現在全國的二手樓市緩過來了嗎_風聞
北海湾拐角-2分钟前
一直以來，我們都很關注上海新房和二手房的成交變化
也不定期會去熱點城市和板塊踩盤
隨着“金三銀四”已過，全國樓市又進入新的調整階段，今天想從更廣泛的範圍來探討總體情況
先解釋一下為什麼此時此刻，要來關心全國二手成交
一方面是因為之前光顧着看價格漲跌
但是各個城市的二手成交結構是什麼樣的，總價段、主力面積段這些都被忽視了
另一方面二手房交易本身，就是大家置換鏈條中的重要一環
有賣才有得買，決定了一個城市最大的購買力羣體是什麼樣的
所以我們決定採用更多的城市個數、更長的時間維度
帶大家深入研究一下，當前的二手樓市到底處於什麼樣的階段
01
低總價極致上車的比例還在攀升
繼首付比例等政策放開後，各地二手交易的半壁江山都被極致剛需“上車”羣體給霸佔了
上海和北京以“老破小”為主外，其他城市包括深圳在內
成交的低價房源多是2000年以來的次新房，存量基數本身就較為可觀
先看北上深各總價段的成交情況
除了300萬以下的成交佔比提升外，其他總價段的成交都有不同程度的萎縮
再單獨拉出最顯眼的300萬以下成交數據
一年時間裏，北京套數佔比提升的最多，從35%一下子增加到了46%
上海和深圳各增加了2%和7%
不僅如此，套均成交總價也在隨之降低
上海從210萬降到了196萬，平均每套縮水了14萬，北京和深圳也各降了11萬和3萬
説明更多的人在買更便宜的二手房，要麼面積變小了、要麼單價變低了
而對二線城市來説
200萬左右的總價段，才是他們新房和二手市場的分水嶺
比如成都、西安、蘇州還有南京，基本上200萬以下的預算，就只能考慮二手房了
200萬以下的成交套數也確實出現了不同程度的漲幅
南京從3546套到4364套，增幅最高達到了23%，成都從6270套到6957套、增幅11%
西安從3527套增至3894套，蘇州也從2983套到3587套
其中有兩個時間點最為突出，分別是去年的10月和今年的3月
前者是釋放了“927”新政紅利，後者剛好是傳統的旺季
成都去年10月200萬以下的二手房成交套數甚至超過了1萬大關，今年3月也非常接近1萬套
一部分也是因為政策放開後，吸引了更多的異地客户比如北上廣，來成都購置一套價格適宜的二手房
當然，200萬的總價段對其他城市還是太高了，需要進一步下探到120萬甚至是80萬
太原和佛山的套均總價已經低至50萬出頭，可謂是賣出了白菜價
多地“低總價”的二手房成交量同比增長超過50%，最誇張的還有翻了一倍的
這也説明，絕大多數城市的剛需購房需求還是比較大的，這些羣體是支撐二手房市場平穩的關鍵力量
但是購買力不足、消費還在降級，也導致置換能力相對沒那麼充沛****
02
也有越來越多城市的大面積成交提振了
最近多個城市的改善需求爆發，北上廣深的大户型成交佔比大幅增多
尤其是深圳，據貝殼研究院監測，今年140平以上的大户型成交佔比為12.7%，比去年擴大2%，創下近五年新高
把視線放到全國，改善型購房者在二手房市場的活躍度不斷上升
130平以上的房源成交，杭州、蘇州、成都和鄭州都有所抬頭
甚至更極致一點
這幾個城市200平以上的成交套數，也出現了小幅增長
不光佔比和套數增加，杭州200平以上的成交套均面積還在變大
去年6月還只是255平，今年5月就來到了264平，增幅接近4%
中介向我們反映，部分高端房源成交主要受到了土拍“地王”的刺激
1月初申花民生藥廠地塊被濱江以71.25%的超高溢價率拿下，刷新了板塊房價天花板
地塊不遠處的馥香園提振明顯，這個清一色大户型、套均面積200平以上的豪宅盤
成交量比大部分剛需小區還要猛
2月成交17套，3月更是賣了42套，4月和5月加起來也賣了50多套
其他還有很多城市也是二手户型越大越好賣了
據CRIC統計，去年四房和五房產品的成交佔比持續增長
四房從26.4%提高到了29.2%，五房也略微上升了0.2%
總的來説，多地大户型成交佔比提升的背後，是家庭結構變遷與生活方式升級的共振
由於部分“二孩三孩”家庭的增多，對大户型的需求越來越旺盛
也因為各種購房政策的刺激，大幅降低了改善成本
推動他們拋棄户型功能性缺失且多為老舊房源，轉而一步到位買入大面積的三房四房產品
這些購房者對於更大面積的熱情，遠比我們想象中高得多
03
高庫存之下，很多城市的二手房都賣不出高價
我們在去年11月關注過全國的庫存持續走高越來越多的城市二手掛牌開始激增
又過了半年時間，多個城市的鏈家掛牌量還在增加
增幅超過20%的包括有深圳、重慶、成都還有南京
最猛的當屬成都，掛牌套數半年來增加了接近8.6萬套，幅度高達45.9%
據當地中介解釋，成都主城區目前掛牌還較為穩定
反而是很多外圍新盤由於前幾年的大規模供應，現在房東們陸續拿到產證後，造成了大批房源掛牌上市
比如天府新區的南湖國際社區，光一個小區現在的掛牌量就超過了500套，堪稱全成都最高
此外，還有不少去年底沒關注到的城市，現在全市二手掛牌量再度接近歷史高位
比如西安二手房數量已經超過15萬套，大連超過12.6萬套，海口也接近4萬套
不乏一些總價僅10萬、20萬左右的二手房，有的還是公寓性質住房
從58安居研究院披露的全國數據來看
截止到5月底，百城的二手房掛牌是達到了271.8萬套，同比增長了超15%
其中一線城市掛牌增加了13%，新一線14%、二線城市也有15%，三四線直接逼近22%
高庫存最直觀的影響，就是進一步加劇了市場的競爭壓力，強化了買方市場地位
因此，多個城市的剛需小區議價空間仍在不斷擴大，成交價還在繼續下行
5月百城二手住宅均價僅為13794元/平，同比下跌7.24%
環比跌幅擴大至0.71%，已經是今年的四連跌了
圖源：中指數據
這些數據也再次佐證，在目前較為低迷的樓市環境下，價格還是促進購房者下單的決定因素
不可否認，一些城市也做了較為突出的引導，政策工具正在發揮它積極的作用
像西安陸續出台了多項支持政策
包括二手房“帶押過户”、取消限購限售、鼓勵農民工購房、支持多孩家庭改善性需求等
04
這次統計下來，總體二手市場的軌跡也逐漸顯露出來
我們可以大體得出這樣幾個結論：
一，一線城市的二手結構，以300萬以下的低總價房源成交為主
二線城市繼續下探到120-200萬，而更多的城市像太原、佛山套均總價更是隻徘徊在50萬左右
也就是説，絕大部分城市主要購房客羣的置換能力並沒有那麼強
二，杭州、蘇州、成都等熱點城市的大户型二手房更加吃香，改善需求當道
三，當下全國二手房市場還是在弱勢復甦，市場需求進入新一輪調整期
正如調研過程中，多位中介所説，最火熱的3月一過
大部分客户對樓市仍抱有觀望情緒，尤其是許多有買房計劃的剛需羣體並不着急，買賣雙方還是處於一個拉鋸戰時期
最後，我們也要看到部分城市在好轉，出現了“點狀回温”
比如杭州、蘇州等，成交量價穩定，整體掛牌量可控，去化速度也較為穩健
畢竟只有二手房的價格穩定，呈現出回暖的勢頭
才能切實改善購房者信心，推動整個房地產市場止跌回穩
以上為正文，來自遠山