逆週期拿地?中海2025上半年交出地產行業“領跑答卷”_風聞
中访网-中访网官方账号-优质商业信息大数据平台09-01 15:24

來源|讀商時代(中訪網旗下品牌)
在2025年上半年房地產市場深度調整的背景下,多數房企仍在“保交付、穩現金流”的壓力中尋求平衡,中國海外發展有限公司(以下簡稱“中海”)卻以一份超千億銷售額、近90億核心利潤的中期答卷,展現出穿越週期的強勁韌性。作為當前行業內唯一獲得標普全球、惠譽兩家國際評級機構A-級評級的企業,中海不僅憑藉財務穩健性築牢“安全護城河”,更通過核心城市精準投資、產品體系革新,構建起差異化競爭優勢,為行業高質量發展提供了可借鑑的“中海樣本”。
構築行業“壓艙石”底氣
在行業銷售規模普遍下滑的2025年上半年,中海的業績表現尤為亮眼。數據顯示,其合約物業銷售額達1201.5億元,全口徑與權益銷售金額均穩居行業第二,核心利潤端更是保持領先——核心股東應占溢利87.8億元,這一盈利水平在行業盈利普遍承壓的當下,形成了顯著的競爭壁壘。
支撐這份業績韌性的,是中海對核心城市市場的深度把控。報告期內,香港及北京、上海、廣州、深圳五大核心城市貢獻了556.4億元銷售額,佔中海(不含中海宏洋)總銷售額的53.7%。其中,北京單城銷售額突破304.5億元,成為絕對的業績“壓艙石”;香港、上海、廣州、深圳四城銷售額均超50億元,另有14個城市的銷售額躋身當地市場首位,市佔率優勢持續強化。這種聚焦高價值城市的佈局策略,讓中海在市場波動中有效規避了三四線城市的庫存風險,保障了銷售回款的穩定性。
財務健康度則是中海穿越週期的另一核心底氣。截至上半年末,中海在手現金達1089.6億元,佔總資產比例12.1%,充足的資金儲備足以應對市場短期波動。在“三條紅線”監管指標上,其剔除預收款資產負債率45.7%、淨借貸比率28.4%、現金短債比4.9倍,三項指標均優於“綠檔”標準,財務結構的安全性處於行業頭部水平。
更值得關注的是,中海的財務效率同樣領先。上半年,其平均融資成本僅2.9%,遠低於行業平均水平;分銷及行政費用合計佔收入比例僅3.8%,費效比優勢顯著。國際評級機構的認可進一步印證了其信用實力——作為當前唯一獲得兩家國際機構A-級評級的內房企業,中海在融資渠道拓展、資金成本控制上具備天然優勢,為後續發展奠定了堅實基礎。
逆週期投資
當多數房企選擇收縮投資、聚焦保交付時,中海卻以“進取有為”的姿態佈局未來,通過逆週期拿地搶佔核心城市優質資源,為業績增長儲備長期動能。2025年1-7月,中海共獲取22幅地塊,權益購地金額550.1億元,投資規模位居行業首位,其“主流城市、主流地段、主流產品”的投資策略在此輪佈局中體現得淋漓盡致。
從拿地結構來看,中海對一線及強二線城市的投資佔比高達86%,其中四個一線城市及香港的權益購地金額佔比64%,貨量結構的高價值屬性凸顯。多宗重點地塊的獲取,進一步鞏固了其在核心城市的市場地位:7月,中海以53.63億元、65.25億元分別拿下上海靜安區商住用地與普陀區多用途地塊,溢價率分別達10.1%、14.17%,彰顯出對上海核心地段市場的信心;在北京,其以75.02億元競得海淀樹村地塊,10.23萬元/平方米的樓面價創下北京新高,該地塊緊鄰後廠村產業區與上地學區,兼具產業與教育資源優勢,未來市場潛力可期。
此外,中海還積極參與城市更新與地標項目建設,進一步豐富土儲類型。在杭州,其以80.78億元拿下海潮TOD地塊,計劃打造“產業總部+品質住區”一體化城市地標;在北京豐台,通過底價獲取西南郊冷庫地塊,探索城中村改造與產業升級結合的新模式,該項目已被列為區域城市更新示範案例。
據中海管理層透露,下半年北京海淀樹村、深圳後海、上海普陀等重點地塊項目將集中入市。這些項目憑藉核心地段優勢與差異化產品定位,有望實現“開盤即熱銷”,為公司全年銷售規模與利潤水平的提升提供關鍵支撐。
打造差異化競爭力
在存量地產時代,“產品力”成為房企競爭的核心賽道。2025年上半年,中海通過發佈“中海好房子Living OS系統”,構建起覆蓋居住全週期的智慧空間生態,為產品力升級注入新動能。該系統依託數字基建、整合鏈接、數智定製三大核心能力,聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度,通過16大產品系統、172項客户需求解決方案,精準解決居住痛點——從智能安防系統保障居家安全,到超低能耗建材降低居住成本,再到家居設備聯動控制提升生活便捷度,全方位優化居住體驗。
系統落地項目的市場反響印證了其產品競爭力。北京萬吉玖序、上海雲邸玖章等首批搭載該系統的項目,在當地樓市平淡期實現逆勢熱銷,不僅達成高去化率,還實現了產品溢價,真正做到“量價兼得”。截至上半年末,該系統已在28個新開發項目中推廣應用,成為行業產品創新的標杆,進一步強化了中海的品牌影響力。
除住宅產品革新外,中海還通過持有性業務與ESG發展,構建“住宅+持有”雙輪驅動模式,拓展增長空間。上半年,其商業物業運營收入達35.4億元,其中一線核心城市項目貢獻了47%的收入;北京中海大吉巷商業項目於5月開業,首日客流超20萬人次,出租率達96%,成為核心城區城市更新的成功案例。同時,中海首個商業公募REITs項目正在有序推進,未來將通過資產證券化盤活商業資產,釋放長期價值,開闢新的利潤增長點。
在ESG領域,中海同樣保持行業領先水平。倫敦證券交易所集團(LSEG)給予其88分評分,位列全球房地產行業第一;MSCI評級維持A級別。具體實踐中,北京中海金融中心打造為零碳建築科技示範工程,通過全生命週期低碳管理,實現能源高效利用與環境友好發展。這些成果不僅提升了品牌社會形象,也為中海贏得了綠色金融、可持續發展合作等方面的優勢,助力其在長期競爭中佔據有利地位。