孫宏斌全身而退後，華髮還在填深圳百億地塊的“坑”_風聞

房企們狂奔時期激情買下的地，如今正在被打折回收。

2020年11月23日，深圳完成一場史詩級土拍，8宗宅地攬金339.81億元。

其中，寶安沙井地塊以底價127.1億元出售，競得者為深圳融華置地投資有限公司，股權穿透後顯示該公司實際為融創+華髮聯合體，公司由融創持股51%，華髮持股49%。

這是一宗定向出讓的地塊，因開拍前僅有一家報名競買，在正式開拍前就已成交。

這也是一宗不折不扣的巨無霸地塊，土地面積高達43.7萬平方米，總建築面積131萬平方米，項目建成後，將推出最高限價4萬元/平方米、建面30萬平方米的可售型人才住房，還配有74.25萬平方米辦公、10萬平方米的娛樂設施以及4.9萬平方米的大型酒店等配套。

巨大的體量、超過70萬方的辦公樓，開發難度和回報週期之長可想而知，這顯然“勸退”了大部分的房企。

當年正野心勃勃的融創成了這個押注的人。早在2019年12月，融創就與寶安區簽訂總投資額高達367億元的合作協議——融創中國大灣區總部、冰雪文旅綜合體，兩個重大項目擬落户寶安。

這是融創首次佈局深圳。當天的簽約儀式上，寶安區委書記，寶安區長等政府代表，以及融創中國董事會主席孫宏斌，時任融創中國華南區域集團執行總裁餘英均列隊出席，足見對這次合作的重視。

2021年3月22日，深圳融創冰雪城項目開始動工，計劃於2026年12月完工。機器的轟隆聲沒有響太久，融創就陷入流動性困境，項目在2021年底進入停工狀態。

直到2023年1月，華髮股份才以35.8億元接手了項目的剩餘股份。深圳融創冰雪城更名為“深圳前海·華髮冰雪世界”，其中30萬平方米的人才房社區從融創·華髮天樾華府更名為“華髮新城”，是深圳最大的人才房項目。

融創全身而退，華髮也沒有能力繼續將項目推動下去。近日，華髮將該項目的部分地塊退回給了深圳政府。

根據公告，7塊商業用地，均處於“未建狀態”，面積共計7.0468萬平方米，政府開出了44.05億元，相當於地塊賬面價值58.4億元的七五折。

這不是深圳政府收儲動作給出的最低折扣。近日，澎湃新聞報道稱，深圳市計劃以68億元的總價收儲世茂集團（00813.HK）旗下“深港綜合體項目”12宗地塊。這一價格相較世茂集團176.25億元的競買價格打了不足四折。

不過，上述消息目前還未被證實。原因或在於世茂集團並不願意接受如此低的收儲價格。

華髮割肉“燙手山芋”

七五折退地，華髮虧掉了去年賺到的一半淨利潤。

報告直言不諱稱，“資產於2020年取得時房地產市場正處於高位，近年來深圳房地產市場處於深度調整階段，尤其是辦公市場整體持續低迷。”

也就是，純純的高買低賣，而買家只能為曾經的激情下單承受後果。

根據華髮股份的公告，預計本次土地收回收購交易產生的虧損超過公司2024年經審計淨利潤的50%。

2024年，華髮股份實現淨利潤約14億元，較上一年腰斬。2025年上半年，華髮股份預計預計實現營業總收入381.99億元，同比增長53.76%；但歸母淨利潤為1.68億元，同比下降86.69%。

儘管退回地塊將鎖定近7億元的虧損，但對華髮而言，這或許也算是及時止損。

作為深圳前海·華髮冰雪世界項目前期主要的收入來源，2023年初，華髮新城正式開盤，項目均價約3萬元/平，單價最低可以到2.7萬元/平，大大低於人才房最高限價4萬/平，對比同區位的商品，這個價格也相當於6折。

截至2024年末，華髮新城的結轉收入金額+預收樓款期末餘額約為80億元；而同一時期，整個項目已投入超180億元，未來仍需要投入160億元左右。

由於售價低、且當初拿地為依靠商業項目盈利，人才房或僅能維持不虧損，而剩餘的商場和冰雪中心項目也無法在短期內實現盈利，這將持續對華髮的現金流造成巨大挑戰。

“通過政府收回收購方式，華髮股份預計回籠資金超40億元，將增強公司流動性，進一步優化公司現金流狀況。”華髮股份在公告中稱。

這個當初承載着兩大開發商野心的百億地塊，如今卻成了不得不割肉求生的“燙手山芋”。

不過，冰雪世界和部分商業項目，華髮還要繼續“咬牙”開發，深圳前海·華髮冰雪世界目前主體結構封頂，項目預計今年第四季度開業。

拿地兇猛，卻履陷產品質量問題

華髮集團組建於1980年，與珠海經濟特區同齡，被稱為珠海的“親兒子”。珠海第一個房地產項目、第一座旅遊商場、第一家物業公司都出自華髮。在當地，也一向有“一城珠海，半城華髮”的説法。

今年4月，珠海市國資委還將珠海另一家地產公司格力地產將併入華髮集團。

披着國企外衣，華髮卻儼然把自己活成了閩系。近年來，在土地市場的激進表現，給其現金流造成不小壓力。

早在2015年，華髮就在3個月內聯合華潤置地以超158.45億元拍下上海大寧的兩宗地塊，成為當年上海的總價地王，也就是後來的華潤華髮靜安府。

據不完全統計，2015-2016年，華髮在上海、珠海、武漢等地頻頻拿地，包括多宗地王，2年耗資300億元以上，導致資產負債率一度超過80%，淨負債率也超過300%。到2020年底時，華髮股份“三道紅線”全踩。

數據顯示，在2020-2021年，地產還未徹底“爆雷”前，華髮就瘋狂拿地，兩年拿地總額均超770億元。

僅2023年，華髮就出手競拍超100個地塊，最終收穫23個項目，全口徑新增貨值727億元，拿地建面497萬平方米，為近3年最高值。

不過，華髮在產品上的口碑卻趕不上其狂奔的業績，上述深圳人才房華髮新城近期也因外牆牆皮脱落引發業主維權。

據南都週刊報道，6月初，有深圳前海·華髮新城華苑業主反映，小區其中一棟樓的頂樓外牆出現牆皮脱落現象。根據業主們上傳的現場照片和視頻，畫面中滿地狼藉的材料碎片，引發眾人對居住安全的擔憂。

早在華髮新城華苑收樓不久，就有業主在小紅書爆料，電梯漏水成“水簾洞”，地下通道外牆、業主房子的內牆牆壁也漏水。此外，在武漢、上海等華髮深耕的城市，也均有業主因產品質量問題而維權的情況。

2020年到2024年，華髮連續五年銷售額破千億，但在2024年，其營收和淨利潤下滑明顯，新增6宗地塊，較2023年大幅縮減。

值得一提的是，目前華髮並在財務報告暫未對深圳冰雪世界項目進行計提減值準備，這或為未來的業績埋下一定“隱患”。