上海樓市新政釋放重磅信號，單身羣體、外環外購房者成最大贏家？_風聞

來源｜讀商時代（中訪網旗下品牌）

8月25日，上海六部門聯合發佈房地產新政，從限購、公積金、信貸、房產税四大維度打出政策"組合拳"。這一舉措不僅是對8月18日國務院"鞏固房地產止跌回穩態勢"要求的快速響應，更以差異化調控思路，為不同需求購房者提供精準支持，有望扭轉市場觀望情緒，為即將到來的"金九銀十"注入強勁動力。

此次新政最受關注的突破，在於重構購房資格認定體系。政策首次明確"成年單身人士按居民家庭執行限購"，意味着此前受限的單身羣體，將與家庭購房者享受同等購房權利。同時，外環外區域全面放開套數限制，形成"外環外不限購、外環內差異化管控"的新格局。

從具體執行標準來看，滬籍居民及單身人士在外環內仍保持2套限購上限，非滬籍則根據社保或個税繳納年限區分：滿1年可購外環外住房，滿3年可購1套外環內住房。這一梯度化設計，既降低了外環外購房門檻，又通過年限要求保障了政策的精準性，避免投機性需求湧入核心區域。

在金融支持方面，公積金政策調整形成"提貸並舉"的支持體系。最直接的利好是貸款額度提升，首套住房最高額度從160萬元增至184萬元，多子女家庭疊加上浮後可達216萬元，二套額度也從130萬元提高至149.5萬元。值得注意的是，新政允許提取公積金支付首付款，且不影響後續貸款額度計算，這意味着購房者可同時使用"公積金提取+貸款"雙重工具，大幅降低前期資金壓力。

商業貸款政策的調整更具突破性，取消首套與二套利率區分的定價機制，成為降低購房成本的關鍵舉措。以200萬元30年期商貸為例，此前非差異化地區二套月供需8925元，新政實施後可降至8486元，每月減少439元，年節省成本超5000元。相比以往LPR下調帶來的每月幾十元優惠，此次調整力度顯著，將直接提升改善型購房者的入市意願。

政策還針對綠色建築出台激勵措施，購買二星級及以上新建綠色建築住房的繳存人，公積金貸款額度可額外上浮15%。這一設計不僅契合"雙碳"目標，也將引導開發商提升產品品質，推動上海住宅市場向綠色化、高品質方向轉型。

從市場影響來看，新政將有效緩解上海樓市的結構性矛盾。當前上海新房市場呈現"內環內熱、外環外冷"的分化態勢，外環外庫存去化壓力較大。此次外環外不限套數政策，將釋放大量潛在購買力，加速區域庫存去化，同時減少二手房掛牌量，緩解供需失衡。

對於即將到來的"金九銀十"，業內普遍看好政策效果。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，此前受北京新政落地、市場"小作文"影響，上海購房者觀望情緒升温，入市節奏放緩。新政的出台將及時扭轉這一局面，尤其是中高端改善市場，有望延續"10萬+“項目售罄的熱度。參考杭州去年取消首二套利率差異後，新房成交連續兩月環比增長超16%的案例，上海高端改善市場的活躍，將為整體樓市提供穩定支撐。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，新政的出台恰逢其時。自去年"930新政"以來，全國樓市雖總體回穩，但今年二季度部分城市出現波動。上海作為一線城市，此次政策不僅鞏固了自身量價穩定的良好態勢，更將為全國樓市起到示範作用。從市場反應來看，新房市場因供應節奏加快、品質提升，帶看和簽約量有望持續上升；二手房市場則將受益於"房票"增加，尤其是地段佳、户型優、租金預期好的房源，交易活躍度將顯著提高。

從長期來看，此次新政並非簡單的政策放鬆，而是通過制度優化推動樓市高質量發展。限購政策的差異化調整，實現了"核心區域保穩定、外圍區域促流通"的調控目標；金融工具的創新運用，既降低了購房成本，又引導了住房消費向綠色、改善型方向升級；房產税政策的完善，則為後續長效機制建設奠定基礎。

對於購房者而言，當前已進入政策紅利窗口期。尤其是外環外的剛需羣體和外環內的改善羣體，可藉助不限套數、公積金提貸並舉、商貸利率下降等多重利好，優化購房決策。對於市場而言，新政將推動上海樓市從"結構性分化"向"整體穩中有進"轉變，為城市更新、城中村改造等工作提供支撐，最終實現房地產市場與經濟社會發展的良性互動。

隨着政策效應的逐步釋放，上海樓市有望在"金九銀十"期間迎來量價齊穩的良好局面，為全年房地產市場止跌回穩貢獻關鍵力量。