從千億銷售額到“削債”求生，龍光集團“地王”沉浮錄_風聞

《星島》見習記者 胖虎 深圳報道

8月25日，深圳市龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光控股”）發佈公告，對公司治理結構做出重大調整：不再設立董事會，僅設一名董事兼總經理，由沈沛勇擔任；紀海鵬、紀建德、陳芳不再擔任公司董事；同時公司不再設置監事，張倍源不再擔任監事。

公告稱，此舉旨在“精簡治理結構，加快決策流程，提升運營效率”。該變動已依據《公司法》及公司股東會決議完成，符合相關法律法規與章程要求。

被取消董事會的主體是龍光控股，這是龍光集團（03380.HK）上市公司下面的子公司，是內地的實體公司，即境內主體。

事實上，房企取消董事會並非首例。去年11月，旭輝集團取消董事會，林中等九人不再任職；今年2月份，花樣年也取消了董事會，設執行事務董事兼法定代表人1名，同時免去張莉原董事長、董事職務等。這些取消董事會的地產公司都有個特點：昔日“地王收割機”，如今在瘋狂削債。

地王收割機，靠城中村改造起家

龍光集團起步於汕頭，由潮汕商人紀海鵬及其親戚紀建德、姚美端、姚耀林於1996年聯合創辦，早期靠城中村改造起家，2000年，拿下汕頭佔地775畝的城中村改造項目，憑藉開發出的“金禧花園”開始一炮而紅。

紀海鵬作為龍光集團一把手，作風強悍，曾多次創下土地開拍最高價紀錄，2003年，龍光進入深圳發展，以先聲奪人之勢先後以2.86億、6.81億，拿下深圳寶安中心和佛山天湖酈都“地王”，正式開啓大灣區佈局。

龍光集團2011年將總部搬遷至深圳，2013年登錄港股市場，2014-2016年，在深圳多次刷新地王紀錄：2014年斥資46.8億元拿下龍華單價地王，樓面價超2.5萬元/平，後來一期銷售均價5.5萬/平；2015年以112.5億元競得龍華紅山總價地王，樓面價1.3萬元/平，結果售價達到4.6萬/平；2016年以140.6億元斬獲深圳光明區“巨無霸”商住用地。2019年6月，在深圳著名“史詩級土拍”上，經過140輪叫價、一個多小時的激戰，龍光地產憑配建報價勝過中海一籌，最終以總價65.85億元、增加配建22600平方米人才房，溢價率為45%拿下龍華民治地塊。

紀海鵬善於把握市場週期，在如2014年這樣的樓市低谷期加大拿地力度，待市場回暖時高價出售，這種“地王收割”模式使龍光集團在行業上行期快速擴張，吃到深圳樓市爆發紅利。踏着地產行業上行的春風，龍光集團跨入了一線千億房企的行列，銷售額從2014年的133.5億元飆升至2021年的1402億元，也讓紀海鵬家族在2019年以500億元的財富，榮登胡潤百豪榜單的51位。

耗時兩年，“削債”求生

出來混，遲早要還的。龍光集團和其他地產企業一樣都是高槓杆、高負債、高週轉的經營模式。2020年8月，針對地產行業的“三道紅線”施行，該政策設定的三項核心指標：剔除預收款後的資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不低於1倍，讓地產界遭遇了前所未有的考驗。前有恒大曝雷，後有融創違約，龍光集團在這場大洗牌中也未能倖免。

2022年8月，龍光集團公告稱，有5筆境外債務近17億美元無法付息。同時將啓動全面境外債務管理，以實現更穩定的企業運營，解決境外債務壓力。

2025年1月，龍光集團公告稱，境外債務的整體重組取得重大進展，推出境外債務的整體重組方案，已與其若干境外債權人達成一致。境外債務的未償還本金總額約為80.38億美元，其中整體重組方案涉及的境外債務未償還本金總額約為75.62億美元。預計整體削債比例達70%。境外債重組方案已經取得了80.8%的境外債權人的支持，現在只等香港的法院批准落地。

今年3月，龍光宣佈境內債重組方案先期落地；7月初，二度重組完成。

今年7月，龍光集團發佈公告稱，公司全資附屬公司龍光控股境內債券重組已完成投票，涉及本金餘額合計219.6億元的21筆公司債券及資產支持證券重組議案均獲得投資人表決通過。此次重組方案將對21筆債券的本息償付安排進行調整，提供包括全額轉換特定資產、資產抵債、現金回購、股票等多種選項。這意味着龍光境內債券重組宣告成功。

早在2023年龍光就曾進行債務延期操作，但那輪只是“時間換空間”；而本輪不同，是明確的“削債式”重組。數據顯示，龍光境內債總額接近700億，而重組後的方案設計，不再僅僅是“延期幾年還本”，而是對債務本金、利息結構乃至清償方式做了全面調整。債權人將獲得組合型兑付方案：包括本金削減、遠期回收、資產置換，甚至部分轉股。換句話説，龍光用盡了能談的條款，只為讓債務儘快的“再瘦一點”。

據樂居財經報道，有分析人士指出，在當前房企流動性仍較為緊張的背景下，龍光此次重組的資源籌措力度遠超市場預期。公司從境外調集5億現金資源，這在境內重組案例中是比較罕見的。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，該方案結構設計靈活，更貼近市場預期，反映出企業在化債過程中的積極態度。