下半年上海二手房到底趨勢如何_風聞
北海湾拐角-1小时前
有段時間沒好好説説二手了，而二手最近也確實出現了些不得不説的信號
首先説説六月二手成交套數
截至27日上海6月二手房成交了17858套，是的又是要上兩萬套的節奏
按照工作日和週六日的日均成交測算，六月二手房會在2.05萬套左右
按照近一年二手住宅/二手房之間89%的比例
最後二手住宅成交會在1.8萬套
這是同比和環比都下滑的數據，也是近五年的中等位
很多時候你會發現難的不是如何獲得數據，而是如何理解這些數據
1.8萬套是多是少，對於接下來市場意味什麼
今天就打算説説這個問題
01
從最重要問題説起，接下來價格會怎樣
長久以來我們説二手市場説的就是價
但礙於多方因素，成交價的直接輸出還是不可能
而市面上我們看到的所謂不樂觀的價格波動要麼是單套成交房源
要麼是二次加工過的跌幅，都過猶不及
所以真實價格如何刺探
對於1.8萬套的六月市場，背後真實熱度如何，以上兩個問題一個答案
有關價格各位要相信它也跟其他所有商業要素一樣
其中一個維度發生變化其他也會波動
最近的掛牌價的點位應該是我近一年都沒見過的
目前市面最大二手存量房源來自鏈家，17萬套存量預估佔全市存量七成以上
這裏面分外網展示和內網中介自見
外網展示房源量在11萬套左右，按理説這部分房源價格走勢是能代表全市二手掛牌價波動的
而這份11萬套房源的掛牌價波動走勢是這樣的，來到近一年新低
數據©房見
哪怕是小陽春也是掛牌價下行的一環
而且發現了麼，對比去年六月掛牌價，現在的掛牌價也向下走了-5.9%
結合身後掛牌存量的高位不變
這背後是着急的房東變現和置換的需求
另一邊我們去看看議價空間
真實的議價空間裏不僅能看出房東心態
結合掛牌價波動你還能對背後成交價格波動有點概念
市面上的議價空間數據依然太過零散，基本來自單套成交案例
鏈家統計過這11萬套房東的調價動作
5月有2.6萬房東選擇降價，他們的降幅平均在-3.86%，無論數量還是降幅都處於高位水平
©房見
你能從中看出心態，但這還不是最終的議價空間
真正議價空間得從每月成交房源去反推他的掛牌價-成交價剪刀差
17萬套裏每月都有幾千套房源可以進入成交
這部分成交房源的市佔在25%左右，1/4市佔份額可以説明市場
而這部分數據也分為最後一次掛牌價-成交價、最初掛牌價-成交價
可以看到這是波動下行的數據
在這個5月突破-13%
©上海鏈家
相當於説一套房源如果它最初掛牌價500萬，那它最後的成交價可能在435萬
通過掛牌價義無反顧的走勢
以及議價空間的位置
我想不用我説各位也能感受到下半年價格走勢
掛牌價沒有因為季節性因素高高低低，而議價空間即使反彈也處於絕對低位
兩者結合你會很清楚感受到接下來下半年價格的温度
02
而這時候市場也大概率會走出兩個分化
首先不得不説市場的一些硬道理這時候就開始硬着陸了
第一個分化可能就出現在外圍區域
這件事我前幾天説過，今天再説點不同的
很多時候我們都聽過新房認籌和去化速度在外環內外產生分化
但其實二手也是
正在外環外賣房的房東或者在外環外作業的中介應該會有同感
同房齡、同面積段、類社區品質的兩個環線房子，如果沒有學區加持，它的跌幅大概率要高於外環內房源
比如成交結構裏分佈最廣泛的300萬上下價段房源
松江新城老公房價格同比跌幅達到7-10%
但閔行古美、龍柏的老公房價格同比跌幅在5-6%
我們計算過外環內&外的掛牌價這個六月的同比跌幅，外環外跌幅大的不是一點點
看最後一行的掛牌價跌幅對比©兔博士
第二非改善類產品是第二個出現分化的地方
地段之外二手市場在產品形態上也開始分化
你會發現大户型要更抗跌的同時，小户型可能會先被犧牲
我們以松江為例
鏈家統計了松江區近五年不同户型的成交均價
從時間跨度以及鏈家提供的真實成交均價來看，1室是下跌最快的、最慢的反而是4室户型
數據©上海鏈家
這個數據還是比較寶貴的
某種程度上這是改善户型價值的真實市場反饋
我跟中介老師們也有請教過這背後的原因，首先一定是改善市場裏的改善需求
另一方面從市場化動作而言低頻成交在市場波動面前會更穩
因為每套房子成交價都會有個重度參考對象
——上套成交價
大户型的低頻流通反而某種程度上保護了房價
反向看小户型剛需跌幅就開始顯現了
所以上行期你可能感覺不到，但下行期這些分化就會逐漸出現
03
但接下來市場還有股潛力存在
就看什麼時候刺破觀望
全維度數據看現在並不是沒有客户，而是等待的客户還在不斷變多
今年以來過去這半年斷斷續續收到朋友發來微信問我市場什麼時候是個頭
其實現在哪怕是專家給到的揣測都多少會有賭徒心態
我能給出的靠譜點的答案是現在市場客户還在，而且觀望的勁頭被吊的很足
觀望過去兩年也有説過
但你可能無法想象這兩年大家對於房子的關注度又來到怎樣階段
我查看了上海鏈家外網掛牌房源的“關注人數”
就是鏈家頁面這個數據
©上海鏈家
跟現在帶看數據不同，點擊關注是客户自主自發動作
這個數據在2024年是8-9人/套水平，哪怕是去年9月也沒有超過10人/套
但現在你再看看，月月都是單套過10人/套的關注量
統計週期內存續掛牌房源關注人數/存續掛牌房源套數，數據©房見
換句話説市場體感不熱的同時，人還是在的
不僅在而且還比去年多
這半年房源關注人數數據也在一路走高，在這個3月達到峯值
與之對應的是走高的掛牌量、走低的掛牌價
這時候其實一幅畫面已經漸漸勾勒成形，買賣雙方博弈拉到極致
一邊是觀望和狩獵、一邊是壓低預期然後賣定離場
我細看了下大家都在關注什麼户型
果然，對大户型的關注也要相對更高
90-110平房源的平均單套關注人數，所有面積段最高
存續掛牌房源關注人數/存續掛牌房源套數，數據©房見
市場在這一刻又完成閉環
這就是市場分析很有意思的地方，如果中間部分缺失，那你通過更大的框架數據也能做出自己的推斷
而這些推斷也會幫你看清眼下二手市場可能出現轉折的地方
04
接下來二手市場的一些底色其實這時候已經很清晰了
量的背後是剛需進場、是以價換量
也是市場價格重新洗牌的時候，能賣出的價格才是市場價，沒有什麼不可能
説出這些字句讓同為房東的我自己心情也有點壓抑，但事實就是事實
好在還是看到觀望的客户還在
意味着市場並不是需求虧空，而是被觀望束縛
那這時候刺破觀望的事情可能就是市場的下個轉折點
這時候如果非説有沒有什麼建議可以給到各位
我覺得事緩則圓可能是個不錯的選擇，不管是對房東而言還是對客户而言
就讓需求去做決定
如果還是看不清自己的需求，那可能就是你的需求還不夠迫切
那這時候不管是買還是賣都不妨再等等，事緩則圓
這幾天走在街上看到這些路邊這些些中介門店的時候都會忍不住往裏面看幾眼
看看裏面業務員忙不忙
六月二手市場就要結束了，下半年的走勢其實也有了自己答案
你會怎麼看接下來市場，我們評論區見
以上為正文，來自巧克麗麗