“爛尾樓糾紛”入選最高法案例庫，業主維權更有底氣了_風聞

財經網

2025年07月10日 19:51:13 來自北京

作者 | 辛曉彤 編輯｜餘樂

被最高法案例庫收錄，其意義比判決結果更大

7月7日，最高人民法院案例庫入庫的一個參考案例，在法律和地產界引起了關注和討論。該案例就江蘇省鹽城市一“爛尾樓”糾紛案展開，最終判決結果支持購房者訴求——解除購房合同與貸款合同，開發商返還首付、向購房者支付違約金，並承擔購房者已還和未還的購房貸款。

這一判決支持了作為弱勢羣體的購房者，解決“還貸卻無房、停貸就失信”的兩難困境，對“爛尾樓”業主來説可謂一大利好。

此前兩個月，連雲港和珠海都有類似案例，判決結果均支持購房者權益，曾引發廣泛討論。

而此次鹽城案例被最高人民法院案例庫收錄，這一動作的影響力比案件本身要大，這表示該案件對後續審判具有強制參考效力。

湖北維力律師事務所合夥人項鳴宇律師告訴《財經》，依照最高人民法院出台的《人民法院案例庫建設運行工作規程》第十九條，各級人民法院審理案件時，應當檢索人民法院案例庫……並參考入庫類似案例作出裁判。

換句話説，“入庫案例限制了地方各級法院的自由裁量權，對於相似案情應當參照該案作出判決，做到同案同判。”項鳴宇解釋。

最高人民法院研究室主任周加海曾對選取案例做出解讀，表示“參考案例效力僅次於最高法指導性案例”，經過嚴格的遴選審批流程，選取案例要注重參考性和“新鮮度”，確保人民法院的裁判規則與人民羣眾的公平正義觀念最大限度“合拍”。

遼寧瑞暢律師事務所劉振乾律師在接受採訪時表示，本次案例入庫，強化了各級法院在處置爛尾樓案件時的審理思路，提振了消費者購房信心。

案件始末

2021年12月，陸某在鹽城一家置業公司（下稱“A公司”）購買房產，並簽署《商品房買賣合同》。

房屋總價超過118萬元，陸某支付了首付款約43萬元。剩餘的75萬元，陸某向當地一家銀行（下稱“B銀行”）貸款，以按揭方式支付房款，並簽署《個人購房借款/擔保合同》，A公司作為擔保人。

之後陸某就開始了還月供的日子。截至2024年3月26日，陸某已還款超過19萬元，但A公司到期一直未交房，逾期超過4個月，最後向陸某承認“無法交付房屋”。陸某這才將A公司和B銀行共同告上法庭。

陸某的訴求總共有五點：

（1）解除與A公司簽署的相關“房屋認購合同”以及與B銀行簽署的“貸款合同”；

（2）A公司承擔剩餘的銀行貸款及利息；

（3）A公司返還購房首付的43萬餘元及利息；

（4）A公司向陸某支付已經還給銀行的19萬餘元及利息；

（5）A公司支付違約金11800餘元。

最終，法院宣判同意陸某上述所有訴求。

由於該案涉及銀行回款，B銀行曾對判決表示不服，向中院上訴，但中院最終維持了原判。

劉振乾表示，“爛尾樓”並不是嚴格意義上的法律概念，本次收錄入庫的案例將“爛尾樓”表述為“短期內無交付可能性的房屋”。

根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條之規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。

具體到“爛尾樓”案件中，購房人出於居住、投資等需求購房，而“爛尾樓”顯然無法實現購房人的目的，購房人可以據此解除合同。

此外，購房人將B銀行一併告上法庭，是因為購房人希望解除與銀行間的《貸款合同》。

劉振乾解釋道：本案存在兩組法律關係，除了購房人與開發商之間的商品房銷售合同關係，還有購房人與銀行之間的金融借款合同關係。為了脱離“無房又要償貸”的不利狀態，購房人有必要將銀行一同告上法庭。

相比之下，鹽城這一案例被收錄，與其説具有特殊性，不如説具有普適性。今年以來陸續有“爛尾樓糾紛”案件被報道，原告訴求大同小異，基本與上述案件陸某的訴求類似。

“及時止損”還是“錢房兩空”？

儘管案件以原告勝利告終，社交媒體上有人表達了擔心：這種判決看着舒服，符合原告的訴求，但這樣判決下來，房子不屬於購房者了，開發商也沒錢返還購房款，只能拖着，相當於首付和前期還貸成了“沉沒成本”。

此類案件關鍵在於“執行難”。在執行階段，由於開發商償債能力顯著不足，可能導致購房者“錢房兩空”的現象。

項鳴宇表示，在目前這個節點，起訴的購房人很可能真實目的是為了及時止損，不想繼續背貸款。

有些律師不贊成解除合同。針對一些小的開發商，或許只能等到其破產重整，買房者才能拿到賠付。一位律師對《財經》表示，如果解除購房合同，意味着在企業後期破產重整中，買房者喪失了優先受償權。

根據《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》及《執行異議和複議規定》第二十九條規定，在破產程序中，消費者的債權實現先於建設工程款和抵押權，包括在破產程序中申報交房或者解除合同的退款情形。

“但是如果在破產程序之前，消費者已經通過訴訟途徑解除購房合同，獲得勝訴判決，要求返還購房款和利息的情況下，其作為消費者的優先權在破產程序中已經喪失，屬於一般債權，在（2021）最高法民申5141號案中有體現。”該律師表示。

不過北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受採訪時表示，即便購房者雖然在破產清償中具有一定的優先受償權，但實踐中受償率並不太理想。

相比之下，嘗試通過各種方式推動項目復工交房，會大大降低購房者“錢房兩空”的風險。

項鳴宇提到自己代理過一個案件。當事人購買的新房按合同約定應於2021年6月20日之前交房，但開發商嚴重逾期。2022年10月，當事人提起訴訟，按照合同規定提出解除合同並賠償違約金。

不過當時保交樓政策力度大，法官勸當事人再等一等。思量之後，當事人2023年3月選擇撤訴，不解除合同，等交房。幸運的是，又等了將近一年的時間，房子終於成功交付了。但違約金回不來，當事人也沒有再起訴追討。

當前，在國家和地方的各種政策扶持下，許多爛尾樓被列入保交樓或白名單項目，部分項目經過政府協調、紓困資金注入後，已經或即將重啓。在此期間，購房者可以積極參與組織，通過主張延期交房的違約金、信息公開、違法查處等方式與開發商接洽，促使開發商積極復工交房。

廣東有一個案例，購房者的訴求是“停貸止息”——不解除購房合同和貸款合同，等資方接盤或繼續建設至交付時再恢復還貸。這樣的訴求看似更合理，但案例很少。

事情發生在2016年，案件經過與鹽城的入庫案例大致相似，特殊性在於，原告在向招行惠州分行申請貸款時，銀行出具了《商品房購房（按揭）款存入專户具結書》，承諾將業主所購房屋的按揭貸款，全部存入開發商的專門監管賬户中，實行專款專用，如有違反，銀行願承擔責任。

但後續招行並未將該樓盤的新房預收款支付至指定的專用監管賬户，而是轉入開發商設立的其他銀行賬户。開發商後續資金鍊斷裂，導致原告購買的新房“爛尾”。

這一案件經過一審二審最終由廣東高院審理，高院認同招行惠州分行在履行《個人購房借款及擔保合同》中具有明顯過錯，判決業主從起訴之日起，至“爛尾房”具備交付條件之前，無需向該銀行償還本金及利息。

爛尾樓帶來的損失，不應只由購房者獨自承擔。但如何更好地保護購房者合法權益，不應只是一紙司法文書，而是需要立法、司法、行政和市場各方面的協同發力，構建更加平衡的風險分擔機制。