黃其森被留置：閩系地產徹底涼了_風聞

2025年7月的一個午後，北京，泰禾集團創始人黃其森再次被有關部門帶走。這已經不是他第一次被留置，但這一次的調查，卻牽出了遼寧盛京銀行與泰禾之間一筆早在2019年就埋下的貸款糾紛。

在外界看來，這更像是一個遲到的落幕。2022年，黃其森首次被留置，但幾個月後就被放出，似乎只是虛驚一場；2023年，泰禾已從資本市場退場，宣告閩系地產殘存的旗幟倒下，個人與企業的命運糾纏至此已無轉圜餘地。如今，隨着金融案件的追索推進，故事的尾聲仍在拉長。

二十年來，閩系地產曾是中國樓市最具野心的地方派系之一。它們以敢闖敢拼著稱，依靠民間資本與高槓杆擴張，在房地產的黃金時代攻城略地，留下無數輝煌的項目與故事。然而，當週期翻轉、金融收緊，昔日的豪賭者幾乎全軍覆沒。

黃其森的再度留置，不僅是個人命運的沉浮，更像是為閩系地產的歷史寫下了最後的註腳。

閩系房企：狂飆突進的地方軍團

在中國房地產的黃金二十年裏，閩系房企曾是一股不容忽視的力量。它們來自東南一隅，卻在全國攻城略地，一度佔據房企二十強的近三分之一席位。世茂、泰禾、正榮、陽光城、融信、建發——這些名字的背後，是福建特有的商業文化與資本基因。

“愛拼才會贏”不僅是一句口號，更是閩商骨血裏的邏輯。與粵系的穩健、京系的資源不同，閩系的路線是極致的槓桿與冒險。它們普遍起步於2000年前後，趕上城鎮化與房改浪潮。而福建活躍的民間資本，則為它們提供了天然的“融資土壤”。這裏的企業家早已習慣於通過同鄉、宗族、商會籌資——一個電話，數千萬甚至上億的過橋資金即可到位。這種靈活的資金調度能力，讓他們在土地市場上頻頻搶佔先機。

真正讓閩系房企鶴立雞羣的，是對資本市場的激進利用。2010年前後，當多數房企仍依賴銀行貸款時，它們已經大規模引入信託與影子銀行；2015年之後，更成為海外發債的主力，動輒發行10%以上利率的美元債。到2018年，閩系房企平均負債率高達85%，遠超行業平均水平。高槓杆、高週轉，構成了它們的運轉密碼：拿更多的地，賣得更快，再將資金投入下一個項目。房價上漲週期裏，這是一台近乎完美的增長機器。

2016-2018年，是它們的高光時刻。泰禾衝上千億，正榮、陽光城緊隨其後，融信、建發亦在狂奔。幾乎所有閩系房企都喊出過“三年翻番”“五年三千億”的口號，彷彿增長可以無限複製。然而，這種模式的本質，是在鋼絲上疾跑：它需要融資寬鬆、房價上漲、銷售暢通三大條件同時成立。2018年的去槓桿、2020年的“三道紅線”，以及疫情導致的銷售停滯，讓支撐它們的三根支柱依次崩塌。

從那一刻起，閩系房企的命運便急轉直下。泰禾、陽光城相繼退市，正榮創始人被採取強制措施，世茂深陷800億境外債務重組泥潭，福晟被世茂接管後實控人"下落不明"。輝煌如潮水般退去，裸泳者悉數現形。閩系房企曾經信奉的"高槓杆、高週轉、高收益"模式——要麼做到最大，要麼死在路上——最終成了他們集體覆滅的註腳。

在所有閩系企業中，泰禾的故事最具象徵意義。創始人黃其森，以激進著稱，用二十年時間將泰禾推至千億規模，又在短短三年內看着它轟然倒下。2025年7月，當他再度被有關部門帶走時，既是個人悲劇，也是閩系模式徹底謝幕的尾聲。當然，較為穩健的如建發等國企，仍然代表閔系房企最後的倔強。

閩系房企的沉浮，不只是區域企業的興衰，更折射出中國房地產二十年的底色：在高槓杆與高增長的幻象下，冒險者能夠迅速登頂，但也註定在週期逆轉中最先墜落。

泰禾興衰：“院子系”的成敗

1996年，黃其森辭去福建省建行的職位，在福州創立泰禾。12年的銀行生涯讓他具備了兩個關鍵優勢：一是對金融槓桿和融資工具的熟稔，二是對房地產運作模式的深度理解。他明白，這個行業的暴利來自“資金+土地”的加速循環。泰禾起步於本地施工業務，但在2000年前後福州樓市啓動後迅速轉向開發。幾個成功的本地項目為黃其森積累了原始資本，也點燃了更大的野心。

真正讓泰禾進入公眾視野的是2003年北京通州的試水。彼時的通州尚屬遠郊，拿地者寥寥，但黃其森判斷：隨着北京東擴，這裏必然升值。更重要的是，他選擇了差異化的產品——以傳統文化為核心的院落別墅。最初項目因高定價滯銷，公司內部一度主張降價清盤，但黃其森選擇反向操作：堅持高端定位，並親自參與設計。他將福州“三坊七巷”的肌理與北京四合院的格局融合，提出“三進門第、三重院落”的理念。2012年，項目以“中國院子”之名重推，售價最高達3億元，創下北京豪宅紀錄。原本的燙手山芋，搖身一變成為頂級富豪爭相購買的稀缺資源。

“中國院子”的成功不僅讓泰禾一戰成名，更確立了“院子系”在中國豪宅市場的獨特地位。黃其森由此提出“文化築居中國”的品牌戰略：富人住過洋房、別墅，但最終追求的仍是根植於傳統的文化認同。基於這一洞察，泰禾將中式元素系統化融入產品：從建築形制到園林景觀，從室內陳設到社區配套，處處彰顯中式美學。甚至設立“泰禾文化研究院”，研究傳統建築與生活方式，為產品背書。這在當時確實是獨樹一幟的賽道。

2013—2017年，泰禾迎來巔峯。憑藉“院子系”的全國複製，公司實現從區域房企到千億房企的跨越。其打法是“一城一院”：每進入一座城市，就結合當地文化創新產品。蘇州注入江南園林，成都融入川西民居，福州強調閩派元素。結果是“到一城，成一標杆”。2017年泰禾銷售額突破千億，2018年達1300億，穩居全國前20。黃其森頻繁登台論壇，成為“文化地產”的代言人。

然而，文化敍事的光鮮背後，是財務結構的致命隱患。首先，院子系本質上是“慢週轉”產品——高單價、週期長，資金沉澱嚴重。其次，泰禾的擴張嚴重依賴短期高息融資：信託、資管、美元債，利率動輒超過10%。這種“長週期產品+短週期資金”的錯配，使得泰禾資金鍊長期繃緊。2017年底，公司負債規模已超1500億。高管曾形容：“我們像在高速路上換輪胎，任何閃失都可能車毀人亡。”

在行業高速擴張期，這種模式尚能維繫，因為銷售回款可以覆蓋債務滾動。但自2018年金融去槓桿啓動，2020年“三道紅線”壓頂，加之疫情導致的銷售停滯，泰禾的鏈條迅速斷裂。資金枯竭，項目停工，債務違約接踵而至。昔日的“文化地產”樣板，頃刻之間墜落。

泰禾的興衰並非孤例，而是閩系房企集體路徑的縮影。表面上，它以文化賦能產品，構建差異化競爭力；但骨子裏，它依舊遵循閩系“高槓杆+高冒險”的邏輯。所謂“文化地產”，終究未能抵消財務邏輯的殘酷：當融資環境和市場預期發生逆轉，再華麗的敍事也無法拯救資金鍊的崩塌。

地產與銀行——共生盛宴，連帶墜落

黃其森這次被留置，據説是與盛京銀行多年前一筆不清不楚的貸款有關。

在中國房地產的黃金二十年，沒有哪個行業像地產與銀行這樣緊密捆綁。開發商渴求資金，銀行渴求貸款資產，雙方一拍即合，構建出龐大的共生網絡。房企依賴高槓杆完成"拿地—開發—銷售—再拿地"的循環；銀行藉此擴張信貸規模與利潤。地產成了銀行最優質的抵押物，銀行成了地產最穩定的輸血機。

人事流動最能説明這種綁定關係。恒大請中信系夏海鈞，萬科挖建行祝九勝。銀行高管帶來的不僅是管理能力，更是融資通道與信用背書。業內甚至直言：“挖一個銀行高管，就等於修了一條融資高速路。“閩系房企在這方面尤為激進。泰禾高層中，諸多銀行背景者佔據核心位置；黃其森本人12年的建行經歷，使其能調動招行、建行、盛京銀行等數十家金融機構的授信。巔峯時期，泰禾融資渠道超過50個，幾乎覆蓋所有銀行和非銀機構。

其中，盛京銀行與泰禾的關係最具代表性。2015年前後，盛京急於做大資產規模，大舉投放地產貸款，泰禾成為戰略客户。除了傳統開發貸，雙方合作還涉及併購貸款、債券承銷、結構化融資。盛京在風控上網開一面，給予泰禾數十億額度。實際上，盛京不止押注泰禾——其與恒大的糾葛更為複雜，通過表內貸款、理財資金、通道業務等多種方式，累計涉及資金超百億。這種激進擴張為日後埋下巨大隱患。

2020年7月，泰禾未能兑付一筆中票本息，金融網絡瞬間崩塌。這場違約不僅擊碎市場信心，也引發多米諾效應：銀行抽貸、供應商追債、工地停工。為了自救，泰禾一度迎來"白衣騎士”——萬科宣佈計劃有條件入股，鬱亮親自帶隊盡調。市場一度期待，若萬科出手，泰禾或許還有翻盤機會。

然而，盡調揭開了深層真相。萬科發現，泰禾的債務遠超披露：除了銀行、債券、信託，還有大量民間借貸與隱性擔保。同一塊土地多重抵押、同一筆應收多次質押，資金流向盤根錯節，甚至可能觸碰法律紅線。

萬科最終放棄入股，泰禾徹底失去最後的救命稻草。隨後的幾個月裏，泰禾債務危機全面爆發，項目大面積停工，核心資產被迫出售或被查封。2021年初，泰禾實質性破產，黃其森的地產帝國轟然倒塌。

這場劇變揭示了地產與銀行關係的本質：在上升期，銀行為追逐規模和利潤，選擇性忽視風控；房企則不斷突破合規邊界，套取融資。雙方相互縱容，形成共同冒險的繁榮假象。一旦週期反轉，原本的共生關係瞬間轉為連帶危機。

盛京銀行的命運便是註腳。因過度押注地產，其不良率從2019年年報顯示的2%飆升至2021年的5%以上。2021年恒大危機全面爆發時，盛京是受衝擊最嚴重的城商行之一——恒大造成的窟窿遠超泰禾的40億壞賬，直接導致盛京被監管勒令重組，引入戰略投資者。而與泰禾的貸款糾紛至今仍在訴訟中，涉及本金及利息超過40億元。

地產與銀行的墜落重塑了金融生態。銀行全面收縮地產信貸，監管層針對房企設置"三道紅線”，針對銀行設置房地產貸款集中度"兩道紅線"，嚴控資金過度流向房企。房企則被迫從"外部融資驅動"轉向"內部現金流為王"。閩系房企的沉淪，不僅是一羣企業家的敗局，更是房地產—金融循環模式走向盡頭的標誌。

結語

2025年7月，黃其森再度被帶走調查，其創立的泰禾集團早已跌落神壇，僅留下爛尾樓盤、維權業主與鉅額債務。他從1996年創業至2020年債務違約，24年間走完了從千億巨頭到幾乎歸零的完整週期，其個人命運也成為閩系房企興衰的縮影。

黃其森的成功依託於房地產黃金時代、閩商敢拼的文化基因及金融寬鬆的支持；而敗局則源於過度槓桿、低估風險與誤判週期。閩系房企集體隕落，折射出行業“高槓杆、高週轉、高負債”模式的根本缺陷。該模式在上漲期創造奇蹟，卻在“房住不炒”“三道紅線”等政策收緊後迅速反噬。

更深層問題在於房地產與金融的深度綁定衍生出系統性風險。銀行放鬆風控、房企盲目擴張，共同推高泡沫，最終雙雙陷落。如今行業正經歷從增量到存量、金融驅動到產品驅動的深刻轉型。能適應者生存，固守舊模式者終被淘汰。

黃其森與泰禾已成為歷史，但其教訓——關於野心與理性、創新與風險、企業家精神與投機之間的界限——仍值得深思。閩系地產的落幕不是一個終點，而是中國房地產走向新時代的開始。