這場“重要會議”時隔10年再度舉行,你住的城市要大變樣_風聞
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來源:公眾號“城市研究室

7月14日-15日,中央城市工作會議再度舉行。
這場作為最高規格的城市工作會議,時隔10年再度召開,無疑釋放了下階段城市發展的最新信號。

會議總體要求與重點任務 圖片來源:人民論壇網
用一句話總結,未來城市更新不再是“蓋新樓”,而是“重裝城市操作系統”。

若要讀懂這次中央城市工作會議的分量,不妨先翻開歷史的記事本。
自1949年以來,這項會議僅留下5次印記,分別是1962年、1963年、1978年和2015年。
到今年召開,恰好又過了10年。
關鍵是,這項會議舉辦的次數雖不多,卻總能在關鍵節點寫下濃墨重彩的一筆。

尤其2015年那次會議,正逢房地產市場的轉折點。
當時行業深陷調整期,“去庫存”成為核心目標,隨後便迎來一輪市場熱潮。
隨後這次會議一口氣開出四劑“藥方”:
一是“框總量、限容量、盤存量、優增量”為大城市病解套,兩年後雄安落子、通州副中心啓動,京滬同步進入減量時代;二是把城市羣寫進藍圖,東部優化、中西部孵化,成渝西定位一夜躍升;三是把綠色、文脈寫進城市基因,其後十年規劃皆以此為底色;四是棚改貨幣化全面提速,直接點燃2016—2017樓市回暖。

航拍雄安新區啓動區 圖片來源:雄安新區宣傳網信局
十年流轉,歷史總是驚人地相似。
要理解今天的城市更新以及這次城市更新的不同,不妨梳理下之前中國城市改造的邏輯。
過去十多年間,中國城市的發展基本就是從土地出讓、建設開發、項目交付,到銷售去化、資金迴流,構成了一個完整、封閉、高速運轉的“開發型城市邏輯”。
翻譯成大白話就是,過去城市開發模式一直是找新地、圈地,隨後快週轉,拿地後兩年就趕緊賣完收錢。
可隨着人口逐漸減少,存量房越來越多,城市可利用土地縮減,如今情況完全不同:
首先是城市沒有整塊地了,大部分地塊被老房子、舊產權切成碎片,拼不起來;其次是拆遷談判、規劃審批、安置平衡,每一步都拖時間,快速回款的算盤打不響了;最後是購房者越來越挑剔,不再只問“有沒有房”,而是問“住得好不好、社區暖不暖、值不值得留下”,開發商早已不是“交鑰匙”就完事。
此外,如今很多城市看上去都煥然一新,商業中心、綠地似乎都有,但老百姓卻未必買賬。
其中癥結不在建築,而在“生活秩序”沒跟上:任何空間得先讓人願意來、留得下,才能活起來。
我們過去把各種城市地塊貼上餐飲、辦公、綠地的標籤,卻忘了其真正使命是建造人與人在日常裏相遇空間;我們把工程節點排得密不透風,卻沒對準居民晨跑、下班遛彎、週末擺攤的生物鐘;我們把項目當成開發商的成品,卻沒留出居民共同參與的接口,使得再華麗的街角都陷入到“拍照五分鐘,走人五秒鐘”的尷尬境地。

畢竟,一個真正受到歡迎城市空間,從來不是因為“地磚新、外立面整齊”,而是能看見別人,也能找到自己,讓每一平方米都能長出鄰里關係,才是一座真正充滿活力的城市。
所以,只有釐清之前城市發展規劃的不足,才能體會這次“中央城市工作會議”影響之大。
而這次提“城市更新”,其中的“新”,就是如何把冰冷的“殼”變成舒適的“家”。

如果把城市發展比作一場長跑,過去很長時間,我們始終是在“百米衝刺”——拼命拿地、蓋高樓、賣房子,誰跑得快誰就是贏家。
如今,中央城市工作會議吹響的卻是“馬拉松換道”的哨聲:速度放慢、節奏調整、目標升級,城市未來比拼的是耐力、韌性和精細化運營。
比如會議通稿提出,“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期,城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。
這意味着,未來城市發展別指望再靠新城區一夜暴漲GDP,各種基礎設施要量力而行,不能再出現類似高鐵新城建得很遠的浪費土地、資源的現象,要學會在老舊小區裏挖出金礦,讓每一塊存量土地都產生新價值。

濰坊壽光老舊小區改造
還有會議提出的“發展組團式、網絡化的現代化城市羣和都市圈”,也值得關注。
2024年,我國五大核心城市羣佔據了全國約十分之一的土地,集聚了超40%的人口,創造了超50%的GDP;八大城市羣聚集了超60%的人口、超70%的GDP,充分説明了城市羣在我國經濟發展中的重要地位。
而如今會議更明確指出,城市羣中的人口、產能、資金會進一步向以大城市為核心的都市圈傾斜,打造出1+1>2的效果。
與此同時,面對大都市圈可能出現的虹吸效應,於是提出要“分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設,繼續推進農業轉移人口市民化,促進大中小城市和小城鎮協調發展”。
這顯然是希望縣城能作為“蓄水池”,讓農業轉移人口先在這兒落腳、掙錢、安家,再決定是否向更高階城市流動。
再通俗點説,大城市負責高效,小縣城負責包容,梯級轉移替代一擁而入。
而對於所有人最關心的“房地產”,雖然通稿只輕描淡寫提了一句“加快構建房地產發展新模式”,但回顧2015年“一句話引爆牛市”的歷史,就知道“字越少,事越大”。
比如,會議中提到“嚴格限制超高層建築”,説明不論是小區還是整個城市,未來降低容積率將是基本方向。
過去我們熱衷“雲端競賽”,開發商為了賺錢不斷利用容積率空間拔高樓盤,40層以上的超高建築比比皆是。

超高層住宅
可隨之帶來的安全、維護、消防等隱患,至今是令高層住宅住户頭疼的問題。
不難看出,隨着越來越嚴的“限高令”被這次重磅級會議確認,未來高層、超高層住宅無論開發還是銷售,都會造成嚴重影響。
對於老百姓來説,最關鍵的其實是藏在這句“以堅持城市內涵式發展為主線,以推進城市更新為重要抓手,大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升……”
這説明,隨着城市人口增長放緩,繼續在城市邊緣蓋新區建新房的路子走不通了。今後衡量城市更新的標尺不再是“拆了多少”,而是“留住了多少人、激活了多少街角經濟”,曾經不被重視的舊城改造可能要從“配菜”變“主菜”了。
所以,今後城市也別動不動就畫新區藍圖,先把產業用地往郊區挪,市中心學會拆違補綠,騰籠換鳥,將騰出來空間改善為公園、學校、醫院,讓“老破小”變“香餑餑”。

再結合會議提出的要“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃,優化城市空間結構”,“建設舒適便利的宜居城市”。
這表明未來城市更新的重點工作,是打造“下樓就能買菜、轉角就有咖啡、步行十分鐘到學校醫院”的日常便利,也是將產業、商業、居住、休閒混在一起的“煙火街區”。
可以説,如今城鎮化上半場“跑馬圈地”時代已經結束,下半場拼的是各自“繡花功夫”。
一句話總結,城市工作的新KPI就四個字:安居樂業。

很多人可能會好奇,城市更新聽着挺好,可究竟能不能做到?
首先,此次“城市更新”是被會議寫入到總體要求,説明這個目標是城市發展的重中之重,後續所有工作必須圍繞這個要求展開。
同時,會議還提到城市更新模式主要為“留改拆並舉”,通過功能置換(如舊廠改造科創園區)激活低效空間。
可老舊小區改造動輒上千萬、上億元,資金從何而來?相關地塊究竟該如何開發?原住民又該怎麼辦?
此次會議就提到,中央財政2025年將會投入200億元支持20個示範城市,重點投向地下管網等六大領域,確保城市更新“一步一新”。
當然,這點錢對於那麼多需要更新的城市肯定不夠,所以還將積極探索REITs融資、税收共享等機制,想辦法通過制度創新吸引更多社會資本。
而先行試點的一些城市,已經把“錢從哪裏來、地怎麼用、人怎麼留”寫成了四個不同的參考答案:
比如北京用“政府補一點、產權單位掏一點、居民湊一點”方式保底,再疊加“申請式退租”——政府負責把人請出去,通過社會資本接手改造和運營,用租金慢慢回本。
而濟南直接拉來銀行和央企,成立城市更新基金,將舜泰廣場舊操場的地面做成公園、地下塞進停車場和商業街,一塊地當三塊用,車位多了一千個,周圍商業出租率達95%、日均客流超6000人次,預計20年內投資回正。

濟南舜泰廣場成為城市更新全國典型
還有無錫的藍系列園區則讓民營企業當主角,先跟老房東籤長約,再自掏腰包整廠翻新,靠“租金+物業+增值服務+利潤分成”方式細水長流,讓城市更新同步進行。
深圳的婦兒大廈乾脆把公益做成生意,樓上兒童劇場、樓下成長中心,一邊帶娃一邊消費,自營、聯營、合營多管齊下,公益板塊引流,經營板塊賺錢,兩邊互相抬轎。
一句話:政府搭台、市場唱戲、長期算賬、多方分錢,城市更新不再是砸錢黑洞,而是可以算得過賬的“慢生意”。
對於城市居民來説,城市更新帶來的更是看得見的實惠。
這輪城市更新將圍繞“好房子、好小區、好社區、好城區”四大目標推進,重點是對老舊城區雜亂環境進行提升,通過電力入地、雨污分流、燃氣改造等基礎設施改造,實現城市居住環境的舊貌換新顏。

2024年,城鎮老舊小區改造新開工5.6萬個
不過,城市中的老街區能否真正實現煥新,關鍵在於:人願意不願意留下。
因此,未來城市更新不再是打造“網紅街”的模式,更不是以往“景觀工程+商業嫁接”的套路,而是探索各地不同居住環境,打造一種“可供使用、可被維護、可以生長”的城市低密度公共空間。
話説回來,城市更新過程中肯定也會面臨複雜產權、利益協調難度等問題,就像做一道沒有標準菜譜的家常菜,這火候、鹹淡、配菜都得邊嘗邊調。
但是,只要城市管理者、居民、運營方共同努力,一起圍着鍋台轉,不斷試味、補料,我們的城市也終將在這場更新中,升騰起更令人心動的煙火氣。