從雙國際評級到1200億銷售預期，越秀地產憑什麼成國資房企標杆？_風聞

來源｜中訪網

責編｜李曉燕

在房地產行業深度調整、多數房企承壓前行的當下，國際評級機構的每一次動作都備受市場矚目。2024年8月25日，標普全球評級授予越秀地產“BBB-”長期發行人信用評級，展望穩定，這一評級不僅使越秀地產成為當前行業內極少數獲得國際投資級評級的地方國企，更在行業信心亟待提振的關鍵節點，樹立起優質國資房企逆勢發展的新標杆。

從行業大環境來看，歷經數年調整，房地產市場格局已然重塑。曾經依賴高槓杆、高週轉的發展模式難以為繼，不少房企陷入流動性困境，國際評級機構對房企的評級也多以下調為主，能夠同時獲得多家國際評級機構認可的房企已成為行業中的“稀缺資源”。在此背景下，越秀地產此次獲得標普投資級評級，絕非偶然，而是其長期堅持穩健經營、深耕核心市場的必然結果，也折射出國際資本市場對優質國資房企基本面的認可。

核心城市的深耕佈局，是越秀地產實現銷售逆勢增長的關鍵密碼。在多數房企收縮戰線、銷售規模下滑的2024年上半年，越秀地產交出了一份亮眼的成績單：前六個月累計合同銷售金額達615億元，同比逆勢增長11%，順利完成全年銷售目標的半數以上；進入7月，增長勢頭依舊強勁，當月合同銷售額同比提升近兩成，遠超行業平均水平。標普在評級報告中指出，越秀地產2025年上半年銷售額增長11%的表現，顯著優於百強開發商同期銷售額下降11%的整體態勢，而這一成績的取得，離不開其在核心城市高端項目的出色表現。

在上海，越秀地產的市場影響力持續凸顯。2024年初，越秀·靜安天玥項目開盤即售罄，單日銷售額突破23億元，成為上海樓市的“開門紅”標杆；位於蘇州河畔的越秀·蘇河·和樾府更是創造了“四開四罄”的銷售奇蹟，累計銷售額高達69億元，刷新區域高端住宅銷售紀錄。在北京，越秀地產同樣展現出強大的產品競爭力，海淀的和樾望雲與和樾玉鳴兩大項目開盤即勁銷152億元，不僅打破了當地高端住宅市場的銷售紀錄，更奠定了其在北方核心城市的市場地位。而在大本營廣州，越秀地產的“廣府系”產品持續熱銷，瓏悦西關、熙悦江灣等項目憑藉對本土文化的深度融合與優質的產品力，成為改善型需求客户的首選；先鋒產品系代表東山雲起開盤去化率近九成，進一步鞏固了其在廣州市場的領先優勢。

這樣的銷售業績，背後是越秀地產精準的投資策略支撐。2024年，越秀地產新增土地儲備273萬平方米，其中超七成位於北京、上海、廣州、深圳四大一線城市；截至2024年末，其總土地儲備達1971萬平方米，96%集中在一線及核心二線城市。2025年上半年，越秀地產繼續加倉核心城市，在北京、上海、廣州、杭州等城市精準獲取多宗優質地塊。這種聚焦核心城市的投資策略，不僅確保了項目的銷售去化能力，更有效降低了從大灣區向全國擴張過程中的運營風險，為其銷售持續增長提供了堅實保障。

穩健的財務狀況，是越秀地產抵禦行業風險、獲得國際評級認可的“護城河”。在行業普遍面臨流動性壓力的當下，越秀地產始終將財務安全放在首位，“三道紅線”指標連續多年保持綠檔。截至2024年末，其剔除預收款後的資產負債率為68.1%，淨借貸比率51.7%，現金短債比達2.1倍，各項指標均處於行業最優區間。同時，公司有息負債規模降至1038.9億元，短債佔比僅22%，極大降低了短期償債壓力；全年經營性現金淨流入217.3億元，期末現金儲備超500億元，健康的現金流狀況為企業持續發展提供了充足“彈藥”。

在融資端，越秀地產的優勢同樣顯著。憑藉優質的信用資質，其融資成本持續走低，融資渠道保持通暢。2025年8月，越秀地產成功發行14億元境內債券，其中10年期債券票面利率僅2.5%，彰顯出資本市場對其的高度信任；2024年，公司累計發行43億元境內債券與23.9億元境外人民幣計價票據，平均借貸成本從2023年的3.82%降至2024年的3.49%，融資成本的持續優化進一步提升了企業的盈利空間。標普分析認為，越秀地產流動性來源充足，預計2024年末起一年內流動性來源約為流動性需求的1.4倍，加之與各大銀行的緊密合作及母公司越秀集團的有力支持，其融資能力在行業內處於領先水平。

值得關注的是，越秀地產此次獲得標普投資級評級並非孤例。2024年6月，國際評級機構惠譽已將越秀地產長期發行人主體評級展望上調至穩定，並維持“BBB-”投資級評級，兩大國際評級機構的一致認可，充分證明了越秀地產在資本市場的認可度持續提升。從行業對比來看，目前僅有中海地產、華潤置地等少數央企房企評級高於越秀地產，同為“BBB-”投資級的金茂與越秀地產一道，成為國資房企陣營中的優質代表。

當前，房地產市場正迎來政策暖風的持續加持。政府明確提出採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，推進城中村和危舊房改造，釋放改善性需求；北京、上海等一線城市也陸續優化房地產政策，市場築底回升信號日益明顯。對於深耕核心城市、具備優質產品力與穩健財務狀況的越秀地產而言，這無疑是難得的發展機遇。

標普在評級報告中預測，越秀地產2025年合同銷售額將達到約1200億元，較2024年增長4%-5%，並認為其作為越秀集團核心子公司，在未來1-2年行業挑戰下仍將保持市場競爭力。展望未來，憑藉在核心城市的深耕優勢、精準的投資策略、穩健的財務基本面以及母公司的強力支持，越秀地產有望在行業復甦進程中進一步擴大市場份額，為房地產行業高質量發展提供可借鑑的“國資樣本”。