出售大灣區400套房源，李嘉誠的十年撤退，房地產已深度調整_風聞

7月31日，長江實業旗下和記黃埔地產正式向香港市場推出大灣區四個房地產項目，涵蓋惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園及東莞海逸豪庭，總計400套住宅，最低總價僅40萬元。

此次推售的房源中，惠州瀧珀花園以300套的規模成為主力，其51平方米一房户型此前單價為1.04萬～1.4萬元/平方米，而當前中高樓層同户型售價僅44.3萬元，摺合單價約8632元/平方米，降幅超30%。東莞海逸豪庭的別墅產品價格回調更為顯著，從2023年5月的4.4萬～6.8萬元/平方米跌至今年6月的1.8萬～3.6萬元/平方米，部分房源價格近乎腰斬。

“很多香港客户來買瀧珀花園，畢竟總價40萬～60萬元的一房、兩房，在香港連首付都不夠。”惠州區域房產中介透露，近期甚至出現香港客户包車看房的現象，項目方為此增設了往返深圳羅湖口岸、福田口岸的專線大巴。

此次推售的樓盤多為李嘉誠家族早年低價獲取的土地。例如，東莞海逸豪庭項目自1999年拿地，至今已開發至三期；廣州逸翠莊園於2012年啓動，2020年再次加推。這種“以時間換空間”的開發模式，既平滑了市場波動風險，也契合當前港人置業需求的結構性轉變。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，當前房價調整是市場常態，並非針對香港客户的“讓利行為”，而是開發商根據供需關係主動調整售價。安居客數據顯示，截至7月29日，香港新房均價仍高達19.6萬元/平方米，大灣區與香港的房價差距成為吸引港人的關鍵因素。

儘管大灣區整體市場呈現復甦跡象，但區域分化加劇。以深圳為例，2025年6月南山新房均價達95619元/平方米，二手房均價99719元/平方米，而龍崗、坪山等外圍區域跌幅超8%。業內人士建議，投資者需遵循“稀缺地段、稀缺資源、稀缺產品”原則，優先選擇深圳灣、前海等核心板塊的優質資產。

李嘉誠的過去十年“大撤退”

97歲的李嘉誠再次成為全球財經焦點。這位曾以“超人”之名縱橫商界的華人首富，過去十年間通過一場精密的資本撤退，將旗下資產版圖從內地與香港的75%大幅調整至歐洲的60%，套現規模超萬億元人民幣。

這場涉及地產、能源、基建等領域的資產重組，既被視為商業史上的經典避險操作，也因關鍵時刻剝離核心資產引發輿論風暴。

據瞭解從2013年起，李嘉誠陸續拋售上海陸家嘴世紀匯廣場、北京東方廣場、廣州西城都會等核心項目，累計套現超480億元。其中，上海世紀匯廣場以200億元成交，被媒體稱為“十年大撤退”的標誌性事件。這一策略精準規避了後續中國樓市調控寒冬，其“低負債、高週轉”模式成為行業避險教科書。

2021年，李嘉誠以100億歐元出售歐洲電信塔資產；2024年，以3.5億英鎊收購英國32個陸上風電場，押注能源轉型機遇。其英國投資高峯期曾控制當地30%天然氣、25%電力及40%電信市場，卻在脱歐與能源危機前逐步套現。英國《金融時報》曾批評其控制的公用事業公司拒絕升級管網，導致倫敦居民面臨高昂水電費。

2025年3月，李嘉誠以1380億元出售經營28年的巴拿馬運河港口，儘管交易估值高出同業43%，卻被指“向美國霸權妥協”。該港口年賺34億美元，地緣政治風險成為其離場核心動因。此舉引發輿論譁然，網友嘲諷：“李嘉誠的望遠鏡裏只有利潤，沒有情懷。”

李嘉誠曾豪擲400億打造“中藥港”，但2025年初以45億元拋售上海和黃藥業股權，徹底剝離傳統醫藥業務。套現資金迅速轉向AI、抗衰老生物科技等領域，其風投基金維港投資已佈局全球140餘家科技公司，包括參股美國Moderna等創新藥企。

2025年，李嘉誠家族投資泰國東部經濟走廊（EEC）物流網絡、越南胡志明市智慧港口，總規模超300億美元。同時，押注氫能儲運（如鄂東氫能園）與數據中心等抗週期資產，歐洲可再生能源資產佔比提升至60%。

“抽血式套現”加劇市場波動。李嘉誠在內地經濟轉型期的大規模撤資，被指與霍英東、何鴻燊等港商形成鮮明對比。2015年“撤資事件”中，其回應“商人沒有祖國，市場就是方向”的言論，至今仍被輿論詬病。儘管官方表態“屬正常市場行為”，但公眾情感上難以接受“共富貴不共患難”的觀感。

2025年拋售巴拿馬港口後，李嘉誠被批“拋棄民族產業”。香港中文大學教授曾經指出：當國家利益與資本利益衝突時，李嘉誠的選擇暴露了商業本質——優先財富保全而非社會責任。社交媒體上，李嘉誠話題引發熱議，網民批評其用愛國話術積累資本，卻在地緣衝突中棄船逃生。

長子李澤鉅接手後加速去重資產化，家族企業負債率降低，但實體經濟貢獻度同步下滑。經濟學家李國華分析：“港口作為實體經濟支柱，其剝離或削弱國家供應鏈穩定性，而李嘉誠的‘戰略轉型’實為金融化避險。”這一趨勢引發對“資本空心化”的擔憂。

李嘉誠拋售內地地產釋放明確信號：房地產暴利時代終結，行業洗牌加速。房企被迫轉向租賃住房、城市更新等領域，但中小房企生存空間進一步壓縮。

李嘉誠的十年撤退，是一場精準的資本遊戲，也是一面映照時代矛盾的鏡子。他證明了商人如何在全球化浪潮中攫取財富，卻也暴露了純粹逐利邏輯的侷限性，我們期待更多企業家既能把握商業脈搏，真正的“商人”，從不是市場的逃兵，而是時代的共建者。

房地產深度調整中的市場變局

中國房地產市場正經歷一場前所未有的深度調整。國家統計局數據顯示，2025年上半年全國房地產開發投資同比下降11.2%，住宅投資下降10.4%；新建商品房銷售面積與銷售額分別縮減3.5%和5.5%，行業景氣度指數持續低於95點的適度區間。這場始於2023年的市場收縮，如今已演變為一場涉及政策、企業與資本的結構性變革。

2025年6月，70個大中城市商品住宅銷售價格同比降幅持續收窄，但一線城市以外的區域仍面臨壓力。温州、鶴崗等城市房價跌幅超60%，部分三線城市房價跌回十年前水平。北京三居室掛牌價從2500萬驟降至1200萬仍難出手，業主面臨“首付蒸發”的困境。

全國新房庫存金額達93萬億元，相當於GDP的70%，部分二線城市去化週期超30個月。房企債務問題凸顯，萬科等頭部企業短期債務遠超現金儲備，依賴國資輸血與資產甩賣續命。

儘管央行下調5年期LPR至3.5%、多城放寬限購，但政策效果有限。核心城市如北京、上海均價仍超6萬元/㎡，而鶴崗等城市出現“萬元房”。高盛預警，若無8萬億財政支持，房價可能再跌20%-25%。

2025年政府工作報告首次將“好房子”建設納入國家戰略，要求層高不低於3米、4層以上住宅必裝電梯。新世界中國等房企通過“開發+運營”模式，在廣州荔灣等地實現逆勢熱銷，驗證品質升級的可行性。

房產税試點擴大至一線城市，REITs市場預計2030年規模突破1.5萬億元。平頂山等地試點現房銷售，信陽推出“房票制度”，試圖通過制度創新重構市場信心。

萬科深陷債務危機，通過出售上海七寶廣場股權、深鐵四次輸血超118億元續命。新世界中國則聚焦核心城市，廣州耀勝尊府項目逆勢完成年度目標95%，展現“精準佈局+產品創新”的突圍路徑。

李嘉誠家族自2013年起拋售內地資產超2500億港元，2025年以7折拋售北京御翠園，轉向東南亞物流、氫能儲運及美國Moderna等科技醫療領域。這一動作被視為“地產暴利時代終結”的標誌性事件。

華潤置地、中海地產等央企憑藉一線城市土儲與低負債率獲高盛“買入”評級，而部分民企短期債務壓力巨大，行業TOP10房企市佔率突破40%。

高盛預計，若政策到位，房價或於2025年末企穩，2027年開啓L型復甦，年均波動收窄至±2%。但這一過程需解決93萬億庫存與59萬億行業債務，難度堪比日本1990年代調整。

房地產黃金時代的落幕，本質是一場從“規模至上”到“質量優先”的轉型。當政策、資本與需求形成新合力，行業將逐步構建以“好房子”為核心、租賃與銷售並舉、科技與綠色賦能的新格局。

對於房企而言，唯有摒棄“高槓杆、快週轉”的舊模式，深耕產品力與運營力，方能在後黃金時代贏得一席之地。正如住建部部長所言：房地產的未來，屬於那些能造好房子、提供好服務的企業。