上半年,北京10萬+豪宅賣了320億_風聞
风声声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密50分钟前

文/狗蛋分蛋
轉眼2025已經過半,如果用四個字來概括今年北京樓市的變化,一定是——
改善抬頭。
2025年1-6月,北京新建商品住宅網籤總量為21227套,較2024年同期的22657套下降約6.3%。
但這不代表今年北京新房不火。
今年同比下降的主要原因,是去年1月共有產權房集中網籤,額外貢獻了約5000套的數據。事實上,拋開1月的特殊情況,2025年上半年其他月份,大部分都要領先於2024年。
從成交面積上看,2025年新建商品住宅累計成交267萬平方米,同比增長了約3%。
套數下降,面積卻增長,説明今年單套成交房產的面積,呈現上漲趨勢。
總之,北京的改善好房,賣爆了。
這一點,從新房項目的成交榜單也能看出。

上半年,北京新房住宅成交榜前6名都是8萬元/㎡以上的豪宅,前十名中,有6個是10萬元/㎡以上的豪宅,排名中的10萬+豪宅,總共賣了:
320多億。
這種情況,在以前是很難看到的。
近兩年北京土地供應井噴,各區基本都有壓箱底的好地出拍,可以説,為好房子的狂歡加足了底氣。
那麼,這些讓北京有錢人趨之若鶩的好房子,究竟長什麼樣?
目光聚焦到成交榜前十中的10萬+豪宅,它們分別是:功德寺雙子“和樾望雲”“和樾玉鳴”,朝陽的“北京宸園”“萬吉玖序”,海淀的“建發海晏”,以及西城區的“京華玖序”。
咱們分別來盤一盤。
**一、功德寺雙子“**和樾望雲”“和樾玉鳴”
功德寺雙子,可以説是上半年北京關注最高的兩個新盤,從拿地到户型出街,市場討論度都很高。
兩個項目3月21日同天開盤,據説和樾望雲那邊,不到1分鐘線上選房成交就超過了85億,和樾玉鳴同樣不到1分鐘,賣了405套房,成交金額超過67億。
為啥這麼火?
一方面,海淀新盤太稀缺了,好地斷供多年,積壓了大量需求。所以可以看到,海淀新盤今年基本上是開一個爆一個,嘉華天珺開盤賣了31.61億,頤海澐頌開盤賣了72.5億,後面還有個樹村地王,估計還要刷屏。
另一方面,地段底氣足。
產業上,功德寺雙子緊鄰中關村軟件園,騰訊、百度、網易、新浪很多互聯網大廠總部的集合地。
教育上,海淀最好的上地學區,上地實驗、中關村二小等牛小、牛中扎堆,規劃裏還有一零一中學承辦的十二年制學校和幼兒園,幼+小+初+高直接包圓了。
説起海淀人,產業新貴和雞娃是繞不開的標籤,這兩點牛,就已經決定了項目的底盤不會差。
加上10萬/㎡的價格,雖然看着不低,但是對比隔壁的樹村地塊,樓面價都10萬/㎡了,還有同樣十三四萬的朱房村,功德寺的性價比一下就出來了。
另外,產品同樣加分。
“和樾望雲”“和樾玉鳴”也是海淀首批好房子項目之一,高得房率、全户方正、多功能户型等改善要素,基本都拉滿了,這對之前海淀老項目,形成了降維打擊。

更值得一説的,我認為是綠城這次在項目“定製化”方面,做出了點東西。
就拿和樾玉鳴139㎡學霸房舉例,户型北向兒童房和緊鄰的次卧打通,相當於做了一個“學習+休憩”的套間,同時,兒童房空間夠大,能放下鋼琴以及大書桌,這對海淀家庭很有吸引力。

動線安排也挺有意思,整個兒童套間+次衞位於房間一角,和大人辦公、做飯等活動動線隔開,保證了孩子在學習時的安靜氛圍。

結合當地客户需求做定製化處理,在項目對比時,很容易拉開差距,換句話説,就是戳客户心坎兒。
二、北京宸園
到7月,北京宸園累計網籤已突破100億,從0到百億項目大概用了8個月時間,在近幾年,這個成績已經相當突出了。
項目地段不用多説,朝陽酒仙橋是“中國電子工業的搖籃”,商業、學校、醫療資源完備,也是這幾年朝陽,乃至北京最火以及為數不多逆勢上漲的板塊之一。
北京宸園由中建智地操盤,這家房企我們聊過很多次,近年來北京產品力代表之一,擅長屬地文化運營,生活氣息的營造。
這次北京宸園是集大成之作。
在這之前,很多人覺得酒仙橋不好做豪宅,因為板塊面貌確實偏舊,很多人也盯着宸園,先看看它該怎麼處理。
中建智地的做法,是結合屬地特點拉出觀感上的精奢。
項目園林主打中式宋韻,大山大水,社區內打造了超過1萬平方米的超大內向中庭,同時還擁有約2300平方米的景觀水系以及大體塊的岩石,印象最深的是落差達到21米的高山疊瀑。

同時建築表達上又結合了現代極簡風格,迎合朝陽國際範兒。

中建智地擅長做中式園林,朝陽人民喜歡國際氛圍,把自己擅長的和市場需求的結合,這是屬地定製化的一種新解題思路。
三、萬吉玖序
萬吉玖序和北京宸園是有隱性競爭關係的,板塊鄰近,定位相似都是豪宅,萬吉玖序作為後發,肯定要吃點虧。
宸園可以説提前把豪宅能想到的、該做的做了個遍,這一次也挺難為中海。不過從成績上看,萬吉玖序還算不錯,首開41億,基本上和宸園打了個平手。
萬吉玖序非常想和北京宸園打出差異化,比如户型上,整體比宸園大了一圈。
風格上,做了純現代風格,以法式莊園為藍本的都市花園。

相比北京宸園,萬吉玖序主打純粹,土豪金的外立面,到保姆專梯的頂配平墅,更大的户型尺度,中海萬吉玖序在“豪”這個要素的表現上,是要超出北京宸園的。

當然缺點是損失了一部分客羣。
另外中海這次把自己的好房子體系在萬吉玖序實踐上了,叫LIVING OS系統。
中海的理解,好房子要有四個特徵,安全、智慧、舒適、綠色。

比如智能燃氣感應器,會自動開窗通風,同時推送警報,如果你是獨居女性,遇到陌生訪客,智能安全門鎖能夠實現變聲的應答等等。
四、建發海晏
提海晏不能不説臻澐,兩個項目屬於貼臉競爭。
上個月底,兩個項目先後開盤。海晏先開,宣傳賣了185套,臻澐隨後,206套。
盤點裏沒寫臻澐,主要是臻雲賣了9萬元/㎡。當然不是臻雲賣不了10萬以上,而是沒必要。臻雲的地塊比海晏方正,相同容積率能多做一排樓,加上拿地便宜,給價格帶來了足夠的下探空間。
兩個項目都是豪宅,但因為貼臉競爭,風格完全不一樣。
臻澐借鑑清華西門,呼應海淀人對學府的精神追求。
海晏以頤和園為基調,做了自己擅長的新中式。
蘿蔔青菜各有所愛,兩種風格,市場什麼樣的反應都有,比如建發的,有人説標準中式符號融合現代玻璃幕線條,有些用力過猛。
我覺得可能怪不了建發,這次地塊確實限制了建發的發揮。兩個項目的對比給大家放一下:

海晏想把容積拉滿,只能做橫向景觀,臻澐發揮空間更大,不光做了橫向景觀,還能做豎向的景觀軸。
兩種設計區別很大,首先功能性上,海晏就沒法像臻澐那麼多,其次觀景體驗上,也因為只有橫向軸線,沒法和臻澐一樣四面觀景。
最後,屬地文化結合也沒法和臻澐一樣深入。
海晏復刻頤和園,明顯也是想在屬地文化上發力,但地塊條件擺着,要做功能,就得弱景觀,而功能是最能在社區裏體現屬地定製化的部分。
比如臻澐,海淀人重教育,園林裏安排了達爾文營地,大會所可以做小課堂、圖書館。
另外,這次建發在海晏項目的風格處理上,沒把優勢發揮出來。上半年建發在北京有兩個項目,之前的觀宸,就是把中式豪宅的味道做到極致。

這是建發擅長的,做出來確實不錯,市場反饋普遍偏好。
海晏這次有些既要又要,想做中式,又要分出精力做海淀的國際範,結合起來,容易用力過猛。
只能説,相比建發,華潤、招商對海淀的理解,對地塊條件的把握還是更老辣一些。
五、京華玖序
京華玖序是榜單中最貴的項目,18萬元/㎡,主要西城區的位置在那擺着。
今年屬於項目的加推,去年項目首開,當日銷售62億元,榮登北京上半年新房網籤冠軍。
產品不用多説,中海操盤,又是近20萬元/㎡的級別,打造規格和細節都是非常考究的。

風格上,京華玖序主打宣南文化和皇家地脈,突出一個豪。比如立面,篆刻皇家雲雷紋刻,配色黑金更顯尊貴。

項目東側還做了七個定製級四合院,與周圍的衚衕完成了過渡,讓它身在衚衕之中,卻有了一片獨立天地。
總之,項目目標非常明確,就是最高規格。
項目也是中海目前在北京唯一個玖序產品。
其實,看完今年北京賣得最好的10萬+豪宅,會發現他們都有一個共同點,就是——
追求定製化。
無論是功德寺雙子的學霸房,還是宸園的城中山水、萬吉玖序的法式精奢、海晏的頤和園文化,又或者臻澐的學府文化、京華玖序的帝王氣象……它們都在結合屬地文化,打造定製化產品。
把每一個項目打造成孤品,這就是我們常説的“作品主義”。
這也將是未來一段時間好房子的進化方向。