孫宏斌全身而退後,華髮還在填深圳百億地塊的“坑”_風聞
睿思网-睿思中国官方账号-基础设施及不动产领域的洞见者、分享者、连接者55分钟前

房企們狂奔時期激情買下的地,如今正在被打折回收。
2020年11月23日,深圳完成一場史詩級土拍,8宗宅地攬金339.81億元。
其中,寶安沙井地塊以底價127.1億元出售,競得者為深圳融華置地投資有限公司,股權穿透後顯示該公司實際為融創+華髮聯合體,公司由融創持股51%,華髮持股49%。
這是一宗定向出讓的地塊,因開拍前僅有一家報名競買,在正式開拍前就已成交。
這也是一宗不折不扣的巨無霸地塊,土地面積高達43.7萬平方米,總建築面積131萬平方米,項目建成後,將推出最高限價4萬元/平方米、建面30萬平方米的可售型人才住房,還配有74.25萬平方米辦公、10萬平方米的娛樂設施以及4.9萬平方米的大型酒店等配套。
巨大的體量、超過70萬方的辦公樓,開發難度和回報週期之長可想而知,這顯然“勸退”了大部分的房企。
當年正野心勃勃的融創成了這個押注的人。早在2019年12月,融創就與寶安區簽訂總投資額高達367億元的合作協議——融創中國大灣區總部、冰雪文旅綜合體,兩個重大項目擬落户寶安。
這是融創首次佈局深圳。當天的簽約儀式上,寶安區委書記,寶安區長等政府代表,以及融創中國董事會主席孫宏斌,時任融創中國華南區域集團執行總裁餘英均列隊出席,足見對這次合作的重視。
2021年3月22日,深圳融創冰雪城項目開始動工,計劃於2026年12月完工。機器的轟隆聲沒有響太久,融創就陷入流動性困境,項目在2021年底進入停工狀態。
直到2023年1月,華髮股份才以35.8億元接手了項目的剩餘股份。深圳融創冰雪城更名為“深圳前海·華髮冰雪世界”,其中30萬平方米的人才房社區從融創·華髮天樾華府更名為“華髮新城”,是深圳最大的人才房項目。
融創全身而退,華髮也沒有能力繼續將項目推動下去。近日,華髮將該項目的部分地塊退回給了深圳政府。
根據公告,7塊商業用地,均處於“未建狀態”,面積共計7.0468萬平方米,政府開出了44.05億元,相當於地塊賬面價值58.4億元的七五折。
這不是深圳政府收儲動作給出的最低折扣。近日,澎湃新聞報道稱,深圳市計劃以68億元的總價收儲世茂集團(00813.HK)旗下“深港綜合體項目”12宗地塊。這一價格相較世茂集團176.25億元的競買價格打了不足四折。
不過,上述消息目前還未被證實。原因或在於世茂集團並不願意接受如此低的收儲價格。
華髮割肉“燙手山芋”
七五折退地,華髮虧掉了去年賺到的一半淨利潤。
報告直言不諱稱,“資產於2020年取得時房地產市場正處於高位,近年來深圳房地產市場處於深度調整階段,尤其是辦公市場整體持續低迷。”
也就是,純純的高買低賣,而買家只能為曾經的激情下單承受後果。
根據華髮股份的公告,預計本次土地收回收購交易產生的虧損超過公司2024年經審計淨利潤的50%。
2024年,華髮股份實現淨利潤約14億元,較上一年腰斬。2025年上半年,華髮股份預計預計實現營業總收入381.99億元,同比增長53.76%;但歸母淨利潤為1.68億元,同比下降86.69%。
儘管退回地塊將鎖定近7億元的虧損,但對華髮而言,這或許也算是及時止損。
作為深圳前海·華髮冰雪世界項目前期主要的收入來源,2023年初,華髮新城正式開盤,項目均價約3萬元/平,單價最低可以到2.7萬元/平,大大低於人才房最高限價4萬/平,對比同區位的商品,這個價格也相當於6折。
截至2024年末,華髮新城的結轉收入金額+預收樓款期末餘額約為80億元;而同一時期,整個項目已投入超180億元,未來仍需要投入160億元左右。
由於售價低、且當初拿地為依靠商業項目盈利,人才房或僅能維持不虧損,而剩餘的商場和冰雪中心項目也無法在短期內實現盈利,這將持續對華髮的現金流造成巨大挑戰。
“通過政府收回收購方式,華髮股份預計回籠資金超40億元,將增強公司流動性,進一步優化公司現金流狀況。”華髮股份在公告中稱。
這個當初承載着兩大開發商野心的百億地塊,如今卻成了不得不割肉求生的“燙手山芋”。
不過,冰雪世界和部分商業項目,華髮還要繼續“咬牙”開發,深圳前海·華髮冰雪世界目前主體結構封頂,項目預計今年第四季度開業。
拿地兇猛,卻履陷產品質量問題
華髮集團組建於1980年,與珠海經濟特區同齡,被稱為珠海的“親兒子”。珠海第一個房地產項目、第一座旅遊商場、第一家物業公司都出自華髮。在當地,也一向有“一城珠海,半城華髮”的説法。
今年4月,珠海市國資委還將珠海另一家地產公司格力地產將併入華髮集團。
披着國企外衣,華髮卻儼然把自己活成了閩系。近年來,在土地市場的激進表現,給其現金流造成不小壓力。
早在2015年,華髮就在3個月內聯合華潤置地以超158.45億元拍下上海大寧的兩宗地塊,成為當年上海的總價地王,也就是後來的華潤華髮靜安府。
據不完全統計,2015-2016年,華髮在上海、珠海、武漢等地頻頻拿地,包括多宗地王,2年耗資300億元以上,導致資產負債率一度超過80%,淨負債率也超過300%。到2020年底時,華髮股份“三道紅線”全踩。
數據顯示,在2020-2021年,地產還未徹底“爆雷”前,華髮就瘋狂拿地,兩年拿地總額均超770億元。
僅2023年,華髮就出手競拍超100個地塊,最終收穫23個項目,全口徑新增貨值727億元,拿地建面497萬平方米,為近3年最高值。
不過,華髮在產品上的口碑卻趕不上其狂奔的業績,上述深圳人才房華髮新城近期也因外牆牆皮脱落引發業主維權。
據南都週刊報道,6月初,有深圳前海·華髮新城華苑業主反映,小區其中一棟樓的頂樓外牆出現牆皮脱落現象。根據業主們上傳的現場照片和視頻,畫面中滿地狼藉的材料碎片,引發眾人對居住安全的擔憂。
早在華髮新城華苑收樓不久,就有業主在小紅書爆料,電梯漏水成“水簾洞”,地下通道外牆、業主房子的內牆牆壁也漏水。此外,在武漢、上海等華髮深耕的城市,也均有業主因產品質量問題而維權的情況。
2020年到2024年,華髮連續五年銷售額破千億,但在2024年,其營收和淨利潤下滑明顯,新增6宗地塊,較2023年大幅縮減。
值得一提的是,目前華髮並在財務報告暫未對深圳冰雪世界項目進行計提減值準備,這或為未來的業績埋下一定“隱患”。