萬科靠什麼在2024年度股東大會上喊出"重歸健康"？_風聞

來源|中訪網

責編|朱曉霖

6月27日，萬科2024年年度股東大會如期召開。這看似是一場例行會議，卻因萬科在過去一年的艱難處境以及當前房地產行業的複雜形勢，而備受矚目，宛如一場聚焦地產巨頭命運走向的“關鍵大考”，吸引着地產資本圈乃至整個市場的目光。

交付超18萬套房屋

回首2024年，萬科可謂是在風雨中艱難前行。年報數據猶如一記沉重的警鐘，敲響了萬科面臨困境的信號。營業總收入同比下降26.32%，歸母淨利潤更是從上年的盈利121.63億元驟變為虧損494.78億元。這樣的業績落差，讓萬科在眾多房企中顯得有些“狼狽”，也讓股東們憂心忡忡。

然而，在這艱難局面下，萬科也並非毫無作為。儘管經營端壓力山大，卻依然交出了高品質交付超18萬套房屋的答卷，銷售回款率還超100%，展現出了其在困境中堅守品質與運營能力的一面。同時，多元業務板塊如萬物雲和泊寓，也為萬科在黑暗中點亮了一絲微光，萬物雲營收增長，泊寓在長租公寓領域繼續保持領先地位。

多方助力，信心滿滿

償債問題，無疑是萬科當前面臨的頭等大事，也是此次股東大會上股東最為關心的焦點之一。今年內，萬科有300多億元公開債待償，一年內到期有息負債更是高達1582.8億元，佔總有息債務的43.8%，彷彿一座沉重的大山壓在萬科肩頭。

不過，萬科並非孤立無援。大股東深鐵集團宛如一位堅定的“守護者”，持續為萬科提供有力支持。不僅幫助其進行資產和股權處置、參與消費基礎設施REIT認購，還在2025年以來累計提供了超過140億元的股東借款用於償還債券本息。在各方支持與自身努力下，萬科今年1-5月新增融資和再融資341億元，且順利完成165億元公開債務償還，年內已無境外公開債，償債工作取得了階段性的重要成果。

萬科管理層對於償債充滿信心，表示將通過加速銷售回款、動態管控開發節奏等多種方式，全力以赴爭取妥善化解到期債務。這種信心，不僅源於大股東的支持和自身的努力，也來自於政策環境的改善和市場的逐步回穩。

瘦身自救，多元發力

面對業績下滑的困境，萬科在2024年堅定地走上了瘦身健體、聚焦主業的自救之路。同時，積極探索多元業務，試圖在傳統房地產開發之外，尋找新的增長引擎。

在存量盤活方面，萬科已形成系統性打法，通過迭代升級“三好”產品體系，實現了“盤活-產品升級-熱銷回款-再投資”的正向循環，累計盤活可售貨值超700億，新增銷售超200億，為企業發展注入了新的活力。而在經營服務業務領域，萬科更是聚焦優勢，鞏固着行業領先地位。物業業務營收超360億，長租集中式公寓管理規模全國第一，商業業務出租率近95%，物流倉儲業務也表現出色，冷鏈規模行業第一。這些多元業務的穩健發展，猶如萬科的“多條腿”，支撐着其在艱難市場中穩步前行。

政策賦能，前景可期

對於外界高度關注的房地產市場走勢，萬科執行副總裁鬱亮給出了樂觀的判斷，認為在政策引導和支持下，房地產市場將回到穩定健康的發展軌道上來。

鬱亮的信心並非空穴來風。從土地市場來看，重點城市加快用地規劃調整，供地結構不斷改善，核心地塊供應增加，庫存壓力緩解，為房地產市場的健康發展奠定了基礎。在銷售方面，自2024年9月底一攬子支持政策出台後，市場就已開始穩步修復，各地因城施策進一步鞏固了需求回升的基礎。此外，存量去化力度加大以及新房供給的多元化、品質化趨勢，都讓萬科看到了市場向好的曙光。

新帥領銜，風格有變

今年年初，萬科高管層發生了劇烈更迭，深鐵“一把手”辛傑出任萬科董事長。從“董事會主席”到“董事長”，稱呼的變化背後，是深鐵強勢接管萬科後管理風格的微妙轉變。

辛傑在股東大會上展現出了堅定的信心和決心，強調萬科將直面困難，通過戰略聚焦、科技賦能等措施，推動業務佈局優化和結構調整，促進開發業務迴歸良性循環，經營服務業務穩步增長。同時，還將加強與大股東深鐵集團的融合發展，形成多元場景的城市服務新生態。可以看出，在辛傑的領導下，萬科將更加註重與大股東的協同效應，在管理和業務發展上或許會有更多積極的變革舉措。