李嘉誠家族企業承壓：長實上半年賣房狂攬73億，溢利卻大降_風聞

來源｜讀商時代（中訪網旗下品牌）

李嘉誠家族旗下的長實集團（01113.HK）因持續打折甩賣各地房源，成為業界和輿論關注的焦點。這一銷售策略在短期內推動了物業銷售，卻也實實在在地給公司業績帶來了折損，引發了市場對其未來發展的諸多猜測與討論。

8月14日，長江集團發佈了2025年上半年業績報告，數據顯示，公司收入約253.86億港元，同比增長15.3%，看似增長態勢良好。然而，股東應占溢利卻為63.02億港元，同比大幅下跌近27%，主要原因是投資物業估值大幅縮減。從具體業務板塊來看，物業銷售業務呈現出增收不增利的現象。上半年，長實集團已確認物業銷售收入73.66億元，同比大幅增長近59%。其中，內地物業銷售表現突出，佔比約52%，實現38.3億港元，同比增長約117% ，主要得益於上海御沁園第5B - 2a期和北京逸翠園第2期等已完工項目的住宅銷售。

儘管物業銷售收入大幅增長，但銷售收益卻不盡如人意。上半年實現銷售收益17.68億元，下跌約3%。其中，香港地區的銷售收益僅實現約7400萬港元，大幅削減超92%，與內地和海外收益的明顯增長形成鮮明對比。長實集團自2024年以來頻繁打折出售香港多個項目，如2024年入市的香港黃竹坑Blue Coast項目，以2.19萬港元/平方尺的售價推出，較周邊二手房價打了7折，較成本約2.8萬港元/平方呎，折讓22%。“撈底價”策略雖讓該項目成為彼時香港新盤“人氣王”，帶動了銷售，卻也犧牲了利潤空間。此外，香港洪水橋LYOS項目、屯門飛揚項目等也均有不同程度的打折促銷。

在內地市場，長實集團的多個項目同樣採取了打折策略。2024年10月，北京高端項目御翠園推出特價房源，相較於最高備案價，7.6萬元/平方米的單價相當於打7.6折；廣東東莞的海逸豪庭也有特價房降價近1萬元/平方米出售。這些打折舉措在一定程度上促進了銷售，但也不可避免地對利潤產生了負面影響。

在2025年中期業績會上，長實執行委員會及財務委員會委員兼企業業務發展部總經理馬勵志指出，近期香港的低息環境帶動了一手市場成交量回升，尤其是中小型單位，但由於整體供應量高，物業價格仍缺乏上升動力。當前開發商主要聚焦去庫存，因此定價策略會保持靈活。這意味着長實集團在未來一段時間內，仍可能繼續採用打折銷售的策略來加速去化。

然而，打折賣樓的策略仍將繼續對長實集團的業績產生影響。長實集團執行委員會委員兼會計部總經理文嘉強表示，下半年，來自香港、新加坡和北京的多個項目將為物業發展業務帶來利潤，但Blue Coast虧損將抵消部分貢獻。在被問到對未來幾年的盈利預期時，文嘉強直言，“未來幾年物業發展業務的盈利貢獻預計不會很大”。這一表態無疑給市場傳遞出較為悲觀的信號，也讓投資者對長實集團未來的盈利能力產生擔憂。

除了業績受到影響，長實集團的土地儲備也已處於近年來的較低水平。截至6月末，長實集團擁有可開發土地儲備（包括合作發展項目之發展商權益，但不包括農地及已完成物業）約6700萬平方呎，其中600萬平方呎、5800萬平方呎及300萬平方呎分別位於香港、內地及海外。土地儲備是房地產企業發展的根基，較低的土地儲備可能會限制長實集團未來的發展規模和增長潛力。

長實集團打折賣樓的策略是在當前房地產市場環境下的無奈之舉。一方面，市場需求不振，庫存壓力較大，通過打折促銷可以快速回籠資金，緩解資金壓力；另一方面，房地產行業正面臨着深刻的變革，政策調控、市場競爭等因素都給企業帶來了巨大的挑戰。長實集團需要在業績與市場份額之間尋求平衡，以適應行業的發展變化。

從市場反應來看，長實集團的打折策略雖然在短期內吸引了購房者的關注，促進了銷售，但也引發了市場對房價走勢的擔憂。房地產市場的穩定對於經濟的健康發展至關重要，過度的價格競爭可能會對市場秩序產生一定的衝擊。此外，長實集團作為房地產行業的知名企業，其銷售策略和業績表現也會對行業內其他企業產生示範效應，可能會引發更多企業跟進打折促銷，進一步加劇市場競爭。