廣州項目被中鐵建接手，藍綠雙城代建進入中場戰事_風聞

文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

近日，市場消息傳出，由藍綠雙城負責共建代售的廣州增城悦峯項目（下稱“廣州悦峯”），將由中鐵建接手，目前還未交接完畢。

對此，藍綠雙城方面回應源媒匯，稱“根據投資人的要求，在完成保交樓重大任務後，公司正與投資人作友好洽商，在保證項目安全和業主利益的前提下，藍綠雙城將按照市場化法則作相應的安排。”

2021年11月，佳兆業發生債務實質性違約，隨後開始處置深圳、廣州項目獲取流動資金。其中，由其全資持有的廣州悦峯，被光大信託接管，後者引入藍綠雙城進行共建代售。

天眼查顯示，廣州悦峯項目公司為廣州兆耀房地產開發有限公司，起初由佳兆業間接全資子公司廣州業安持有，2021年3月光大信託、佳兆業合資公司進駐，2022年8月光大信託接手了廣州業安所持股份。

由此，廣州悦峯形成了一種複雜的股權結構：持有絕大部分股份的光大信託佔據主導權、原開發商佳兆業保留小部分股權，藍綠雙城負責共建代售。

外界一度以為廣州悦峯項目會迎來重生，但隨着廣州商品房市場持續下行，特別是增城、從化等非主城區受到衝擊明顯，項目去化較為緩慢。

市場因素之外，還有處於不同行業的三方，即資方、開發商、共建方，在面對銷售市場嚴峻形勢時，有着不同的經營策略和考量。而從廣州悦峯的經歷，可以窺見藍綠雙城“共建模式”迎來重大挑戰。

作為國內最早開展代建業務的公司，藍綠雙城率先探索出獨特的“代建2.0”模式——共建。但這幾年，龍湖、旭輝、華潤、金地 、招商、碧桂園等頭部房企陸續入局代建行業，行業迅速由藍海變成紅海。其中，華潤、旭輝等切入的，恰是藍綠雙城的核心業務——政府代建。

作為“代建元老”的藍綠雙城，該如何應對這次中場戰事？

01

去化緩慢

實際上，廣州悦峯嘗試過加快去化。

2025年2月，廣州悦峯發佈了“破底價”宣傳海報，內容包括現房任選、即買即交房、售價8字頭。“8字頭”即房價7999元/㎡，單價直接擊穿所在板塊最低價，差不多是周邊樓盤房價的六、七折。

消息指出，廣州悦峯方面因降價一事，被地方有關部門約談。隨後，房價回調到1萬元/㎡；同時，開發商對外聲明稱，“個別低於正常價，是春節前項目工程方的工抵房，數量有限，為了快速回籠資金”。

圖片截自廣州悦峯公眾號

彼時，廣州住建局披露的數據顯示，廣州悦峯未售房源超過500套；如今，5個多月過去了，截至源媒匯發稿，項目已售房源1059套，未售441套，去化率為70.6%。

實現超70%的去化率，廣州悦峯花了4年多時間，最早拿預售證時間為2021年4月；最近一次拿證是2023年1月，即6棟、8棟合計384套房源，目前去化率為40.9%。

截圖來源於廣州住健局官網

結合廣州中原地產、中指研究院統計等多家機構數據，2021年至2025年上半年，廣州市增城區新房供應均價分別為2.07萬元、1.95萬元、1.78萬元、1.59萬元和1.2萬元/㎡。按此計算，增城整體市場房價跌幅達42%。

廣州悦峯2020年12月對外吹風價為2萬元/㎡，2025年6月均價跌至1萬元/㎡。面對快速下行市場，廣州悦峯也在積極推出優惠舉措，但未能抵抗行業下行趨勢。

首期銷售緩慢，影響了廣州悦峯二、三期項目的滾動開發。資料顯示，廣州悦峯佔地170畝，總建築面積約48萬㎡，分三期開發，其中一期22萬㎡。

賣不掉的房源，就會面臨庫存壓力，在下行市場就會不斷導致利潤虧損和資產減值。作為項目資方的光大信託，更加清楚去化艱難、庫存積壓的代價。

對此，藍綠雙城方面向源媒匯表示，“當前的市場局面，包括廣州市增城區的市場仍在止跌回穩的過程中，基於區塊多個存量項目的同質化競爭，今年年初提議投資人在春節前後推出部分特價房，以拉動節日銷售，起到一定的作用。”

“廣州悦峯是公司‘變量共建’的其中一個項目，當然我們很重視。當下的前提是尊重市場化規則，用專業能力來説話，盡全力幫助金融機構等投資人減損減虧。”藍綠雙城科技集團有限公司董事會辦公室主任馮鑫強補充道。

佳兆業出險之後，廣州悦峯一度全面停工，被光大信託接管，後者引入藍綠雙城進行共建代售。藍綠雙城迅速派駐項目團隊，短時間內復工復產，廣州悦峯也從爛尾停工完成保交付。

只不過，廣州悦峯再度迎來變數——中鐵建即將接手二、三期項目。

源媒匯查詢獲悉，中鐵房地產集團華南有限公司成功中標廣州悦峯二、三期項目，項目委託管理服務費率2%，二期、三期目標成本對賭報價總建築面積單方成本分別為3398元、3408元/㎡。

圖片截自中國招標投資公共服務平台

這並非藍綠雙城第一次被傳退出共建項目。

02

重大挑戰

2025年1月，江蘇綠陽交投集團、鹽城都市集團、藍綠雙城聯合拿下江蘇鹽城南中溝北、開放大道東側地塊，項目公司為鹽城市交投都市開發投資有限公司（下稱“交投都市”），成交價約6.55億元。

按照規劃，上述項目總建設用地面積8.72萬㎡，其中，首期開發住宅及配套15萬㎡，後期根據市場情況實行滾動開發，項目估算價超10億元。

5月，市場消息傳出，因規劃問題，藍綠雙城將退出上述項目，由悦達地產接手。對此，藍綠雙城方面表示，“堅持市場化原則和優質項目評判標準作為城市選擇、項目投資的衡量標準，並以此來決策和取捨相應的工作安排。”

天眼查顯示，交投都市成立於2025年3月，註冊資本2000萬元。目前，藍綠雙城間接全資子公司仍持有交投都市5%股份。

圖片截自天眼查

接連被傳退出相關項目，意味着藍綠雙城的共建模式正面臨重大挑戰。

早在2018年，被稱為“代建第一人”的曹舟南二次創業，成立了藍綠雙城，繼續聚焦代建業務，並在一年後推出代建2.0版本——“共建”。

所謂共建模式，包括城市共建、變量共建、委託共建、投資共建、全產業鏈共建。

其中，城市共建，即國民混合、輕重結合的模式，依靠國有企業投融資能力、屬地城市規劃、開發建設計劃等，藍綠雙城提供建設、銷售、運營等服務；變量共建，則面向不良紓困市場，服務於有需要的金融機構、投資人。

在藍綠雙城方面看來，有別於傳統代建業務，代建方承擔施工建設或代售服務，是一種合約關係。共建則是公司參投“重資產”，即與委託方共同成立合資公司、代建方持有部分股權，進而形成“共建”的合作關係。

“（代建與共建）存在非常大的差別，是代際差異，”馮鑫強認為，“以品牌輸出、管理輸出為主要特徵的代建模式，主要面向存量土地市場”。

由代建升級而來的共建，核心則在於代建方與委託方站在同一戰線。這種模式類似於小股操盤。不過，馮鑫強否認了這一觀點。

藍綠雙城方面向源媒匯介紹，“至今，變量共建領域研判過的項目超1000個，切轉合作的項目40餘個。”另據天眼查招標信息顯示，藍綠雙城中標35個項目，採購方主要為地方城投、地方國資建設平台以及個別信託機構。

前述提及，代建主要負責規劃、建設，共建會有部分重資產投入。**這就會衍生另一個問題：資金沉澱。**也就是廣州悦峯的經歷，銷售去化緩慢導致庫存積壓，而面臨資產減值和投資虧損。

對此，藍綠雙城方面認為，“市場下行、存量去化難度大，是共性問題，是每一種模式都需要認真面對的。特別是對於不良紓困項目，債務化解、投資回收、規劃方案、施工計劃、支付資金需求、交付時點等都是剛性，而品質建設、銷售去化是能夠努力的方面。”

項目資金來源，藍綠雙城很早做了規劃，一方面，在公司成立之初，設立了多家員工合夥平台，以及引入杭州雙鵬實業、浙江加利利電子科技集團等外部投資人；另一方面，引入五礦信託、光大信託等戰略投資人。

只不過，房地產行業進入下行週期後，信託機構紛紛清退或收緊房地產相關業務。

而這也是藍綠雙城內部面臨的重大挑戰之一。

03

中場戰事

於是，藍綠雙城的項目獲取，更加側重於市場招投標。

前述提及，藍綠雙城至今中標的35個項目中，主要獲取時間在2023年、2024年，其中2024年佔比超過65.4%。

2022年以來，房地產行業呈現“國進民退”的趨勢，特別是一些地方城投公司、開發建設平台紛紛進場“兜底”。但其實，這些公司很多缺乏規模化房地產開發、銷售經驗或資質，加上建安工程、基礎設施類項目需求不減，代建行業進入快速發展階段。

根據中指研究院統計數據，2022年至2024年，房地產代建新簽約項目規劃建築面積分別為11,073萬㎡、17,312萬㎡和16,500萬㎡。同時，市場集中度持續保持高位，前五企業市場份額佔比分別為58.6%、49.8%和54%。

圖片來源於中指研究院

房企爭相湧入，代建市場也由藍海變成了紅海。甚至代建行業已經呈現“價格內卷”的局面。

“受不參與項目股權投資、項目所有風險仍歸集於投資人、房地產項目定位不可逆、代建團隊參差不齊等代建模式本身的限制。代建市場已經進入紅海競爭，部分呈現費率驟降、保底虛增、業績虛報等惡性競爭。”馮鑫強指出。

根據中指研究院報告顯示，2025年上半年，典型代建企業代建項目管理費率在1%-3%的項目佔比為81.7%，較上年底增加了4.6個百分點。近年來，隨着代建企業競爭加劇，代建管理費率持續壓縮，預計該趨勢未來還將延續。

在頭部陣營中，藍綠雙城遇到了勁敵。

其中，華潤旗下潤地建管依靠政府資源，在政府代建領域發展迅猛；旭輝建管緊隨其後，快速跟上具有先發優勢的綠城管理、藍城集團；龍湖龍智造代建模式類似於“共建”，與股東、委託方共贏，也實現了簽約規模的突破。

藍綠雙城的市場份額正在被吞噬。綜合2023年至2025年上半年中指研究院披露數據，藍綠雙城新簽約代建規模分別為1036萬㎡、906萬㎡和205萬㎡，排名分別為第4位、第6位和第19位。

一直被視為“代建前5強”的藍綠雙城，新簽約規模排名逐漸靠後。

不過，藍綠雙城方面依然認為，共建模式更優於待建，“代建的特徵是品牌輸出、管理輸出。對於官宣暴雷的房企來説，品牌即信譽，一旦暴雷，多年積累的品牌信譽即刻歸零；歷經多年的化債、紓困，其內部管理鏈和外部供應鏈是否還具備當初的狀況，值得各委託方細緻考量。”

藍綠雙城董事長曹舟南曾表示，共建既要算土地出讓、開發建設、共建操盤的大賬，更要算土地流轉、好房子適配、房地產市場平穩健康發展的大賬。所以，要留在房地產的下半場，必須是全能型選手。

藍綠雙城能否打贏代建這場“中場戰事”，依然是一個懸念。

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