萬科119.5億虧損背後藏修復信號，政策國資撐起“時間換空間”？_風聞

​**來源｜讀商時代（中訪網旗下品牌）**8月下旬，萬科交出了一份充滿行業轉型印記的半年業績答卷。這份財報既折射出房地產行業深度調整期的普遍困境，也展現出這家頭部房企在壓力下的主動求變與突圍嘗試。隨着政策利好密集釋放與國資力量持續賦能，萬科正以"以時間換空間"的策略，在行業寒冬中探尋復甦路徑。從財務數據來看，萬科上半年營收與盈利仍處於調整通道。期內實現營業收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬於上市公司股東的淨虧損119.5億元，較上年同期有所擴大。不過，深入分析可見，虧損並非經營能力崩塌的信號，而是行業轉型期歷史問題集中釋放的結果。一方面，房地產開發項目結算規模下滑導致整體毛利率承壓，另一方面，市場環境變化帶來的資產減值計提，以及部分資產交易價格低於賬面值，共同加劇了短期財務壓力。在核心的開發業務領域，萬科面臨銷售與供給端的雙重挑戰，但降幅收窄的趨勢已初步顯現。上半年，公司實現銷售面積538.9萬平方米、銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%；開復工面積、竣工面積同比降幅也均超20%。不過相較於年初，各項數據的下降幅度已有所收窄，顯示出經營端的逐步企穩。值得注意的是，在行業普遍利潤率低迷的背景下，萬科開發業務毛利率實現修復，房地產開發及相關資產經營業務毛利率提升至8.7%，其中開發業務結算毛利率達8.1%，為後續盈利改善奠定基礎。面對行業調整，萬科並未被動等待，而是主動調整業務結構，培育新的增長動能。在開發業務收縮的同時，資產管理業務展現出較強的抗週期能力。物管、租賃住房、物流倉儲業務收入同比分別增長3%、4%和7%，即使受資產轉讓影響的商業業務，也通過精細化運營維持了穩定態勢，最終推動整體經營服務業務全口徑收入達284.2億元，實現0.6%的正向增長。具體來看，長租公寓領域，萬科上半年新增房源超1.1萬間，已運營房源數突破27萬間，淨新增開業超7000間，規模優勢持續鞏固；商業板塊有超10個項目處於籌開階段，未來將成為現金流與利潤的重要補充；物流業務表現尤為亮眼，萬緯物流服務收入同比增長超42%，通過計時計件與科技化管理，毛利率同比提升2.4個百分點，成為新的盈利增長點。存量資源盤活是萬科上半年應對流動性壓力的關鍵舉措。公司藉助政府支持性政策，形成了商改住、規劃優化、資源置換等系統性盤活打法。上半年通過存量盤活優化新增產能95.2億元，回款57.5億元；2023年以來累計盤活64個項目，涉及可售貨值約785億元，帶動新增銷售約226億元。同時，通過出售部分庫存股獲得4.8億元資金，進一步補充了流動性，為經營運轉提供支撐。債務管理方面，萬科採取"外部支持+自身經營"雙驅動策略，逐步化解短期壓力。數據顯示，截至6月末，公司貨幣資金餘額740.02億元，有息負債以中長期為主，3642.6億元有息負債中，一年內到期部分佔比42.7%。儘管淨負債率較2024年底上升9.8個百分點至90.4%，但資產負債率小幅下降0.6個百分點至73.1%，負債結構整體可控。在外部支持上，大股東深鐵集團的賦能尤為關鍵。上半年深鐵集團累計向萬科提供238.8億元股東借款，利率僅2.34%，顯著低於市場水平；金融機構也持續給予信任，公司新增融資和再融資249億元，境內新增融資綜合成本3.39%。更值得關注的是，2025年償債高峯已安全過半，且2027年前無境外公開債到期，境內債未來兩年到期規模可控，短期償債壓力大幅緩解。與此同時，萬科積極拓展多元化融資渠道，通過經營性物業貸款盤活存量資產，相關貸款餘額達494.7億元；加快資產證券化進程，中金印力消費REIT旗下杭州西溪印象城客流增長超5%、出租率近99%，與中信等機構合作設立的住房租賃基金，也推動業務向輕資產模式轉型，進一步優化資產負債結構。萬科與深鐵集團的合作不止於資金層面，更延伸至業務協同。雙方在住房租賃領域簽署合作框架協議，共同探索"軌道+物業"模式；7月推出的"機器人自主搭乘地鐵配送"試點，更是創新打造"軌道+物流"新業態，為城市服務生態開闢新場景，也為萬科未來業務轉型提供了想象空間。市場對萬科的積極調整給予了正向反饋。8月25日，萬科A股開盤半小時即觸及漲停，最終收漲9.15%，港股盤中大漲超15%，股價異動背後，是市場對公司債務風險緩解的信心提振。而這一節點，恰逢房地產行業利好政策密集出台。國務院第九次全體會議明確要求鞏固房地產市場止跌回穩態勢，上海六部門聯合印發政策優化限購、公積金、信貸等措施，北京、海南、成都、福州等地也相繼鬆綁樓市調控。政策面的持續發力，為房地產市場注入強穩預期，也為萬科等房企創造了更友好的經營環境。券商機構普遍看好萬科的後續發展。華泰證券認為，在政策與國資助力下，萬科有望平穩度過償債週期；國泰海通指出，深鐵集團的資源賦能與萬科自身的調整能力，將推動公司逐步走出困境；中泰證券等機構則表示，隨着穩銷售、穩資金政策落地，行業底部企穩信號顯現，佈局一二線、基本面穩健的萬科，具備中長期配置價值。