廣州為什麼現在取消限購？_風聞

本文轉自微信公眾號真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者巧克麗麗，原文標題為《廣州為什麼現在放鬆政策》。

我跟朋友開玩笑説，活久見，這大概是這幾年地產人唯一的甜。

6月13日，也就是昨天，首個全面取消限購的超一線城市出現了，廣州。

意外也不意外。

意外的是，看似還算平穩的超一線市場怎麼就一下全面放開了；不意外的是，如果有這天到來的時候，那一定自廣州始。

而且它還不是單一出擊，新的舊的，集結了一籮筐政策，老廣真的太客氣。

不過相比廣州地產人，我朋友圈更嗨的是非廣州地產人。

確實，每到這時候，留給所有局外人最黏糊的東西不就是遐想麼。

所以接下來會怎樣，其他三個會跟麼？

別急，我們去看看這次廣州全面放開到底是基於一個怎樣的背景，看完你就有答案了。

一

首先，**廣州的成交併不差。**這裏的不壞我分兩條線説。

首先是廣州新房。

今年一季度，廣州新房成交14453套，這個數字對比2022年、2023年同期確實低了，但跟過去三年各季度相比，不算跌相難看的數字。

同比2024年一季度，還漲了39%。

數據源：克而瑞廣州

所以今年的新房數據不算難看。

其次是這裏的二手住宅的成交。

這個數據更好看，1～5月二手住宅網簽了46722套，同比漲幅17.82%。

其中，5月網簽了9228套，同比漲幅16.79%。

數據源：廣州市房地產中介協會

總而言之，這個超一線市場不管是一季度還是1～5月市場還算平穩。

最不濟，哪怕這些數據還有點灰色空間，你也會發現，這樣的成交量也不算太跌份。

那就比較蹊蹺了，數據還在，為什麼還出政策？

二

其實量是表面，真正區分市場熱度的是表面之下的價格。

價格維度不出意外是各地樓市比較難找到的數據，尤其是廣州。

廣州和深圳的成交量都得通過中介協會這類機構發佈，但價格才是觸發這次放開的關鍵因素。

廣州市成交量最高的小區，是擁有近百棟樓的奧林匹克花園。

©貝殼廣州

這裏的中介跟我説，他同事去年上半年上車了一套兩房户型。

到今年的現在，已經跌去10%左右，如果是200萬元的房子，就跌沒了近20萬元。

這樣的情況對於全市而言，太過熟悉。

我通過特殊渠道，還是找到了靠譜的廣州市二手網籤均價走勢。

從近一年的數據來看，對比去年6月，下滑了12.4%。

數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）

我們先不對比其他一線城市，單就廣州城市的普通購房者而言，一年的時間，價格下探十個點以上，一個月的時間，價格能下探七個點，這價格走勢真的不是普通購房者能吃得消的。

更讓我覺得誇張的是這裏的議價空間，也就是掛牌價和成交價的距離。

最先讓我意外的是奧林匹克花園。

掛牌價和成交價近乎是割裂狀態，達到了40%以上的價差，就彷彿**你掛你的，我出我的，**開口恨不得對半砍。

數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）

後來我去找了全市議價空間，奧林匹克花園的數據雖然極端，但放在廣州市場也合理。

因為這裏是全市議價空間達30%以上的數據。

數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）

同數據源、同數據口徑下，我找出了上海的，差不多在15%上下浮動。

數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）

所以40%左右的價差是什麼，這是房東心態接近崩掉的狀態。

換句話説，現在的廣州市場，從表面看量還不錯，但下沉到價格層面，都是波瀾。

這也是為什麼在成交量還可以的情況下，你會看到它突然放開。

不過更重要的一點你已經看到了，放開的前提必須是市場成交量不好麼？

不需要。

三

所以你説廣州的政策門檻低我是不答應的。

雖然往上倒推幾次新政放開：認房不認貸、放開單身限購、進一步放開單身限購，它都跑前面，但很多時候你去細看數據，它比誰都清楚問題的迫切性。

而且精明如廣州，它知道得比所有人都早。

房源端、客源端的數據，它是知道得最全面且最真實的。

二手市場的庫存早在4月就來到近半年高峯，同時，掛牌價卻來到近1年來的冰點。

數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州外網展示房源）

庫存積壓帶來的成交萎靡，房東知道得更早。

所以從很早開始，房東們的調價動作就已經預示了後續的價格走勢。

今年以來，選擇調價的房東里，降價動作愈演愈烈。

外網掛出來的接近11萬套的掛牌數據裏，降價的房東越來越多。

數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）

更嚴重的是，斷供的人開始變多。

廣州奧林匹克公園的中介跟我説，他現在看到五年前跟他買奧園的顧客都儘量躲着走。

這些踩在高點的房東，280萬元買進的房子現在只剩180萬元。

這位在這個板塊做了近十年的中介還是第一次聽到，身邊的斷供案例開始變多。

這樣的數據我還能找出很多。

因為只要現象存在，數據就只是反饋，而且還是連成片的反饋。

從房源量到成交量，從調價動作到議價空間，從新房到二手房，甚至租賃，都是如此。

所以廣州選擇全面放開，其實理由很充分。而且廣州也確實很早就放開了。

這次我們看到的是打着括號的意見稿。但其實，早在去年10月，在實操層面，廣州就接近全部放開的狀態。

沒聽説有誰會因為社保問題在廣州買不了房。

房東這邊也是，只要掛牌了自己的房屋，再購買就算首套。

而且你返回去再看看它的政策：不僅放開了限購限售，從首付到公積金、從城中村到舊城改造，幾乎抓緊一切政策紅利，盡一切所能的刺激需求。

哪怕細化到產品層面，你也會看到，這兩年廣州市場產品力的異軍突起。

不管是不是本土房企，都拿出了領先全國的產品力面對市場，尤其是保利。

可能連續幾年因為項目的關係，我們會去觀察廣州以及當地的各種產品。

你會發現，他們在公區、產品端的顆粒度都有極大提升。

而這樣的提升也確實肉眼可見地帶來了更高維度的居住氛圍。

所以，變化其實來得比我們想象的早，也比我們想象的影響更深。

四

為什麼説廣州勇呢？

因為今天廣州面對的樓市情況並不僅僅出現在廣州。

在成交量基本面穩定的同時，價格可能跟我們的預期還有點差別。

這背後，掛牌庫存到達的歷史水位、房東調價動作裏降價房東的佔比……其實是如出一轍的。

寫到這裏，我同事在羣裏發了個截圖。

這應該是比這次廣州全面取消限購更有影響力的一件事。

主要是因為這句話：更大力度推動房地產市場止跌回穩。

止跌回穩這四個字，自從去年9月26日首次出現，其帶來的市場餘波還歷歷在目，這幾乎是為市場硬性兜底的一句話。

時隔一年多，當我們返回頭去看過去一年發生的種種，不知道你作何感想。

在我看來這幾乎是近十年最大力度的一次調控。

全國各地，尤其是超一線城市的成交量幾乎在以最快速度回血，這也真的讓市場做到了階段性回穩。

而今，當我們看到止跌回穩2.0的時候，也許新一輪改變正在來的路上。

而這輪改變到底改的是什麼也不難猜測，廣州就是個很好的例子。