現在房東都是怎麼調價賣房的_風聞

最近的二手成交數據各位看了麼

1.9萬套的總量

不知道是不是數據看太久了這個接近兩萬套的數據並沒有引起太大心理波瀾

按道理説這個青黃不接的成交月份裏能看到接近兩萬套的數據不容易

過去5年裏這個數據屬於相當不錯

上海二手市場網籤數據

但還是那個問題，為什麼體感不雀躍

我從不質疑體感的感性，也不懷疑數據的真實，所以該如何消化眼下二手市場的種種，一個簡單的二手市場就這麼難描述麼

沉默良久我決定拋開成交數據去看些中台數據

看房、轉定、議價空間等等都是這類數據，不過今天我們換條路

去看看房東此時此刻的調價動作是怎樣的

所謂調價就是隱藏在我們看到的價格背後，房東漲價&降價&按兵不動這三個動作

如果説看房和下定是成交端的數據，那更大庫存的掛牌房東的調價動作可能是市場更龐然大物的存在

開始吧，去看看二手市場最近發生了什麼

01

首先降價房東確實在變多

説之前我們需要了解下目前房東調價的基本情況

我們拉來貝殼上海所有外網掛牌房源的調價記錄，這份11萬套房源的調價記錄可以成為鏈家全網17萬套房源的縮影，同時也成為全市23萬套掛牌房源的絕佳樣本，所以從這你會看到一份較為真實的市場記錄

我們以剛過去的五月為例

11萬套的房源裏有76%的房源價格是按兵不動的、22%的房源選擇降價、還有不到1%的房源還有漲價的資格

數據©榆葉飛雲

而他們所有調價動作帶來的調價幅度是-3.86%

就是降價和漲價幅度平均下來的結果是-3.86%，相當於500萬的房子調價19.3萬，按月的維度計算的話不算少了

那我為什麼會説降價房東變多了呢

其實這份數據我們更多是以年的維度去看的，以近1年調價記錄來看

去年8月和10月分別是市場的升+降轉折點

8月是降價房東的陡然增多，背後代表的是房東對市場情緒轉向低迷

10月各位懂的，主要源自9月26日政治局會議對市場的刺激

數據©榆葉飛雲

而之所以説降價房東變多主要是從今年1月開始

降價房東佔比又開始漸漸變多、同樣走高的還有今年1月以來的降價幅度

你會發現，降價房東的佔比正在回到去年同期，更一針見血的説去年9月以來的新政藥效開始逐漸消退

降價動作可以拆解為兩類市場心理

長時間沒賣掉，着急置換於是降價，擔心後續市場下行，主動選擇降價

似乎只有降價才有出路

而這也是截至目前今年二手市場最真實的情緒

02

接下來我們需要問自己更為重要也更為有建設性意義的問題

就是我們的房子到底要降價多少才能賣掉

這個頗有標題黨的題面其實還真有自己的答案

同樣來自上海鏈家的數據，但這次我們選用的是更大範圍的樣本，也就是鏈家全網近17萬套房源的數據，這也是全市二手住宅房源接近70%的存在

這裏面的降價幅度就不是-3.86%這麼簡單了

掛牌和賣掉之間還有條難以逾越的鴻溝

我們觀察了這17萬套樣本數據中被賣掉的那部分的降價情況

首先這些成交房源最後一次的調價幅度達到-6.1%

畫圈部分為成交房源最後一次掛牌價-最終掛牌價之間波動幅度

我們還是以500萬掛牌房源為例，那就是30萬左右

這裏的-6.1%還不是能讓你賣掉的價格，而是這些成交房源最後一次調價幅度

換句話説-6.1%不會為你帶來成交

只會為你換來一次出價或者一次談判的機會，有點機會成本的意思

500萬房子的機會成本就是-30萬為代價

800萬房子就是-48萬、1000萬房子就是-61萬、1500萬房子就是91萬…

而當一位成交房東回顧自己一路以來的成交歷程會發現

他的掛牌價和成交價走過的路還要遠遠高於-6.1%

這是-12.1%的存在

畫圈部分是成交房源初次掛牌-最終成交價波動幅度

也就是説當你初次掛牌之後需要降低-12.1%才有可能換來成交

這裏面不乏掛牌虛高的房東，但這個前提放在兩三年前更為成立

經過過去兩年市場教育的房東、以及經常跟中介勸導符合市場掛牌價的房東，他出現虛高的概率比以前低

這樣的背景下再去看-12.1%，這個含金量就更足了

還是用數據換算看的更明白

-12.1%對於500萬的掛牌而言就是60萬的議價空間、1000萬的掛牌就是121萬的議價空間，2000萬的房子就是242萬的議價空間…

回看上面那條曲曲折折的曲線你也能看到

這份涉及成交的調價數據走勢裏它分別在2023年下半年、2024年上半年兩次進入所謂谷底狀態，後面一直掙扎上行

截至目前的-12.1%的狀態是數據回調的中段

這也是為什麼哪怕我們在四月五月拿到了不錯的二手成交數據，依然感覺不到市場應有的兩萬套的熱度

03

最後我們看看有沒有比較具體的調價策略給到各位

其實每套房源的掛牌價跟市場價都有自己的分寸，有的保守有的虛高

所以這裏面所謂的策略更多是給到貼合市場價的掛牌房源的策略

從500萬以下的剛需價段開始

這價段比較常見的有兩類產品，一市區老破小、二中外環70平小兩房

面對這種總價不高的情況，你可能也已經有譜了

就是小步快跑的方式

首先掛市場價吸引中介注意，再通過高頻率調價積累房源在系統裏的“好感分”

以中環金橋五街坊某套房源為例

調價範圍基本在5-15萬之間波動，調價幅度平均在-1%到-3%之間

數據©榆葉飛雲

剛需價段就是通過小步快跑的方式在不傷害總價的情況下能在延遲戰的時間裏找到合適的買家，畢竟這部分買家是整個市場最多的客羣

接下來是500-800萬的剛改

產品類型比較多，內環小兩房、中環大兩房、外環大三房為主

這部分也適用上面的小步快跑，但它的總議價空間可能是所有價段裏最低的，是因為這部分房源量佔比總房源是少量的存在，户型較大、房齡較新

這點我們從過往上海鏈家對各價段議價空間統計中可以看到

上海鏈家成交定單中各價段議價空間

最後就是偏豪宅價段的產品

800-1200萬、1200-1500萬，以及以上的

覆蓋的產品類型更多，客羣以及需求雖然量少，但需求五花八門

不過總的來看它的調價有幾條比較基本的原則

在房源量拉高、客源量不變的情況下，高總價的掛牌需要博眼球

博眼球的方式很直接，就是大幅降價

也就是我們經常在朋友圈看到的大幅降價、跳水價等等

吸引客户眼球之後，反而不適宜頻繁降價，堅定少次的降價反而是誠意賣家的正常表現

04

二手市場的小切口記錄又結束了

最近跟市場數據端公司有點交流，他們反饋説從去年開始市場對二手數據的需求開始增加

這裏的市場包括房企也包括諮詢類公司

這背後其實是資本層面對於市場需求層面的摸索，因為需求層面最好反饋就是來自二手

所以如何看待二手其實是個挺重要命題

可惜大部分關於二手的文字都過於偏激，不管是接近兩萬套的口嗨，還是價格層面唱衰，本質上都在博眼球

客觀而言，市場就是偏冷但平穩的狀態，基於此無論你是剛需還是置換都可以根據自己需求迫切性和這個市場基調製定自己的計劃

還有無論市場如何充分看房充分談判都是沒錯的

以上為正文，來自巧克麗麗