱蔽工程做的最好的樣板間，可以用“裸露”來形容
別人是最多給你看看白牆面
這裏直接剖開給你看管道
海泰北外灘在項目實體樓，花費約3000萬打造了一個建築工法樣板房
目的就是把建築有機體裏那些隱蔽的角落，赤裸的真實，全都攤開給所有人看
如果把建築比喻成一個人體
那麼我們看到為人體輸送血液的管道，採用的是最堅硬的全金屬機電管道
就像上面圖片展示的是來自德國班尼戈的活水系統，我們罕見看到了純紫銅製造的四管制的給水管
不僅極大延長管道的使用壽命，另外四管道的設計也可以使得全屋活水在有效時間裏及時循環
來自丹麥皇室指定使用卜祿歌原裝進口
全套316L醫用級不鏽鋼的排水系統，能夠保證50年以上不被腐蝕
小到每一根管線和支架的排布、每一根柱體的澆築、大到全套機電系統的品牌，都對標國際水準
要知道項目本身還是超高層建築
在這個外界對於超高層有着各種質疑的時候，海泰北外灘卻對外傳達出一個清晰的交代：
就是我不僅要給到你獨屬於超高層最好的視野
在這裏你看到黃浦江奔湧向前，還能看到蘇州河和黃浦江於外白渡橋緩緩的交匯
一覽眾山小
更重要的是建築內裏，通過對各種管道以及電、水、氣、排水各方面的設備配管都做到頂級材質
還要交付給業主一個真正的百年建築
這個項目對於隱蔽工程****的偏執
為什麼站在項目35層依然聽不見外面一絲風的喧囂
就連項目的玻璃
普通豪宅使用三玻兩腔，市面上通常使用的是旭格65系列，而海泰使用的是旭格的頂配90系列
四玻兩腔材質的玻璃製造，也是全上海首次出現
以上種種，都是海泰北外灘作為一個豪宅產品內部的頂級施工工程
06
最後
不知道各位看到最後什麼感受
之所以會有這期分享倒不是為了單純彰顯樣板房做的有多好，當然從市場角度來説，這些項目確實也都取得了極其優異的銷售數字
但更想跟大家説的是數字背後
這些樣板間都在表達同一個脾性，叫做：交付真實
什麼意思
就是以前的樣板房喜歡怎麼做，大概率是把牀做小一點好突顯房間的大，再或者有門的地方先不放門…
原則就是通過藏拙和顯貴來挽留客户
而伴隨這樣的認知被越來越多擴展到用户層面，單純營銷訴求的東西會在很大程度上在客户心理上認為動機不純
但真正的牛X樣板間都是怎麼做的
當別人都在追求奢石顯貴，匯景台要為自己畫上精緻的裸妝
當別人都在比拼精修效果圖，樣板間也開始講究交付還原度，縵合·北京在提出交付軟裝
再比如當別人把銷講價值點背的天花亂墜，有人已經率先研究框架結構，海泰北外灘更是直接還原最真實的裸露管道
所以在我看來做樣板間的關鍵是什麼
不是所謂的價值點多少項目又請了多少設計師有多高級，而是讓用户真的從心底相信這個項目的樣板間很好
相信以後我買到的房子會和樣板間一樣好
從而構建起購房者與開發商二者真正的信用體系
這也是為什麼我會説看樣板房就像相親，你去觀察那些能走到最後的人，從來不只是第一眼的一見鍾情
而是真實的表達自我，讓對方感受到結婚後也能共同度過未來生活的那些細水流長
還是那句話
真誠，才是一個樣板房最大的必殺技
以上為正文，來自Moon