房價的下一輪崩盤從哪裏開始？_風聞

文：蔡壘磊

廣州放開了所有的購房限制，接下來大概率會是深圳，然後是上海和北京。之前我説，上海是全國房價的橋頭堡，差不多也是最後一個士兵——上海不崩，總有人還存有幻想。因此房價要進入下一輪大崩盤，就必須是以上海的全面放棄抵抗作為標誌性事件。

上海為什麼是橋頭堡和最後一個士兵？因為全國人民都覺得“全國人民都想當上海人”，所以上海的房價在很多人的潛意識裏，是有全國人口的購買力作為支撐的。即大家想的都是“只要上海放開限購，一切問題都會迎刃而解”，全國人民裏難道還找不出這麼點購買力？因此只要上海還沒全面放開限購，就還有希望。但與此同時，如果上海放開了限購，短期火爆之後又再歸於冷清呢？那就意味着徹底涼涼，屆時人們的心理防線會被擊潰，房價就會進入萬劫不復。

上海進入崩盤也是必然的，只是時間問題，這裏有一個非常重要的點被人們給忽略了，或者説人們看到了，但卻並不十分清楚這件事的影響，那就是“老齡化”——不僅僅是上海，全中國都會被老齡化給擊潰。

上海幾乎是中國“有意義的城市”裏，老齡化最嚴重的一個，60歲以上的老年人，佔比近40%，這是個什麼概念？再給你另外一個數據，上海的最低工資還是2700左右，但最低的社保繳費基數已經到了7400。按照這個基數，公司最低最低要給員工一個月交2500（你對比下最低工資看看），而員工至少也得拿出1300——這3800是什麼？不是你未來可以拿到的錢，你可以理解為是供養當前老年人的“税”——不是上海想提到這個程度，是不這樣就養不起這些老人了。

但這就直接造成了另一個數據，那就是上海在近些年，註銷企業數年年排名全國第一。哪怕只算“淨註銷”，即註銷數減去新增數，上海也排在前列，且在我説的“有意義的城市”裏，依然排第一——什麼東北之類的不能排裏面，畢竟已經行將就木，連養老都等着吃統籌救濟了。

企業都走了，不想在上海僱人了，一個很直接的原因，就是“無意義的支出”太大——我僱人給合理支出，是天經地義的；我這個錢給到員工本人，也是心甘情願的，但僱的還是這個人，產出還是這麼多，無意義剝削的部分佔比越來越大，我是不願意的。

而企業的大量撤離，對上海的就業率又是大大不利的——年輕人不僅找不到工作，就算找到工作，企業支出部分和個人到手部分差距的不斷拉大，也會讓企業和個人都不爽，都更有意願撤離。而這又會對房租造成壓力——很多人以為現在房租的不斷下行，是趨勢所致，他們從來沒想過趨勢是如何形成的——年輕人的可支配收入減少，才是核心；年輕人比例的不斷減少，才是核心。而房租的下降，又會導致租售比的繼續下行，從而導致二手房的掛牌量繼續增加，最後這根弦就會到臨界點，然後徹底崩盤。

所以千萬不要小看老齡化，“超級老齡化”才是壓垮上海房價的最後一根稻草。

**現在是什麼時期？鈍刀割肉的下半場。**接下來的主旋律依然是起起伏伏，救一救，弄點政策，打個強心針，就好一下，然後繼續掉頭向下，且每一次扎針的效果持續遞減。直到上海的人口更老一點，人們的信心更差一點，首付比例更低一點，“快速棄房”的價格空間更小一點，潛在的接盤俠存量更少一點，就會達到臨界點，然後會跟吃了瀉藥一樣，一瀉千里，在現在的價格基礎上，再普遍腰斬。

再然後，土拍市場就幾乎沒了，都是銀行國企政府自己跟自己玩，最後才會從房子的持有者身上，大收持有税——然後房價就會再砍一半——這時候年輕人就真能上車了。

有這麼悲觀嗎？3年前我寫完類似預測，很多人不信，但這跟我沒有關係，人生是自己的，每個人都會用自己的錢去買單自己的決策。很多人現在還在吹，説哪裏哪裏出了地王，説新房價格沒跌——拜託，新房跟你那房子是一回事兒嗎？國家改了各種標準，目的就是要搶你的客户，你還傻呵呵的。可這批人搶完以後呢？年輕人越來越少，需求量越來越小，掛牌量越來越大，收入越來越低，就業市場越來越差——還扯什麼房價呢？你今天剛買的房子，明天你自己都不會花這個錢去接盤了，你還指望誰來出這個價？

一個社會的房價，終究還是取決於供需，是要買的人多，還是要賣的人多的問題。而購買力這件事，取決於在那裏生活的年輕人的支付能力——現在這批年輕人不僅工作不穩定，上崗率低，還要再被剝削一大塊,去供養超大比例的已然幾乎不產出社會價值了的人羣，這個城市還有沒有未來？至少短期內我看不到，房價就更是無從談起了。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。