鄭州人想退房都想瘋了？_風聞

來源：法律博主@徐斌房產律師

鄭州人想退房都想瘋了。我的諮詢裏面，有一半是房屋質量，各種裂和漏水，有一半是爛尾樓，爛尾樓裏10個有5個是鄭州，還有2個是鄭州周圍的河南其他地區，最後3個全國合起來。鄭州保交樓口號喊得最響亮，但是蓋不起來、蓋到一半強行交的房子，怕是很多都在鄭州。諮詢的絕大多數，都是想自己悄悄地退，想在我這得到什麼高招。

我説你們得組織，他們就給我抱怨，一抱怨鄰居們不團結，二抱怨鄰居們愚蠢，三抱怨上級打壓，四抱怨法院不公，我聽得多了，有時候會回懟兩句，我想告訴他們，你們打電話找我諮詢，我也沒收你一毛錢諮詢費，你沒必要和我辯論，我説什麼你反對什麼，沒有任何意義。

還有一些行動派，有從北京、南京、上海、深圳回老家維權的鄭州人，這些人在過去幾年前赴後繼，回去組織業主維權，基本都是失望至極，表示以後再也不回鄭州。有一直在反覆、不停起訴的鄭州人，有的是接力賽，你輸了我上，我輸了你上。也有運氣好，在保交樓前夕贏了官司，保全了監管賬户的幸運兒。有輸了一輪又一輪，打完一個一審二審再審，隔了一年又立案的。什麼情況？

2022年到2025年，小夫妻起訴之前，鄭州可能一套房子都沒退過。我不客氣的説，我們從全國爛尾樓審理的情況來看，鄭州這種特別極端的司法黑洞，覆蓋面最大最廣，做事風格極端，可能就相當於爛尾樓“放開”最晚的一個窪地。

這事要從22年説起。

2022年開始保交樓，保交樓專班，主導是住建系統。住建系統對爛尾樓的認知，就是老百姓一旦退房，或者起訴要違約金，就有可能去保全監管資金賬户，導致原來剩餘的購房款、紓困資金以及白名單貸款，這些原本要用來蓋房子的錢被拿來退房子。（其實這個是個錯誤認知，因為就算查封了監管賬户，按照現行規定，只要住建不同意，這個錢是不可以執行的。過去是可以執行的）

像鄭州，買房的時候一平米一萬五六，蓋房子一平米可能一千五六，也就是説，退一套房子的錢能蓋十套房子。所以領導就不允許退房。但是法院下判決的時候，他不會這樣寫。只有個別的法官會在判決中説，是保交樓專班不同意退房，所以不能退。因為這又涉及到了政府領導的責任問題：行政不能干預司法。於是雙方形成了一個默契，就是你問保交樓專班，我起訴退房行不行，保交樓專班説，行政不干預司法，想告就去法院告。於是，等你真的去法院告了，又會被各種判敗訴。敗訴的理由五花八門。有説你房子能蓋好，法院為你好別退。

有説疫情影響、大氣影響，不可抗力，延期多少天多少天都不違約的。（起訴的太早）有説你過了除斥期的。（起訴的太晚）我説的這件事是不是事實，其實非常容易區分，因為法院判決文書全部都是公開的。你可以從2003年出台了《最高院關於審理商品房預售合同糾紛若干問題的司法解釋》（雙解除的規定來源），一直看到2022年，之前怎麼判，之後又怎麼判，就可以理解，今年7月入庫的雙解除案例，實在是法律原本的樣子。

鄭州應該是最後一個“放開”的城市，因為我們在全國各地，去年就陸陸續續的拿到雙解除的判決，包括河北，包括陝西，就是這些省份都能支持雙解除，唯獨鄭州依然堅持不給退。鄭州在2022年到2025年7月，從公開的數據庫上，一個退房案例都沒有。直到2025年7月7日雙解除入庫之後，突然小夫妻就發了抖音，説他們退房立案進去了，並且以一個相對而言非常快的速度繳費開庭。他們的影響力，給法院出了一個難題，如果堂堂正正的按照法律判，就應該讓這小兩口退房、停貸。這樣開了一個口子，給所有等着退房的鄭州市民一條活路。

可以説，小夫妻這時候突然殺進來，算是給鄭州的法治環境照進了一束光。為什麼説是活路呢？因為鄭州的保交樓禁令，應該並不是一直存在的，據我所知，雖然過去三年全鄭州法院都不給購房人退房，甚至不立案，但是銀行起訴業主的案子，是打的飛起，早就放開了。只要保交樓一宣佈交房，哪怕是沒有手續，哪怕是小區一片狼藉，哪怕是10棟樓只能交3棟，哪怕是地下室都沒修，哪怕是臨水臨電，都不影響傳票如期而至。鄭州有很多有意思的房地產特色，比如，他是全國極少數還有大量首付貸的城市（在全國絕大多數地區都因為違規而嚴格禁止），他也是要求購房人必須花錢請擔保公司給銀行按揭貸款擔保的城市。

以我對全國範圍內其他城市房地產政策的瞭解，鄭州的房地產是非常有特色的。既然話都説到這裏，就多説幾個，鄭州是全國少數所有網籤都是預告登記的城市，鄭州是少數交房就辦證的城市，鄭州是在北方城市中小區綠化做的最好不像北方的城市。這些特點，是有優有劣。但是一萬個優點，抵不上一個缺點，就是對購房人過於殘酷、對開發商太好。保交樓三年，大部分購房人日子也不好過，經濟大環境不好，就會有人失業、減薪，有人沒活到房子蓋好，有人因為買房分手了，有人得了重病。

這些購房人，因為各種原因無法還貸款，由於房子爛尾了，所以他們是因為維權斷供也好，是真的還不上也好，是因為不懂也好，總之，不還貸款的業主比例相當的高。這房子，不交還好説，可以一直拖着不還貸款，一旦房子能交了，保交樓專班一句話，銀行就扣擔保公司的錢，擔保公司就起訴業主。一旦起訴，就是勝訴，一旦勝訴，就意味着用現在的市場價的房子法拍，抵不過銀行貸款本金利息的零頭，鄭州的房價早已跌穿，如果不讓這些購房人起訴開發商（商品房預售合同糾紛），那麼就意味着他們只能在借款合同中當天然的違約方，他的首付也拿不回來、貸款也還不清，房子也沒了，這麼大規模的人羣，不逼死幾個是很難想象的。有一天，又是鄭州的購房人來諮詢我。我給業主講解法律規定，組織建議，業主跟我説，徐律師你自己也要注意安全，我們業主在羣裏講這些，都被警察打電話警告了。我説我全國到處做諮詢，這些話天天講，別擔心。話音未落，收到了一個短信提示，説我是疑似詐騙。客户也收到了這個提示，提醒他防範我。

我真想把鄭州的諮詢全屏蔽了，尤其是鄭州人裏面，雖然有很多明事理的業主，但是還有相當比例的蠢貨，給他們免費幫助還要被他們懷疑，明明是他們找我諮詢的，搞得我好像坑了他們一樣。我真想把鄭州的諮詢全屏蔽了，但是我的同情心不允許我這樣做，哪怕我已經非常忙了，我知道鄭州所有的電話對我而言毫無意義，對他們而言也只是苦難，知道真相，他們恐怕也做不了什麼。但是小夫妻就不一樣了。

其實在很早之前關於他們的文章裏，我一般不願意去批評一個具體的人，更願意批評一個組織。我認為小夫妻應該把他們的注意力放在爛尾樓的維權上，而不是把重心放在要2萬塊錢，否定爛尾樓爛尾，畢竟融創城6期每年都是年底交房，每年年底也沒交房。現在小夫妻的起訴，給鄭州法院送了一道選擇題，是選擇法律，還是選擇政治。是依法治國，還是搞權大於法。本來文章寫到這裏就很足夠了。但是還要多寫兩句，因為傻瓜實在太多。

1、爛尾樓退房，錢也有房子也有，不退房才是錢房兩空。

2、2003年~2022年，以及2024年之後，雙解除都是可以的，不允許的原因就是政策因素。

3、在歷史上，關於爛尾樓能不能退房的政策，一貫是房價上漲想方設法交房（2014、2015），房價下跌保障老百姓能退房（2002、2003），最高院的態度是非常明確的（2023年1號解釋）。

4、爛尾樓允許普通人退房，銀行不會因此垮掉。前面3點我在其他回答裏已經多次解釋，在此不再贅述，關注我的朋友都可以替我回答評論區的疑問了。

關於第4點，就是總有傻子認為，退房了銀行就完了，這是大錯特錯的。一個房子爛尾了，賣不掉，銀行的貸款就是收不回來，這裏説的銀行並非只有給小業主貸款的銀行，其實給開發商貸款的銀行才是大頭。

保交樓排斥破產程序，會導致整個債務週期搞得過長，影響了第一家金融機構的退出，會增加極大的資金佔有成本，同時，為了把房子蓋好，白名單的銀行和國開行的資金會進去，這些錢進去了退不出來，因為保交樓蓋了個破房子、爛小區。他們對購房人説，容缺竣備、強行收房，但是他們沒辦法給二手房市場的買家一個交代，就是沒有人會傻到去買這樣的房子，這就等於變相的把剩餘貨值犧牲掉了。

保交樓專班會為了完成保交樓認為，把爛攤子玩命往後甩，房屋質量、房子驗收、房屋保修、房屋產權、施工方債務、銀行債務，統統甩給未來，反正我只管我自己。金融機構在這裏頭扮演的角色，可以説是一點兒也不能實現自身的利益訴求。至於那些按揭貸款的銀行，在業主真正斷供之後，他們大規模的起訴收割業主，本身也是極其有爭議的。我們地方政府也好、法院也好，一個一貫的思想就是要維護社會秩序的穩定，所以到底把起訴斷供業主這個事情，在立案執行層面放開到什麼程度，是這個硬幣的反面。如果你從公平公正的法律角度説，銀行本來就應該承擔這個風險，業主的購房款無論首付還是尾款，無論解除還是履行，都應該是優先保障的，最高院説這個的時候提到了一個概念，叫生存權。

就是你銀行失去的只是錢，老百姓損失的是命。所以原本的法律設計，就是房子爛尾了，銀行必須承擔損失。如果你不想承擔，你為什麼不老老實實的審查貸款，放到監管賬户，把監管賬户看好了，是因為法律不允許這樣做嗎？如果真的是銀行的利益最重要，不能讓銀行吃虧，那放那麼多白名單貸款去保交樓，難道是閒得蛋疼嗎？我們的評論區有很多人，腦子特別奇怪，他們分析問題，總是搞一些權謀、計策，好像有一盤大棋一樣。我們的政府也好、銀行也好，不是一個人，是大羣人，不存在一個什麼劉伯温、房玄齡，藏在幕後天天謀劃這個謀劃那個的，每個人都在自己的位置上，按部就班的履行他的職責，表達他的訴求，或者謀求經濟利益，或者謀求政治前途。

只有無聊到摳腳的看客，會把一個複雜到難以想象的複雜社會，壓縮成一本三國演義，以為靠一兩個人運籌帷幄指點天下。鄭州這地方，不知道為什麼，讓我特別厭蠢。不是説鄭州市民蠢，而是圍繞着鄭州的話題，總是會招來很多愚蠢的聲音，這些聲音過於響亮，以至於常常會實實在在的給購房人帶來實質性的傷害。比如什麼，退房了，開發商沒錢，執行不了，錢房兩空。我就看不了這種話，我特別討厭人説話沒有腦子。

但是隻要你提這個話題，評論區這種聲音就跟癩蛤蟆一樣，呱呱呱的一大片。