深鐵百億“輸血”，救的是萬科還是自己的萬億版圖？_風聞

來源|中訪網

責編|劉佳琪

2025年，房地產行業依舊在寒冬中艱難前行，頭部企業萬科的一舉一動備受市場關注。6月6日晚，一則公告讓萬科再次成為焦點：第一大股東深鐵集團擬向公司提供不超過30億元借款，用於償還公開市場發行的債券本金與利息等 。這是深鐵集團今年對萬科的第五次“輸血”，累計借款總額已達148.52億元。這場“及時雨”能否幫助萬科擺脱困境，在荊棘中找到重生之路？背後又折射出怎樣的行業現狀與資本棋局？

開年以來，萬科已連續完成多筆債券償付

今年對於萬科而言，是償債壓力巨大的一年。截至2024年末，萬科有息負債共3612.8億元，短債規模1582.8億元，佔比超4成；而同期在手貨幣資金881.6億元，現金短債比僅0.56 ，扣除預售監管資金後，流動性更為緊張。

開年以來，萬科已連續完成多筆債券的償付。一季度兑付5筆公開債，本金規模合計98.9億元；5月兑付一筆4.23億美元債以及本金規模約15億元的“20萬科04”；6月初，本金餘額3.5億元的“22萬科03”到期。但壓力並未減輕，中誠信報告顯示，截至2025年5月末，萬科於年內到期及到回售期的境內外債券金額仍有217.6億元 。短期來看，6、7月份還有4筆債務等待兑付，存續本金總額超76億元。

在這樣的背景下，深鐵集團的借款顯得尤為關鍵。2025年2月和4月，深鐵集團分別向萬科提供28億元、42億元及33億元的股東借款，5月中旬又提供了15.52億元借款 。本次借款利率為2.34%，期限不超過36個月，還保留展期可能，且利率低於目前公司從金融機構借款的利率水平，這大大緩解了萬科的資金壓力和財務成本。

不過，此次借款在增信擔保方面有新變化。2月借款時有明確增信安排，4月底和5月中旬兩次借款未提增信要求，而本次深鐵集團保留了提出擔保的權利。有業內人士分析，這或許是萬科手中可抵押資產減少的信號，但深鐵集團又不能對其現金流緊張坐視不管，所以採取了借出低息信用借款的方式。

深度綁定，深鐵為何力挺萬科？

深鐵集團與萬科的緣分始於2017年那場驚心動魄的“寶萬之爭”。彼時，深鐵斥資664億元收購萬科股份，成為第一大股東，雙方開啓“軌道+物業”協同模式。深鐵負責地鐵建設運營，萬科開發沿線物業，通過TOD模式實現資源互補，合作成效顯著。2019年深鐵從萬科獲得投資收益112億元，即便在2022年樓市低迷期，分紅仍達31.65億元 ，萬科成為深鐵的核心資產。

但2024年，萬科業績急轉直下，首次出現鉅額虧損，歸母淨虧損達497.78億元，短期有息負債飆升至1573.2億元。受此影響，深鐵自身也因萬科投資虧損334.6億元，淨利潤同比由盈轉虧。

深鐵持續“輸血”萬科，實則是自救之舉。若萬科倒下，深鐵“軌道+物業”模式將失去關鍵執行者，地鐵沿線物業開發價值會大幅縮水，甚至引發區域金融風險。從萬科債務情況看，2025年是償債大年，深鐵提供的近150億借款，既緩解短期流動性壓力，又降低融資成本，還向市場傳遞出大股東堅定支持的信號，有助於恢復投資者信心。

此外，深鐵作為深圳國資委全資企業，承擔着“穩經濟、防風險”的職責。在深圳市政府已協調金融機構為萬科提供800億元融資支持的背景下，深鐵的輸血行動與政策導向高度一致，是落實地方政府穩定房地產市場、防範系統性金融風險的重要舉措。

萬科需利用深鐵支持贏得時間窗口

儘管深鐵持續“輸血”，萬科仍面臨諸多挑戰。據業內人士分析，萬科需要利用深鐵支持贏得的時間窗口，加快自身經營改善。銷售業績方面，雖然一季度旗下多個項目銷售表現良好，但整體銷售金額和麪積仍有較大下滑，需進一步提升銷售業績，加快銷售回款。業務轉型上，租賃住宅、物業、物流等“第二曲線”業務雖有增長，但規模仍難以對沖開發業務下滑，需進一步培育壯大。

從市場層面來看，房地產市場仍在築底，購房者信心恢復尚需時日，萬科的銷售回款難度依舊較大。同時，公開市場債券融資渠道仍未恢復，非受限貨幣資金中還有相當一部分無法隨時由集團調用，整體流動性緊張局面短期內難以徹底改變。

深鐵近150億“輸血”萬科，是對一家重要企業的支持，更是穩定房地產市場、防範金融風險的關鍵之舉，為萬科的自救與轉型爭取了寶貴時間與資源。但萬科要徹底走出困境，還需在市場寒冬中不斷探索、突破，其未來走向，市場正拭目以待。在行業深度調整期，萬科的發展軌跡，也將成為觀察中國房地產市場走向的重要樣本。