李嘉誠內地樓市最後一賣：400套房源遭港客搶購，北京項目7折拋售_風聞

來源｜讀商時代（中訪網旗下品牌）

98歲的李嘉誠，正以一場“清倉式”甩賣，為其在內地房地產市場的數十年佈局畫上句號。這場始於2013年的“十年大撤退”，在2025年迎來關鍵節點——大灣區400餘套房源低價拋售、北京核心項目折價離場，背後是萬億商業帝國資本版圖的徹底重構。

2025年盛夏，廣東樓市被一股“港資拋售潮”攪動。長實集團推出的“大灣區雙居生活”計劃，將惠州、中山、廣州、東莞四城的老盤房源集中推向市場，最低一套51平方米住宅總價僅40餘萬元，較此前備案價折價近兩成。其中東莞海逸豪庭的降價幅度最為驚人，單價從2023年的4.4萬元/平方米跌至1.55萬元/平方米，降幅超64%，13年前拿地的項目如今以“腰斬價”清貨，吸引不少香港購房者北上搶購，短短數月內房源便僅剩尾貨。

這並非孤例。今年5月，北京朝陽區御翠園項目以7折價格拋售，均價跌至7萬元/平方米，較2024年開盤價直降近百萬元。為安撫老業主，開發商推出裝修補償與差價補貼兩種方案，這種“折價+補償”的組合策略，既加速了資金回籠，也折射出其撤離內地市場的迫切心態。值得注意的是，這些被拋售的項目多為“壓箱底”資產：廣州逸翠莊園2012年首次開盤，東莞海逸豪庭拿地可追溯至1999年，當時不足千元/平方米的樓面價，即便如今低價甩賣，26年間仍實現18倍增值，堪稱跨越世紀的資本操作範本。

回溯李嘉誠的內地佈局，1992年的北京東方廣場是標誌性起點。這個位於王府井黃金地段、佔地10萬平方米的“城中之城”，集購物中心、五星級酒店與寫字樓於一體，至今仍是內地最盈利的商業地產項目之一。此後數十年，他秉持“核心城市+黃金地段”的拿地策略，在北京、上海、成都等城市核心區低價囤地，通過“長週期開發”等待土地升值——2001年北京御翠園拿地時樓面價僅1750元/平方米，2004年成都南城都匯地塊成本1030元/平方米，這些早期低成本鎖定的優質資產，在樓市黃金期為其帶來鉅額收益。

但隨着內地房地產監管政策收緊，李嘉誠的商業模式逐漸失效。2015年起，針對囤地、捂盤的調控措施密集出台，成都南城都匯項目曾因拿地後2年未開工、12年僅開發6期被政府勒令整改，甚至被禁止新增融資，這成為其戰略轉向的重要轉折點。2013年，李嘉誠開啓首輪資產拋售，4個月內通過出售廣州西城都薈、上海陸家嘴東方匯經中心等項目套現126億元；2016年，上海陸家嘴世紀匯廣場以200億元售出，較2006年拿地價增值近5倍，同年香港中環中心75%權益以357億港元轉手。據統計，2013-2017年間，李氏家族從內地及香港累計撤資超2500億港元。

如今，這場撤離已進入尾聲。長實集團2025年上半年財報顯示，其可開發土地儲備約622萬平方米，雖有86%位於內地，但相較於2013年超千萬平方米的巔峯時期，規模大幅縮水；更關鍵的是，內地業務收入佔比已萎縮至5%，香港僅餘7%，而歐洲市場貢獻了50%的收入，資本重心早已完成跨洋轉移。從英國電網、電信業務到公用事業投資，數百億港元的套現資金被投入歐洲基建領域，構建起新的盈利支柱。

面對外界爭議，李嘉誠曾在年報中回應“投資決策基於商業邏輯”，一句“我只是個商人”道破資本本質。如今，98歲的他將內地“最後的資產”清場，長子李澤鉅也於2025年7月退出香港特首顧問團，標誌着李氏家族與內地及香港市場的關聯進一步弱化。

從低價囤地的“黃金時代”到折價清貨的“撤離時刻”，李嘉誠的商業軌跡不僅是個人財富的起落，更折射出中國房地產市場數十年的變遷。當內地樓市告別高速增長，這位資本巨鱷的離場，或許是一個時代落幕的註腳，而關於資本與市場、商業與責任的討論，仍將在時間長河中持續迴響。