這兩天土拍太刺激，上海又出新地王_風聞
北海湾拐角-33分钟前
最近兩天，上海土地市場的含金量很高
起拍總價191億元，6宗地，10多家房企，還有寶山巨無霸綜合體和楊浦新地王，曹路新地王…都給上海接下來的新房市場又添一把火
先來回顧下今年上海前四輪土拍，絕大部分地塊都走的小而精的路線
而最近的第五批次戰況也較為激烈
今天就和大家一起來回顧下，誰又在攪弄上海的土拍風雲
先貼一張網上流傳的報名房企圖
從報名情況已經基本預知最終結局，青浦徐涇地塊僅有1家報名，熱度最高的是目前上海內環濱江可開發最多的板塊楊浦濱江，吸引了六組房企報名，但我沒想到的是，創下最高溢價率的居然是它..
01
本場土拍最引人關注的，當然要數寶山南大地塊
首先，體量大、價格高
看下圖，這一幾乎無縫銜接寶山南大地鐵站的組合地塊，由六宗地組成，總建築面積達到了32萬方，住宅部分約21萬方，商辦部分約11.2萬方
也是今年為止，上海土地市場出讓的最大地塊，最後土地總成交價約81.95億元
其次，板塊熱度高、存貨少
網上數據顯示，去年至今寶山南大總成交超過4000套新房，其中華潤中環置地中心去年8次開盤，平均每次認購率都超150%以上
板塊內兩個新房項目，新房價格在6.6萬-6.9萬/平之間，流速很快，存貨很少
最後，要建地標、開發難度大
這塊地不僅是地塊複雜，伴隨而來的是極高的開發難度
項目規劃要求建設一棟250米高的寫字樓，建成後將會是寶山第一高樓，成為寶山新地標
未來，商業部分要求自持，辦公部分也有部分自持比例
對於房企來説，考驗其長期運營商辦能力和資金實力
也因此參與競拍的房企只有兩家國央企，分別為中建八局和華潤置地，最後中建八局以超過80億總價獲得
一直深耕上海的中建八局，是中國建築的“排頭兵”，建造的都屬於國內外地標量級的項目
如大家比較熟知的水立方、上海世博館、上海迪士尼、國家會展中心、世茂深坑酒店等，是承建中國重大會展博覽、機場航站樓、超高層、文化旅遊等項目最多的企業
而中建八局也是中建系房產深耕上海時間最長的品牌，這次拿下綜合體地塊，期待這家航母級別的央企展示其強大的綜合運維能力
02
一夜之間，浦東曹路地價又漲了
今天上午剛剛出爐的浦東曹路地王，又是聯發集團
浦東曹路低密地塊吸引了4家房企報名，分別是來自福建的三家閔系房企：聯發、象嶼、國貿，和一家安徽房企安高
這塊曹路的熱門土地經過72輪競拍，四家開發商輪番舉牌，觸發地塊中止價後，競高品質建設指標，公共配套5520㎡，裝標4500元/平，均達到了上限
最終，還是由深耕曹路的聯發集團強勢奪得
為什麼説強勢
目前，曹路新房均價約6.2萬-6.8萬/㎡，該地塊預計售價可能會超過7萬/平，再次突破曹路新房價格天花板
地塊素質非常優質，距離地鐵口1km內，周邊商業資源豐富，招商花園城、寶龍城市廣場
住宅部分容積率1.5，限高40米，未來會打造曹路稀缺的低密住宅產品
而曹路一直是聯發集團進入上海後的重倉板塊，聯發集團也持續在這裏打造品質改善類項目
之前最高樓板價記錄，由象嶼聯發項目********金海汀雲台的33063元/㎡********保持，且創下過浦東的熱銷
而象嶼聯發金海汀雲台四次推售最高認購率高達280+%，在浦東走出獨立行情****************
以超配產品力，創造了上海外環外新盤罕見的五次開盤五次售罄記錄
去年聯合新加坡豐隆集團以90億拿下黃浦新天地板塊豪宅項目，未來產品將對標翠湖天地，打造上海頂豪新標杆
聯發集團自2022年進入上海市場以來，以穩健的節奏穩步擴張，步步為營
展示了聯發對上海市場的版圖擴張的實力與堅定決心
03
要説這次拿地最兇猛的，還要屬保利發展
在閔行顓橋板塊，經過40輪的溢價
保利發展、聯發、象嶼共同競爭君蓮社區地塊
這塊地臨河，被水系環繞，讓人想到了當初保利發展在顓橋打造過的保利光合上城
距離約700米到達15號線雙柏路站，容積率2.0
旁邊有閔行標杆樓盤星河灣，最終保利發展拿下，溢價率12.95%，成交樓板價38775元/平
這是保利發展繼在閔行打造了元江路TOD，保利光合上城和保利光合躍城後再一次於顓橋拿地
04
而保利發展的版圖不止在顓橋持續擴張，還有楊浦
這就是這次土拍熱度最高的一塊地，因為地段位置優秀
毗鄰楊浦濱江，限高80米，容積率2.5
一共吸引了6組房企競拍，分別為上海城建、中海、保利發展、越秀、招商&財投、華潤&中能建
去年，保利發展以8.84萬/平樓面價登頂楊浦單價地王，俗話説，自己的記錄還得自己來打破
不到一年時間，楊浦單價地王還是由保利發展繼續保持
周邊樓盤和配套有翡麗甲第、翠湖濱江、八埭頭濱江園、保利外灘序BUND45、東方漁人碼頭等
最後，保利發展以成交總價35億元，樓板價格9.55萬/平，溢價率30.79%，成功再次登頂楊浦地王，未來房價或將超過14萬/平
保利發展這兩年的產品迭代速度肉眼可見，且也得到市場極大的正向反饋
尤其是位於內環楊浦濱江的保利外灘序BUND45項目，以727%的認購率創下24年上海認購率記錄
保利世博濱江是去年上海單價20萬/㎡以上賣得最多最好的豪宅
保利發展不僅持續在高端市場帶來大師級作品，且還持續產品創新
目前在普通唐鎮的保利天奕，就是保利發展今年推出的天系全新品牌
以鬆弛感度假氛圍，一亮相就贏得了張江高淨值人羣的青睞，認購率也達到了近200%
這次在楊浦、閔行持續深耕，繼續在上海用產品的精耕細作贏得口碑
05
在遠郊的金山新城，迎來一位熟悉開發商：建發房產
目前，來自福建的建發房產，已經在金山區打造了建發觀唐府和建發朗玥兩個低密項目
這次溢價率約10%獲得金山新城土地，顯示了這家閩系房企深耕金山的態度
且這次是低密住宅開發， 建發房產應該早已駕輕就熟
06
最後還有一個“意料之外”
青浦徐涇北城地塊最終0溢價成交
直接告訴我們如今大虹橋真實的熱度
回顧這兩年，青浦徐涇土拍節奏相比巔峯時期，明顯放緩
這兩年基本保持零土地供應的節奏
上一次是2023年拿地的同濟蟠龍里和綠城春曉園
不僅是徐涇，青浦整個區這兩年都沒賣幾塊地
但是，惜售的土地並沒有帶來更高的熱度
這次地鐵十七號線徐涇北城地鐵沿線地塊，樓面價約2.7萬/平，僅有大華一家報名，最終底價成交，有人説“撿到皮夾子”
環顧其周邊，往西趙巷站的國貿虹橋璟上和華髮虹橋四季，樓板價和這塊地相近，均價約5.6萬/平
往東邊徐盈路站附近有綠城春曉園，當初的拿地樓板價比這塊地高出約1萬/平，均價約為6.2萬/平
參考周邊新房價格，未來這塊新地的價格預計會在5.8-6萬元/平
目前板塊內次新二手近兩年波動較大，萬科天空之城和招商虹橋公館在鏈家上二手掛牌價為6.5-8萬/平
這是大華集團今年在上海斬獲的第二塊住宅地塊
今年第三批次土拍中，大華曾以溢價率超過30%拿下靜安大寧宅地，這次以0溢價拿下大虹橋，市區郊區都斬獲了儲備土地，也是這次土拍裏唯一拿地的民企開發商
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誰能想到，這場土拍最後的結局是
浦東曹路地塊超40%溢價率，青浦徐涇土地溢價率為0%
最終，今年上海第五批次土拍結果如下
總成交金額超過220億，為今年目前為止最高，平均溢價率約16%，較上一批次有所提升
這邊火焰，那邊冰冷，也反映出如今上海土地市場的分化程度之劇烈
上海是個羣雄逐鹿的城市，是房企們的兵家必爭之地，任何人都想繼續留在牌桌上
因此每次土拍，都會迎來強有力的競爭者入局分蛋糕，也有不少的熟悉面孔持續深耕…
大家有沒有關注這次土拍，對最終結局，各位有什麼要討論的，歡迎在留言區評論
以上為正文，來自喬不絲