“房貸返點”亂象調查：有銀行最高返點1%，有人貸100萬返4500元_風聞

“聽説房貸可以返點，求聯繫。”上海的西米在某社交平台瞭解到個人住房貸款有返點的情況後，發佈了這樣一則帖子。發帖後，有人提醒她小心被騙，有人表示從未聽説，而更多留言則來自中介員工。

上海某房地產銷售代理告訴時代週報記者：“上海辦理100萬房貸可以拿5000元，目前某國有大行、某城商行的比例是千五（0.5%），某股份制商業銀行是千四（0.4%），而另一家國有大行的返點比例是0.3%。”

所謂“房貸返點”，是銀行為爭奪房貸業務衍生出的一種促銷手段。銀行與地產中介機構合作，對於中介機構推薦的客户，銀行按照個人按揭貸款金額的一定比例，向地產中介支付佣金。該現象多存在於二手房交易中。

上述房地產銷售代理向時代週報記者表示，一手房也能操作，但需要開發商提供擔保函，很多開發商不願意提供。

“房貸返點”早已不是新事物。早在2010年，中國銀行業協會就已印發《關於規範做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》，直指銀行業金融機構為爭取房貸業務資源向房貸中介支付高“返點”費用，引發銀行間惡性競爭的問題。

近期，上海、廣東、浙江、安徽等地金融監管局、銀行業協會更是提出“反內卷”相關舉措，除了房貸返點，同時劍指車貸返佣、變相貼息等行業現象，呼籲轄內銀行機構跳出低水平價格戰。

在日益完善及嚴格的制度之下，房貸返點等行業亂象仍屢禁不止。對此，經濟學家餘豐慧向時代週報記者表示，貸款返點亂象難以禁止的原因是多方面的。返點作為一種營銷手段，能夠直接激勵中介機構和個人推銷特定金融機構的產品，因此在利益誘惑面前，相關方往往忽視法律法規的要求。

△圖源：圖蟲

有銀行最高返點1%

時代週報記者注意到，近期購買二手房獲得房貸返點的人不在少數，其中很多人選擇某國有大行，返點比例在0.35%-0.6%之間。

上海的王樹今年7月買了一套二手房，他在房子網籤後聯繫到能夠“返點”的某國有大行，商貸100萬元，按照0.45%的比例返還了4500元。王樹告訴時代週報記者，“（房產）中介不會説有貸款返點，我是通過辦理貸款的工作人員成功辦理的返點。”

同在上海的劉喻也是通過貸款中介進行操作，選擇了這家國有大行0.35%的返點比例。在江蘇購買二手房的小娜則選擇了另一家國有大行，商貸975萬元，返點比例同樣為0.35%，最終拿到3萬多元的返點金額。

據前述房地產銷售代理介紹，這家很多人選擇的國有大行提前還款最方便，首次還款之後可以預約次月提前還款，不限金額不限次數，且不會因提前還款而追索已支付的返點。

據多位房地產銷售代理表述，不同地區和不同銀行的房貸返點比例均有差別，返點率在0.35%到1%之間。

曾在北京鏈家工作10年、現從事房產銷售代理的小井告訴時代週報記者，目前某頭部城商行返點比例較高，可以給到1%，其他銀行要麼沒有返點，要麼是千分之幾的比例。

“不能通過小綠（鏈家）和小黃（我愛我家）這些大中介，他們管得比較嚴。”小井表示，一般來説，返點時間以放款為準，多為放款一個月內。此外，小井還強調，房貸返點大多存在於二手房，一手房一般都是開發商固定的合作渠道。

不過，也有多位房產中介向時代週報記者表示，沒有操辦過貸款返點的單子。而記者走訪的多家銀行工作人員也表示，目前房貸給不了任何返點，以前也從來沒有過。

值得注意的是，無論是對於購房者還是銀行，房貸返點都暗藏風險。某貸款中介人士向時代週報記者表示，銀行返點不會直接給到本人，都是給中介。而且這個事情是違規的，銀行返點幾乎都是通過現金，銀行私下把錢給中介，至於中介怎麼分配全憑自己意願。

△圖源：圖蟲

北京市中聞律師事務所權益合夥人張勃律師向時代週報記者表示，房貸返點本質上屬於《反不正當競爭法》第7條規制的商業賄賂行為。當銀行向中介機構或其從業人員支付返點時，實質是通過利益輸送誘導中介機構違背對購房者的忠實義務，使其推薦不符合消費者最佳利益的貸款產品。這種以不正當手段獲取交易機會的行為，不僅擾亂市場秩序，還可能引發其他銀行提起民事訴訟索賠經濟損失。

張勃表示，對於消費者來説，根據《消費者權益保護法》第8條，消費者有權知悉貸款成本的真實構成，而中介可能隱瞞返點來源，誘導消費者選擇高利率貸款或捆綁其他金融產品，導致其知情權受損。其次，返點協議通常未寫入正式貸款合同，或條款模糊，存在不兑現、縮水兑現可能，缺乏書面約束。最後，消費者維權舉證的責任較嚴格，維權成本高。

中國地方金融研究院研究員武忠言告訴時代週報記者，房貸返點本質是扭曲的市場激勵，其風險呈現雙向傳導特徵。消費者容易陷入“折扣幻覺”，表面獲得返現0.5%-1.2%，實際可能因經紀人引導選擇非最優貸款方案，按300萬元30年期貸款計算，總利息差額可達18萬-25萬元。

多地明令禁止房貸返點

時代週報記者注意到，“房貸返點”早於十多年前就被明令叫停。

2010年初，中國銀行業協會發布通知，明確自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用。

此外，多地銀行業協會曾出台住房按揭貸款自律公約規定，以此遏制貸款返點等現象的發生。例如，2021年1月1日，北京市銀行業協會明確禁止銀行向中介“返點”；2024年8月，上海市銀行同業公會要求各會員單位嚴禁向房屋合作機構等支付佣金，存量業務需自通知下發後一週內整改完成。

之後，黑龍江省銀行業協會、安徽省銀行業協會、四川省銀行業協會、江蘇省鎮江市銀行業協會、福建省龍巖市銀行業協會等近年均發佈過相關通知，明確不得以任何形式向房地產中介機構及其從業人員支付佣金或權益。

今年7月，寧波市銀行業協會召開《寧波銀行業個人住房貸款業務自律公約》推進會，轄內57家銀行機構參加會議。其中，重點對銀行機構與房地產相關機構及其從業人員之間存在的返佣亂象進行整治。該協會表示，《公約》將由銀行機構簽署後生效，正式叫停任何形式的“返點”行為，為防止“內卷式”惡性競爭貢獻力量。

同月，“寧夏回族自治區銀行業協會”公眾號發佈信息稱，針對個人住房貸款領域“返佣”亂象，協會主動出擊，組織會員單位及房屋中介機構開展交流，剖析返佣成因、危害及治理路徑。

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此外，據“廣東銀行同業公會”公眾號，7月24日，2025年上半年廣東銀行業保險業新聞通氣會召開。廣東銀行同業公會副秘書長李重煒表示，為貫徹黨中央對綜合整治“內卷式”競爭系列部署精神，廣東銀行同業公會結合該省實際，在廣東金融監管局指導下，牽頭組織起草了《廣東銀行業反不正當競爭自律公約（2025版）》。

該《公約》提出“銀行機構要完善考評激勵機制，規範設置考評指標；堅持理性定價，自覺維護存款利率自律機制；嚴格管理返佣返利，不通過高額返佣返利等不正當競爭手段搶佔市場份額”等要求。

不止房貸返點被叫停，今年6月，上海地區多家銀行正逐步叫停“高息高返”的車貸模式，減少佣金返點、延長最低還款年限。此外，四川、河南多地監管或行業自律協會也就車貸返點現象發佈倡議書或自律公約。

一直以來，貼息返利都是貸款業務中常見的攬客模式，儘管近年頻繁出現在多地銀行業協會的自律公約中，但仍屢禁不止。

關於貸款返點亂象難以禁止的原因，張勃表示，第一，目前對貸款返點的禁止主要依賴行業自律文件，缺乏法律或行政法規層面的統一立法；第二，當前返點形式多以“服務費”“諮詢費”“加急費”等名義支付，或通過第三方公司轉賬，規避了傳統審計與資金流向的監測手段，監管部門難以獲取直接證據；第三，銀行基層網點通常面臨巨大的考核壓力，返點成為快速獲客的手段，因此即使違規也被默許甚至鼓勵。中介層面，返點收入已成為房產、汽車銷售中介的核心利潤來源之一，缺乏返點即失去合作動力。

財經作家高承遠向時代週報記者表示，唯有把返點計入銀行不當費用、納入刑法商業賄賂條款，並建立跨部門數據共享的“貸款中介黑名單”制度，才能打破這一穩態，否則運動式整治只能週而復始。

（應受訪者要求，本文西米、王樹、劉喻、小娜、小井皆為化名）

記者丨劉子琪

編輯丨盧泳志

運營丨   松   

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