《住房租賃條例》9月實施，如何影響2.6億租房人_風聞

中國新聞週刊

2025年08月29日 10:28:52 來自北京

今年9月15日，我國首部專門規範住房租賃活動的行政法規——《住房租賃條例》（下稱《條例》）將正式施行。《條例》分別對出租承租活動，住房租賃企業行為、經濟機構行為等多方面內容作出規範。

相關數據顯示，當前中國租房人口已超過2.6億人，且保持增進趨勢。隨着租房羣體擴大，租住痛點也愈發明顯。貝殼研究院2024年《中國住房租賃市場年度報告》顯示，超60%租户遭遇過合同糾紛，38%經歷過房東臨時解約，27%被中介亂收費，15%陷入租金貸陷阱。

《條例》實施後將如何改變租賃行業生態？租房能否成為未來的長期選擇？結合行業一線實踐，貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁羣博士接受媒體採訪，就當前租賃市場的需求變化，及政策對行業未來發展的影響展開深度解讀。

從“粗放經營”轉向“精細化服務”

從需求端來看，租房人羣已突破“年輕人專屬”的刻板印象。

“過去我們認為租房都是年輕人的事。今天租客年齡已經從年輕人為主向全年齡段擴展。”王擁羣透露，租房人羣中全年齡段、多人口家庭租房比例顯著上升。此外，租客對品質的要求明顯提高。清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心於不久前發佈的《2024-2025年住房租賃行業發展報告白皮書》（下稱《白皮書》）顯示，37.6%的租客會關注房屋配置、租後維修等服務。

從供給端看，房東的心態也在發生轉變。“過去很多房東習慣自己打理房源，但現在時間成本越來越高，出租效率也低。”王擁羣引用數據説明，超 68.3%的房東認為“輕資產託管服務”提升了自己的出租意願。

所謂輕資產託管，就是業主委託專業租賃機構代為面向租客提供租賃服務，房屋租賃收益歸業主所有，專業租賃機構則通過提供服務獲取收益。該模式的核心運作機制是“租金透明，不吃差價”，託管機構通過提供專業服務收取合理費用。

面對當前住房租賃市場上的深刻變化，從政策層面看，王擁羣認為，《條例》首次以行政法規形式明確了住房租賃企業的獨立主體地位，將其與傳統中介、經紀機構和二房東模式嚴格區分。這不僅是租賃企業的“身份之機”，更為專業化、合規化的租賃企業提供了“做大做強的法律保障”。

貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁羣

另一方面，在他看來，《條例》或也將加速推動中國住房租賃行業邏輯重塑，即從過去規模擴張的“差價邏輯”，轉向效率與服務導向的“價值邏輯”。“過去一些企業過度追求規模，以吃差價的模式快速擴張市場，導致資金鍊斷裂爆雷，今後企業必須靠拼服務、拼價值才能贏得市場。”

值得關注的是，《條例》中，明確鼓勵多種方式增加租賃供給。對此，王擁羣預計，未來將有千萬計房源進入租賃市場。“這不僅將緩解大城市的住房供需矛盾，也為機構化、專業化租賃企業帶來全新機遇。”

在政策與市場的雙重推動下，為真正作服務的住房租賃企業帶來利好。王擁羣判斷，大租賃時代正在拉開序幕。未來住房租賃市場將呈現三大趨勢：一是專業化，從“粗放經營” 轉向 “精細化服務”；二是多元化，個人房東與專業機構形成共生格局；三是市場化，專業機構的市場佔比將快速提升。在此背景下，以重服務為特色的輕資產託管模式，或將成為連接供需、重構租賃市場生態的關鍵。

輕資產託管，未來房東的主流選擇

《白皮書》在對國內外市場的對比研究中指出，國外成熟市場中，輕資產託管憑藉服務透明化、運營高效化的特點佔據重要地位。

國內市場上，一些成熟的住房租賃企業也對該模式進行了實踐探索。2021年，貝殼旗下科技驅動的一站式租賃服務平台，貝殼惠居誕生。提供涵蓋分散式、集中式等在內的多種租賃服務。

此後，為更好地匹配市場供需與提升服務質量，貝殼惠居從業主、租客、從業者、行業等維度，提出四大價值主張：即通過透明化收費重塑業主關係；通過全生命週期服務滿足租客需求；通過職業化建設提升服務品質；通過開放合作構建行業生態。

就目前我國住房租賃市場而言,分散式房源仍佔據主導地位。王擁羣提及，這類房源佔比約八成。貝殼惠居旗下的貝殼省心租正是基於上述價值主張，針對分散房源打造的輕資產託管實踐項目。

王擁羣以“貝殼省心租”為例，對輕資產託管模式運作邏輯進行拆解：對業主，承諾“租金透明”，機構僅收取固定比例的管理服務費，同時通過貝殼的人店網絡和流量優勢，將房源空置期壓縮至12天；對租客，提供從租前帶看到租後維修，均納入標準化服務體系。

那麼，在輕資產模式下，是如何既做到“輕資產”，又實現“重服務”的？這則有賴於內部分工、數字化與AI技術的賦能等舉措，讓效率得以極致提升，進而進一步降低該模式的運營成本。

鏈家門店展示的貝殼省心租

為了實現服務標準化和高效化，以貝殼省心租專門搭建的“六芒星”分工體系為例：將租房全流程拆解為收房、出房、維護、服務等六大環節，分別由資管經理、客户經理、租務管家等專業角色負責。

“過去一個經紀人要包辦所有事，現在專業人做專業事。” 王擁羣舉例，資管經理專注於篩選優質房源、與業主談判；租務管家專門為發房屋安全和租客服務體驗負責；供應鏈服務者則對接維修、保潔服務——這種精細化分工，不僅提升了效率，更保障了服務品質。

王擁羣介紹，貝殼惠居已打造出了全鏈路數字化系統、AI客服（“AI 阿貝” 上線後，能處理超六成的業主諮詢）、IoT設備管理等底層科技應用，大幅減少了人工干預。

“租賃業務客單價低，如果要盈利必須做大規模，貝殼省心租依託過去累積的優勢，在規模基礎之上，不斷提升效率，讓規模與效率實現良性循環，這是輕資產託管模式能持續的關鍵。”

如何盤活更多資源？

截至2024年底，貝殼省心租已在全國13個城市累計服務約180萬客户，僅北京一地就超過43萬。對越來越多人而言，當租住成為一種必不可少的生活方式，服務的穩定性、租住的安全性、體驗的品質感缺一不可。

錨定服務與效率，貝殼省心租在回應這些需求的同時，仍面臨一些挑戰。當前一線城市中，老舊房源佔比近七成，這些房源多存在“散、亂、差、舊”問題，影響租客居住體驗，對企業而言也帶來較高的維護成本，在提升房源品質與價值方面，貝殼省心租也在持續做出探索，進行資源盤活。

除此以外，讓租住成為一種生活方式，在王擁羣看來，還需要推動行業實現服務者職業化、數字化等方面的進化。

過去租賃行業從業者流動性大、專業度低，服務質量難以保障。貝殼省心租通過建立明確的職業晉升路徑，將維修師傅、保潔人員、租務管家等納入職業化體系。

以租務管家為例，入職有專業培訓，考核有服務單量、客户滿意度等量化指標，晉升可向技術專家或管理崗位發展。在貝殼省心租看來，只有當服務者把這份工作當成終身職業，而不是臨時過渡，服務品質才能穩定。“目前貝殼省心租已為行業創造了近14600 個高質量崗位。王擁羣説。

此外，數字化的支撐仍不容忽視。租房生活中的小事，往往影響居住體驗：水卡沒電了、家電壞了、想找周邊的便民服務……貝殼省心租通過搭建“租客服務助手 AI 小惠”，將超 3000 條服務知識納入數據庫，能解決 35.5% 的高頻問題；同時，依託企業微信生態，構建 7×24 小時在線的數字化服務矩陣。通過數字化技術賦能，讓服務更有温度。

輕資產託管模式的價值，或不僅在於解決單個房東或租客的問題，更在於重構整個租賃生態。“2.6億人的租房市場，不是一家企業能做完的。”王擁羣表示，貝殼惠居不斷完善與維修公司、保潔公司的合作，還聯合政府打通公積金支付通道、參與保租房運營。

“我們希望整個生態共建共贏，讓專業的人做專業的事，讓更多人實現從‘有房住’到‘住得好’，讓租住真正成為一種生活方式。”