“殯葬茅台”首虧，陰間地產賣不動了？_風聞

01：分水嶺時刻地產虧損的風終究還是吹到陰間。

曾被譽為“陰間第一股”的殯葬行業龍頭**“福壽園”**，自2013年港股上市以來，首次發生虧損，還是億元鉅虧。

近期，福壽園發佈中期業績預警，預計2025年上半年會產生2.35億至2.65億元的虧損，較去年同期2.99億元淨利潤，幾乎是分水嶺式的大幅轉虧。

要知道，福壽園過去的日子堪稱躺贏。

上市後的十多年間，公司年營收從6億元猛漲至26億元，直接翻了四倍多，旗下墓園業務更是衝出上海，逐步覆蓋到了河南、重慶、安徽、山東等十九個省份。

在利潤方面，“經營性墓地”業務佔比超八成的福壽園，也被許多投資者稱為**“殯葬茅台”**，其毛利率在2015年時達到77.60%，到2024年已攀升至85.85%。

在這背後，自然是節節攀升的墓地價格，旗下墓地均價漲到了12.2萬元/個，折算每平米近20萬元，幾乎是上海新房均價的2.6倍。

衝這盈利能力，**“殯葬暴利”**的刻板印象似乎都有點情有可原了。

那麼問題來了，當下墓地價格沒有與房價一同跳水，這虧損從哪兒來的？

答案很簡單，消費市場買不動了……

營收超20億，相比2023年減少20.9%

2024年，福壽園經營性墓地去年賣出1.25萬個，相較2023年減少超3800個，看似數量不多，但換算成價格就是少了近4.35億的收入，結合那麼高的毛率，最終在利潤業績上就很難看了。

尤其在2021年後，隨着墓地價格逆房價上漲，福壽園業績就曾出現過大幅波動，只是沒有爆出如今的虧損，但相比之前的順風順水，逐漸開始有了經營壓力。

對此，福壽園官方解釋的理由有三：

1、宏觀經濟承壓，客户謹慎消費，業績短期內承壓

2、子公司税務成本顯著上升

3、對部分附屬公司錄得的商譽及相關資產進行減值撥備

翻譯一下就是：不是因價格高了不買，而是宏觀經濟差了，大家不敢消費了，同時國家對經營性墓地的税收也增加了，最後公司盈利預期下降，這賬面商譽不就又得減值了嘛。

那麼問題又來了，既然大夥兒都不願意買了，這墓地價格咋還不跌了？這基礎供需關係咋都不滿足了呢？

首先咱們得知道，我國墓園大致分為公益性公墓和經營性公墓，公益性公墓屬於社會福利設施，不以營利為目的，主要為轄區居民提供安葬服務，經營性公墓則以市場化運營，通過有償服務滿足多樣需求，價格受市場調節。

在數量上，公益性公墓佔主導，除了熟知的公益陵園，常見的家族墓地或村級公益性墓地，均屬於公益性安葬設施的範疇，所以涵蓋範圍極大，而經營性公墓的運作範圍與開發數量都比較受限，一度被認為是**“稀缺資源”**。

所以，價格雖受到市場供需影響，但無論相比範圍更廣的公益性公墓，還是規模更大的活人房地產市場，經營性公墓的盤子並不算大，這就導致了經營方在墓地價格調控上的能力更強。

過去，這些大多位處一二線城市的經營性墓地，其目標客户多為城市高淨值人羣，市場供不應求，自然是墓挑人，而非人挑墓。

如今除了福壽園，還有福成股份、安賢園、萬桐園、中國生命集團這四家上市殯葬企業，但它們近兩年的業績均出現了明顯下滑，無一倖免。

曾經的熱門概念

縱使行業遇冷，但**“國家老齡化”**的高預期，依舊支撐着這些公司“不鬆口”，當下銷售不景氣被視為“短期承壓”，只要價格不跌下去，熬過了週期，以後老人肯定越來越多，自然會有人來買。

最終使得墓地價格不僅逆房價，還逆需求，現在沒人買，不代表以後沒人買，價格要是先跌了，那豈不是更虧。

其實早在2023年，民政部就針對社會上頻繁出現的高達幾十萬，乃至上百萬的天價墓地就發佈了相關管理徵求意見，即便後續通過市場監管以及税收調節等手段管控，但墓價依舊堅挺。

一邊説着税務成本顯著提升，一邊維持住價格，殯葬行業是否真進入了**“週期性”**，咱們尚且無法斷定，可這“老齡化信仰”是真比價格還堅挺。

其實不光是殯葬行業的一眾公司，過去十多年來，民間對於“人生後花園”的熱情同樣不減。

只是這場共赴的“墓地泡沫”，在經濟與消費承壓的時代背景下，逐漸有了破裂的痕跡。

至於泡沫弧光折射出的，自然是前面這麼多年的**“墓價狂奔”**。

02：陰間朝陽行業“加速老齡化”+“人口基數”，幾乎是整個殯葬行業的催化劑。

國家統計局數據顯示，2024年末，中國60歲及以上人口為3.1億人，佔比22.0%，與2023年末相比，增加1334萬人，人口比重上升0.9個百分點，擴大了死亡人口基數。

我國每年死亡人口在2021年就已突破了一千萬，較1990年增加了三分之一，根據聯合國《世界人口展望》，中國年平均死亡人口數量將從2010至2015年的961萬人，提升至2025-2030年的1293萬人，這些直觀數據無疑成為了殯葬行業的最強廣告。

只不過在曾經墓地產業的高速發展期內，當年語言還沒那麼學究，而是用“以後去世的人肯定越來越多”、“再不買就沒地了”、“之後指定是人多墓少”等等話術來推銷與製造焦慮。

等到越來越多人進場後，墓地當年同期上漲的房產一樣，成為了投資乃至投機的工具，甚至在無數影視作品都有所體現，“後朝陽產品”、“另類期貨產品”等名稱，都是墓地的資本雅號。

當然也有真性情購買者

2017年，因五年內蘇州墓地價格至少上漲了10倍，蘇州開始限購墓地，至於上漲原因就更加荒誕，上海很多嫌墓地貴的人開始來蘇州購置，而後又湧入了更多的炒墓羣體，最終推高了價格。

2021年，昆明某陵園曾經推出過**“墓地按揭貸”**業務，最高可貸款20萬元，貸款期限可達10年，貸款利率固定為9%，活人房還沒還完貸款，就要開始着急幫後花園還貸款了。

陰 陽 貸

後來面對猛漲不斷的墓價，有人慶幸提前幫家裏買墓節約了不少錢，也有人拍大腿沒多買墓地囤着，虧大發了，基本可以看出，此時已經完全變味了……

2023年，上海松鶴園墓價登上熱搜，墓園內一個0.6平方米的墓地被曝售價高達45.78萬元，換算成每平方米的單價高達76萬元，幾乎是市內湯臣一品價格的三倍。

甚至到了2025年，依舊能看到北京市民在前往河北涿州購買墓地，部分公墓從在北京私設服務處，到最後形成了跨省銷售的完整產業鏈，而這些行為實際上違反了公益性公墓不得跨區銷售的規定。

在陰間地產熱下，許多老人更是遭受詐騙，墓地沒買到，棺材本還賠沒了。

講什麼比特幣大爺大媽們不懂，但一講墓地這種親身關切，就很容易就被騙。

2022年，合肥警方破獲一起以**“投資墓地”**為幌子，騙取老年人“養老錢”的非法集資案，涉案金額650餘萬元，被騙老年人超過110人。

同年，內蒙古包頭市公安局偵破一起高達7000餘萬元的非法集資案件，犯罪嫌疑人以實際控制的某殯葬服務公司名義，推出1年至5年期返本付息的墓地銷售模式，向社會公眾吸收資金，涉及參與人800餘名(60歲以上佔80%)。

類似詐騙最高金額紀錄達到18.74億

活人房子有人炒，死人房子也有人炒，最終誕生了**“骨灰房”**這個超級雜交種。

一線城市墓地貴，房價也貴，買墓地不如直接買房，這下骨灰不僅能放房子裏，還能坐等房子升值，一魚兩吃。

有嫌房子貴的，直接幾家人拼好房拿下，一起把骨灰放了進去。

二三四線城市房價相較便宜，而墓地單價明顯超過了房價，所以也大有人這麼幹，最關鍵的是，放墓園既要交管理費，使用年限又還得續，真還不如放屋裏，當個靈堂放了。

同樣，也大有一線城市外溢的“骨灰房”需求者前往更小城市置辦房產，只是以上所有“住户”，有點瘮鄰居了……

在種種墓地狂飆年代的眾生相下，現在既然需求都疲軟了，那麼後花園價格真能降下去嗎？

03：不再後花園根據市場研究機構統計，截至2024年，我國一線城市墓地價格依舊維持在高位，北京墓園平均起售價約8.52萬元，上海9.67萬元左右，廣州4.38萬元，深圳6.81萬元。

況且單人墓穴面積通常僅為0.6㎡，算下來大部分墓地每平米價格都突破了10萬元。

香港立體墓地更是寸土寸金

不過隨着社會老齡化的加深，政策端對於經營性墓地的限制越來越嚴格，許多大型殯葬企業的土地儲備大多來源於上世紀的政府劃撥，現在拿新地幾乎成了最大難題。

再加上社會上對於嚴厲控制新經營性墓地的供給，以及價格管制的呼聲越來越大，未來勢必讓“殯葬茅台們”難以躺平。

至於供給端，現在多地的城投公司也都開始入局殯葬產業。

可以預見，未來的殯葬需求肯定有有增無減，只是由於畸形的墓園價格導致了需求端的矛盾，對於帶有政府背景作用的城投公司，在其中能發揮更好的“規範供給”作用。

與此同時，對於城投公司而言，墓位管理費定價一般為墓位使用期20年費用的10%至20%，與墓位費用在墓位銷售時一併收取，因此公墓項目可以保證穩定的現金流。

所以，墓地生意的投資回報率通常比貿易、資產租賃、物業管理等業務板塊要更高，再加之大多數城投公司債務壓力大，需要有穩定的收益用於償還城投債。

陰間房價最貴

最終無論是規範市場，還是順勢而為，城投化背景墓園的入場勢必會對未來墓地價格產生影響。

對於普羅大眾而言，如今也有了更為廣泛的“人生最後一站”選擇。

隨着**“厚養薄葬”**觀念普及，生態草坪葬、樹葬、海葬、VR祭掃等更經濟的方式佔比上升，尤其是隨着年輕一代的觀念轉變，未來殯葬市場可能會產生更多樣化的需求與供給。

殯葬需求不會減退，但細分需求會產生分化

客觀來講，此前不斷攀升的墓地價格以及後續支出，也都對這些新型殯葬方式推廣與出現產生了促進作用。

至於國外，同樣有越來越多誇張的殯葬方式，有人把骨灰做成鑽戒佩戴，也有人把骨灰髮射到太空。

比如，日本公司SPACE NTK曾與Space X聯合推出過**“太空宇宙葬”**，先把骨灰壓縮成小型膠囊，裝入人造衞星發射升空，繞地球公轉5年後，最後飛往太空燃燒殆盡，整體花費在2.5萬人民幣到50萬人民幣不等。

在過去，墓地彷彿成為了一種**“思想鋼印”**，活人必須得買房，死人必須得住墓地。

換言之，這更像是人生後半程的獨有社會性焦慮。

諷刺的是，活人把死後的事情操心完了，結果從閉眼的那一刻起，自己反而是唯一超然事外的人。

下一個後花園，何必是後花園？