雖然各家調研結果不同，但至少有一點比較確定：一線城市經濟基本面好於二線城市_風聞

來源：@汪有

很多關注者在後台問我買房，我也不能一一解答。我隨便翻一下高盛的觀點吧。高盛的觀點也不全對，也經常瞎改，大家可以批判式閲讀。

和中國房地產相關的內容主要有3份：

2023年9月，高盛發佈了報告：中國的日本化風險China´s risk of Japanification以當年日本房價下跌的走勢來看看中國本輪下行啥時候走出來。

圖1，發現這一輪下行的情況，中國和日本當年一些指標具有相似性。

對比圖2，我們有些指標更危險一些，比如：日本1990年房屋空置率9%，我國目前是22%；核心城市房價收入比，日本當年是11倍，我們是20倍；房地產佔家庭總資產比例，日本是54%，我們是70%。結論是我們這邊地產更加過剩，且過度依賴土地財政，這不好。

但有些指標有優勢：1. 我們城鎮化率更低，當年日本是77%，我們目前是61%，還有人口可以進入城市；

2. 我們居民儲蓄率更高，這是居民的儲蓄/可支配收入。就是看居民把收入的多少錢存了起來，而不是拿出去消費。日本是11%，我們是35%，大家都在存錢。這個要兩看，我們存得多，降低了房價下跌造成的風險，安全墊更足了，但存得多導致大家不出去消費，有利有弊吧。

3. 日本當年對資金管理過於寬鬆，我們這邊比較嚴格；

4. 我們這邊人均GDP更低，意味着未來有追趕空間；

5. 我們這邊是後發生，有機會借鑑日本經驗教訓，這些都是我們的優勢。

總體來看高盛的預測是：1-2年內是下行期（基本就是現在）；3-5年是轉型陣痛期，這段時間需要用製造業（新能源/高端裝備）對沖地產投資的缺口。總共用5-8年時間走出來。期間GDP增速大體保持在4-4.5%。

2024年11月又發了一篇 ：Has China’s property market reached the bottom?研究啥時候觸底。結論是在2025年年底價格可能出現穩定。而一線城市會率先得到支撐。

今年6月又改口了，推遲了預期（説明高盛也不咋準確）。認為過去4年，已經下跌了20%，未來還有10%的空間。2027年觸底。

這是他們研究了1960年以來，15個國家的房地產下行得到的經驗，説平均調整幅度是30%，週期大約6年。有種硬套公式的感覺。在這個基礎上，預測一線城市到2026年底有所好轉，全國層面是2027年。以上只是高盛的一家之言，總體研究方法似乎就是看後視鏡套公式。

別人的調研也有，比如路透社閒着沒事兒就搞調研，找一些研究中國房地產的專家和機構，綜合10個人的採訪結果給出建議。今年2月的調查結果是，2025年底觸底，2026年比較樂觀，可能還會上漲1.2%，2027年會上漲2%。這個口徑會樂觀一些，不過這是在去年調研基礎上做了向下調整。他們經常改，看今年下半年他們改不改了。

情況就是這麼個情況。看大家信誰了。

我的建議是，雖然各家調研結果不同，但至少有一點比較確定：一線城市經濟基本面好於二線城市。一線城市肯定比二線城市先行觸底回暖。

如果你在二線城市，有買房想法，你就盯着一線城市就行了。一線城市出現新聞説回暖大漲了，你就收到信號一年內買。我在廣州，我打算把上海和深圳作為我的指標，上海深圳漲了我就考慮換房。至於上海深圳把誰當指標我就不知道了。