越南房價飆升超出預算 年輕家庭"安居夢"無限期擱置_風聞

36歲的文職人員恆女士（Chị Hằng）目前租住在胡志明市守德市（TP Thủ Đức），工作五年攢下了10億越南盾。她原本計劃再貸款7000萬越南盾，購買平陽省（Bình Dương）一個即將開盤項目的一套52平方米的小公寓。年初該項目宣傳時均價約為每平方米3300萬越南盾（含增值税）。但到了今年6月初正式開放認購時，不含税價格已漲至每平方米4000萬越南盾，整套房總價超過21億越南盾。

購房者正在郊區考察一個項目

面對高達4億越南盾的價差，恆女士一家無力追加貸款，既因為收入有限，也擔心利率風險。“我們已經反覆計算過，但房價一直上漲，而我們的收入幾乎沒變，買房的機會正變得越來越渺茫。” 她説。

類似情況也發生在居住在第十二郡（quận 12）、41歲的文議（Văn Nghị）身上。他正在靠近守德市邊緣的區域尋找住房。儘管位置偏僻，通勤時間超過90分鐘，他仍考慮入手，因為最初報價僅為每平方米4600萬越南盾。但實地瞭解後發現，實際成交價都在每平方米5500萬以上，只有極少數位置較差的房源維持在5000萬越南盾/平方米。“房價太高，資金緊張，我不知道是該繼續找合適價位的房子，還是乾脆放棄購房計劃。”

另一位購房者阮文勇（Nguyễn Văn Tùng，39歲），是一名來自義安省（Nghệ An）的製冷技術員，自2014年到胡志明市工作至今，租房生活十多年仍未擁有自己的房子。月收入約1800-2200萬越南盾，他積攢下8.5億越南盾，原計劃貸款7-8億越南盾，在胡志明市外圍或靠近平陽地區購置小户型。

然而，近一年來他始終未能找到合適的房源。單價低於每平方米3500萬越南盾的項目早已售罄，目前市面上普遍報價在4000-5000萬之間，總房款輕鬆突破20億越南盾。“我做的是自由職業，銀行貸款很難批下來。所以一直在猶豫，結果房價卻不斷上漲，遠遠超出了我的承受能力。”

根據越南房地產經紀人協會（VARS）統計，2025年第一季度全國新房上市量約為14500套，其中超過80%屬於高端和豪華型公寓。與之形成鮮明對比的是，面向剛需羣體的普通住宅僅佔約13%，約2000套，遠不能滿足數百萬勞動者的住房需求。

這一趨勢也得到了國際研究機構的印證。世邦魏理仕（Cushman & Wakefield）報告顯示，在胡志明市，超過75%的新房供應為高端公寓，而經濟適用房幾乎絕跡。該市平均一手房價已突破每平方米1.2億越南盾，較2024年同比增長47%。

來自Batdongsan的數據還顯示，過去五年間，胡志明市公寓均價年均增長46%-60%，目前平均每平方米約6000萬越南盾。南部省份房價同樣迅猛上漲，例如隆安（Long An）上漲30%，芹苴（Cần Thơ）上漲46%，平陽上漲12%。目前胡志明市約90%的新房單價超過5500萬越南盾/平方米，而在周邊省份，約有40%的房源價格區間集中在3500-5500萬越南盾/平方米。

與房價飛速上漲相反，勞動者收入增長卻嚴重滯後。根據越南國家統計局數據，2024年全國人均月收入為770萬越南盾，城市地區為930萬越南盾，農村地區為670萬越南盾，同比僅增長8.6%。最低工資標準也只上調了6%。

近兩年房價的快速上漲已成為購房者的主要障礙。據戴德梁行（Savills）、萊坊（Knight Frank）和DKRA聯合報告，2025年上半年新盤成交率大幅下滑，整體去化率僅維持在15%-16%，即使市場上新盤數量不多、競爭不激烈。

針對房價與收入嚴重失衡的問題，仲量聯行（CBRE Việt Nam）住宅營銷部總監武輝煌俊傑（Võ Huỳnh Tuấn Kiệt）表示，目前房價已遠遠高於居民的實際支付能力。當前市場幾乎沒有多少適合剛需購房者的產品。房價上漲不僅讓中低收入人羣望而卻步，甚至連中高收入羣體也難以負擔，這進一步加劇了購房門檻，尤其在經歷了長期經濟低迷之後。

他指出，不能將責任完全歸咎於開發商，企業也需要保障利潤空間。房價上漲不僅是開發商預期定價的結果，更是土地成本、補償費用、建築成本以及沉寂期積累的貸款利息等多重因素共同推高的結果。

不過他也承認，部分項目的定價明顯高於其實際價值。例如一些樓盤以接近甚至高於區域內成熟項目的單價出售，但在地段、配套設施或建造質量上並未達到同等水平。

專家黎國堅（Lê Quốc Kiên）補充道，目前房地產市場存在嚴重的供需錯配問題。過去三到四年新開的項目，單價基本都在4500萬越南盾/平方米以上；如今二手市場價格普遍在5500萬越南盾/平方米左右。一套50平方米的小户型總價已逼近30億越南盾，遠超多數剛需購房者所能承受的20億越南盾上限。

隨着收入無法跟上房價漲幅，真正有居住需求的人羣正逐漸被排除在市場之外。與此同時，這部分購房者更傾向於購買新房，以便獲得分期付款的支持。然而，一手房價格的快速攀升帶動二手房市場價格劇烈波動，使得中等收入羣體的“安居夢”幾乎破滅。

多位專家指出，要遏制房價過快上漲、提升剛需購房者的置業機會，必須由政府、企業與金融機構協同發力。其中關鍵在於土地資源。除了空地外，發展可負擔住房還需配套完善的基礎設施，包括交通、生活便利設施、治安及社會福利體系等，才能實現可持續的合理住房供應。

值得欣慰的是，市場也出現了一些積極信號：政府已提出設立國家住房基金，並鼓勵大型企業參與建設符合大眾支付能力的住宅。然而，專家認為，要使政策真正落地，還需要出台更多具體措施，支持開發低造價住宅的企業，推動增加供應並使房價逐步迴歸居民收入水平。此外，還需建立透明的分配機制，確保這些住房真正惠及有實際需求的羣體。