這兩天土拍太刺激,上海又出新地王_風聞
北海湾拐角-33分钟前
最近兩天,上海土地市場的含金量很高
起拍總價191億元,6宗地,10多家房企,還有寶山巨無霸綜合體和楊浦新地王,曹路新地王…都給上海接下來的新房市場又添一把火
先來回顧下今年上海前四輪土拍,絕大部分地塊都走的小而精的路線

而最近的第五批次戰況也較為激烈
今天就和大家一起來回顧下,誰又在攪弄上海的土拍風雲
先貼一張網上流傳的報名房企圖

從報名情況已經基本預知最終結局,青浦徐涇地塊僅有1家報名,熱度最高的是目前上海內環濱江可開發最多的板塊楊浦濱江,吸引了六組房企報名,但我沒想到的是,創下最高溢價率的居然是它..
01
本場土拍最引人關注的,當然要數寶山南大地塊
首先,體量大、價格高
看下圖,這一幾乎無縫銜接寶山南大地鐵站的組合地塊,由六宗地組成,總建築面積達到了32萬方,住宅部分約21萬方,商辦部分約11.2萬方

也是今年為止,上海土地市場出讓的最大地塊,最後土地總成交價約81.95億元
其次,板塊熱度高、存貨少
網上數據顯示,去年至今寶山南大總成交超過4000套新房,其中華潤中環置地中心去年8次開盤,平均每次認購率都超150%以上
板塊內兩個新房項目,新房價格在6.6萬-6.9萬/平之間,流速很快,存貨很少
最後,要建地標、開發難度大
這塊地不僅是地塊複雜,伴隨而來的是極高的開發難度
項目規劃要求建設一棟250米高的寫字樓,建成後將會是寶山第一高樓,成為寶山新地標
未來,商業部分要求自持,辦公部分也有部分自持比例
對於房企來説,考驗其長期運營商辦能力和資金實力
也因此參與競拍的房企只有兩家國央企,分別為中建八局和華潤置地,最後中建八局以超過80億總價獲得
一直深耕上海的中建八局,是中國建築的“排頭兵”,建造的都屬於國內外地標量級的項目
如大家比較熟知的水立方、上海世博館、上海迪士尼、國家會展中心、世茂深坑酒店等,是承建中國重大會展博覽、機場航站樓、超高層、文化旅遊等項目最多的企業
而中建八局也是中建系房產深耕上海時間最長的品牌,這次拿下綜合體地塊,期待這家航母級別的央企展示其強大的綜合運維能力
02
一夜之間,浦東曹路地價又漲了
今天上午剛剛出爐的浦東曹路地王,又是聯發集團
浦東曹路低密地塊吸引了4家房企報名,分別是來自福建的三家閔系房企:聯發、象嶼、國貿,和一家安徽房企安高
這塊曹路的熱門土地經過72輪競拍,四家開發商輪番舉牌,觸發地塊中止價後,競高品質建設指標,公共配套5520㎡,裝標4500元/平,均達到了上限
最終,還是由深耕曹路的聯發集團強勢奪得
為什麼説強勢
目前,曹路新房均價約6.2萬-6.8萬/㎡,該地塊預計售價可能會超過7萬/平,再次突破曹路新房價格天花板

地塊素質非常優質,距離地鐵口1km內,周邊商業資源豐富,招商花園城、寶龍城市廣場
住宅部分容積率1.5,限高40米,未來會打造曹路稀缺的低密住宅產品
而曹路一直是聯發集團進入上海後的重倉板塊,聯發集團也持續在這裏打造品質改善類項目
之前最高樓板價記錄,由象嶼聯發項目********金海汀雲台的33063元/㎡********保持,且創下過浦東的熱銷
而象嶼聯發金海汀雲台四次推售最高認購率高達280+%,在浦東走出獨立行情****************

以超配產品力,創造了上海外環外新盤罕見的五次開盤五次售罄記錄
去年聯合新加坡豐隆集團以90億拿下黃浦新天地板塊豪宅項目,未來產品將對標翠湖天地,打造上海頂豪新標杆
聯發集團自2022年進入上海市場以來,以穩健的節奏穩步擴張,步步為營
展示了聯發對上海市場的版圖擴張的實力與堅定決心
03
要説這次拿地最兇猛的,還要屬保利發展
在閔行顓橋板塊,經過40輪的溢價
保利發展、聯發、象嶼共同競爭君蓮社區地塊
這塊地臨河,被水系環繞,讓人想到了當初保利發展在顓橋打造過的保利光合上城
距離約700米到達15號線雙柏路站,容積率2.0

旁邊有閔行標杆樓盤星河灣,最終保利發展拿下,溢價率12.95%,成交樓板價38775元/平
這是保利發展繼在閔行打造了元江路TOD,保利光合上城和保利光合躍城後再一次於顓橋拿地
04
而保利發展的版圖不止在顓橋持續擴張,還有楊浦
這就是這次土拍熱度最高的一塊地,因為地段位置優秀
毗鄰楊浦濱江,限高80米,容積率2.5
一共吸引了6組房企競拍,分別為上海城建、中海、保利發展、越秀、招商&財投、華潤&中能建
去年,保利發展以8.84萬/平樓面價登頂楊浦單價地王,俗話説,自己的記錄還得自己來打破
不到一年時間,楊浦單價地王還是由保利發展繼續保持
周邊樓盤和配套有翡麗甲第、翠湖濱江、八埭頭濱江園、保利外灘序BUND45、東方漁人碼頭等
最後,保利發展以成交總價35億元,樓板價格9.55萬/平,溢價率30.79%,成功再次登頂楊浦地王,未來房價或將超過14萬/平
保利發展這兩年的產品迭代速度肉眼可見,且也得到市場極大的正向反饋
尤其是位於內環楊浦濱江的保利外灘序BUND45項目,以727%的認購率創下24年上海認購率記錄
保利世博濱江是去年上海單價20萬/㎡以上賣得最多最好的豪宅
保利發展不僅持續在高端市場帶來大師級作品,且還持續產品創新
目前在普通唐鎮的保利天奕,就是保利發展今年推出的天系全新品牌
以鬆弛感度假氛圍,一亮相就贏得了張江高淨值人羣的青睞,認購率也達到了近200%

這次在楊浦、閔行持續深耕,繼續在上海用產品的精耕細作贏得口碑
05
在遠郊的金山新城,迎來一位熟悉開發商:建發房產

目前,來自福建的建發房產,已經在金山區打造了建發觀唐府和建發朗玥兩個低密項目
這次溢價率約10%獲得金山新城土地,顯示了這家閩系房企深耕金山的態度
且這次是低密住宅開發, 建發房產應該早已駕輕就熟
06
最後還有一個“意料之外”
青浦徐涇北城地塊最終0溢價成交
直接告訴我們如今大虹橋真實的熱度
回顧這兩年,青浦徐涇土拍節奏相比巔峯時期,明顯放緩
這兩年基本保持零土地供應的節奏
上一次是2023年拿地的同濟蟠龍里和綠城春曉園
不僅是徐涇,青浦整個區這兩年都沒賣幾塊地

但是,惜售的土地並沒有帶來更高的熱度
這次地鐵十七號線徐涇北城地鐵沿線地塊,樓面價約2.7萬/平,僅有大華一家報名,最終底價成交,有人説“撿到皮夾子”
環顧其周邊,往西趙巷站的國貿虹橋璟上和華髮虹橋四季,樓板價和這塊地相近,均價約5.6萬/平
往東邊徐盈路站附近有綠城春曉園,當初的拿地樓板價比這塊地高出約1萬/平,均價約為6.2萬/平
參考周邊新房價格,未來這塊新地的價格預計會在5.8-6萬元/平
目前板塊內次新二手近兩年波動較大,萬科天空之城和招商虹橋公館在鏈家上二手掛牌價為6.5-8萬/平
這是大華集團今年在上海斬獲的第二塊住宅地塊
今年第三批次土拍中,大華曾以溢價率超過30%拿下靜安大寧宅地,這次以0溢價拿下大虹橋,市區郊區都斬獲了儲備土地,也是這次土拍裏唯一拿地的民企開發商
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誰能想到,這場土拍最後的結局是
浦東曹路地塊超40%溢價率,青浦徐涇土地溢價率為0%
最終,今年上海第五批次土拍結果如下

總成交金額超過220億,為今年目前為止最高,平均溢價率約16%,較上一批次有所提升
這邊火焰,那邊冰冷,也反映出如今上海土地市場的分化程度之劇烈
上海是個羣雄逐鹿的城市,是房企們的兵家必爭之地,任何人都想繼續留在牌桌上
因此每次土拍,都會迎來強有力的競爭者入局分蛋糕,也有不少的熟悉面孔持續深耕…
大家有沒有關注這次土拍,對最終結局,各位有什麼要討論的,歡迎在留言區評論
以上為正文,來自喬不絲