廣州為什麼現在放鬆政策_風聞
北海湾拐角-刚刚
我跟朋友開玩笑説活久見大概是這幾年地產人唯一的甜
6月13日也就是昨天首個全面取消限購的超一線城市出現了，廣州
意外也不意外
意外的是看似還算平穩的超一線市場怎麼就一下全面放開了
不意外的是如果有這天到來的時候，那一定自廣州始
而且他還不是單一出擊，新的舊的還是集結了政策一籮筐，老廣真的太客氣
不過相比廣州地產人我朋友圈更嗨的是非廣州地產人
確實，每到這時候留給所有局外人最黏糊的東西不就是遐想麼
所以接下來會怎樣，其他三個會跟麼
別急，我們去看看這次廣州全面放開到底是基於一個怎樣的背景，看完你就有答案了
01
首先廣州成交併不差
這裏的不壞我分兩條線説
首先是廣州新房
今年1季度廣州新房成交14453套，這個數字對比2022年、2023年同期確實低了，但跟過去三年各季度相比不算跌相難看的數字
同比2024年1季度還漲了39%
數據源：克而瑞廣州
所以今年新房數據不算難看
其次是這裏的二手住宅的成交
這個數據更好看，1-5月二手住宅網簽了46722套，同比漲幅17.82%
其中5月網簽了9228套，同比漲幅16.79%
數據源：廣州市房地產中介協會
總而言之這個超一線市場不管是1季度還是1-5月市場還算平穩
最不濟哪怕這些數據還有點灰色空間你也會發現這樣的成交量也不算太跌份
那就比較蹊蹺了，數據還在為什麼還出政策
02
其實量是表面，真正區分市場熱度的是表面之下的價格
價格維度不出意外是各地樓市比較難找到的數據，尤其是廣州
廣州和深圳的成交量都得通過中介協會這類機構發佈
但價格才是觸發這次放開的關鍵因素
廣州市成交量最高的小區是擁有近百棟樓的奧林匹克花園
©貝殼廣州
這裏的中介跟我説他同事去年上半年上車了一套兩房户型
到今年的現在已經跌去10%左右，如果是200萬房子就跌沒了近20萬
這樣的情況對於全市太過熟悉
我通過特殊渠道還是找到了靠譜的廣州市二手網籤均價走勢
從近1年數據來看，對比去年6月下滑了12.4%
數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）
我們先不對比其他一線城市，單就廣州城市的普通購房者而言
一年的時間價格下探十個點以上，一個月的時間價格能下探七個點，這價格走勢真的不是普通購房者能吃得消的
更讓我覺得誇張的是這裏的議價空間，就是掛牌價和成交價的距離
最先讓我意外的是奧林匹克花園
掛牌價和成交價近乎是割裂狀態，達到40%以上的價差，就彷彿你掛你的我出我的，開口恨不得對半砍
數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）
後來我去找了全市議價空間，奧林匹克花園的數據雖然極端，但放在廣州市場也合理
因為這裏是全市議價空間達30%以上的數據
數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）
同數據源、同數據口徑我找出了上海的，差不多在15%上下浮動
數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）
所以40%左右的價差是什麼，這是房東心態接近崩的狀態
換句話説現在的廣州市場表面看量還不錯，但下沉到價格層面都是波瀾
這也是為什麼成交量還可以的情況下你會看到它突然放開
不過更重要的一點你看到了麼
就是放開的前提必須是市場成交量不好麼
不需要
03
所以你説廣州政策門檻低我是不答應的
雖然往上倒推幾次新政放開，認房不認貸、放開單身限購、進一步放開單身限購他都跑前面，但很多時候你去細看他的數據，他比誰都清楚問題的迫切性
而且精明如廣州，他知道的比所有人都早
房源端、客源端的數據他是知道最全面且最真實的
二手市場的庫存早在4月就來到近半年高峯
同時掛牌價卻來到近1年的冰點
數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州外網展示房源）
庫存積壓帶來的成交萎靡，房東知道的更早
所以很早開始房東們的調價動作就已經寫着後續價格走勢
今年以來調價房東里降價動作愈演愈烈
外網掛出來的接近11萬套的掛牌數據裏，降價房東越來越多
數據源：房見（綜合貝殼廣州、樂有家廣州網籤成交數據）
更嚴重的是斷供的人開始變多
廣州奧林匹克公園的中介跟我説他現在看到五年前跟他買奧園的顧客都儘量躲着走
這些踩在高點的房東，280萬買進的房子現在只剩180萬
這位在這個板塊做了近十年的中介還是第一次發現身邊聽到斷供案例開始變多
這樣的數據我還能找出很多
因為只要現象存在，數據就只是反饋，而且還是連成片的反饋
從房源量到成交量，從調價動作到議價空間，從新房到二手甚至租賃都是如此
所以廣州選擇全面放開其實理由很充分
而且廣州也確實很早就放開了
這次我們看到的是打着（括號）的意見稿
但其實在去年10月開始在實操層面廣州就接近全部放開狀態
沒聽説有誰會因為社保問題在廣州買不了房
房東這邊也只要掛牌自己的房屋，再購買就算首套
而且你返回去再看看他的政策
不僅僅有放開限購限售，從首付到公積金、從城中村到舊城改造，他幾乎抓緊一切政策紅利，盡一切所能的刺激需求
哪怕細化到產品層面你也會看到這兩年廣州市場產品力的異軍突起
不管是不是本土房企都拿出了領先全國的產品力面對市場，尤其是保利
可能因為連續幾年因為項目的關係會去觀察廣州以及各種產品
你會發現他們在公區、產品端的顆粒度都有極大提升
而這樣的提升也確實肉眼可見的帶來了更高維度的居住氛圍
所以變化其實來的比我們想象的早也比我們想象的影響更深
04
所以為什麼説廣州勇呢
因為今天廣州面對的樓市情況並不僅僅出現在廣州
在成交量基本面穩定的同時，價格可能跟我們預期還有點差別
這背後的掛牌庫存到達的歷史水位、房東調價動作裏降價房東佔比…其實是如出一轍的
寫到這裏我同事在羣裏發了個截圖
這應該是比這次廣州全面取消限購有更有影響力的一件事
主要是因為這句：更大力度推動房地產市場止跌回穩
止跌回穩這四個字自從去年9月26日首次出現後帶來的市場餘波還歷歷在目，這幾乎是為市場硬性兜底的一句話
時隔1年多，當我們返回頭去看過去1年發生的種種不知道你作何感想
在我看來這幾乎是近十年最大力度的一次調控
全國各地尤其是超一線城市的成交量幾乎是以最快速度回血，這也真的讓市場做到了階段回穩
而今當我們看到止跌回穩2.0的時候也許新一輪改變正在來的路上
而這輪改變到底改的是什麼也不難猜測，廣州就是個很好的例子
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