逆週期拿地？中海2025上半年交出地產行業“領跑答卷”_風聞

來源｜讀商時代（中訪網旗下品牌）

在2025年上半年房地產市場深度調整的背景下，多數房企仍在“保交付、穩現金流”的壓力中尋求平衡，中國海外發展有限公司（以下簡稱“中海”）卻以一份超千億銷售額、近90億核心利潤的中期答卷，展現出穿越週期的強勁韌性。作為當前行業內唯一獲得標普全球、惠譽兩家國際評級機構A-級評級的企業，中海不僅憑藉財務穩健性築牢“安全護城河”，更通過核心城市精準投資、產品體系革新，構建起差異化競爭優勢，為行業高質量發展提供了可借鑑的“中海樣本”。

構築行業“壓艙石”底氣

在行業銷售規模普遍下滑的2025年上半年，中海的業績表現尤為亮眼。數據顯示，其合約物業銷售額達1201.5億元，全口徑與權益銷售金額均穩居行業第二，核心利潤端更是保持領先——核心股東應占溢利87.8億元，這一盈利水平在行業盈利普遍承壓的當下，形成了顯著的競爭壁壘。

支撐這份業績韌性的，是中海對核心城市市場的深度把控。報告期內，香港及北京、上海、廣州、深圳五大核心城市貢獻了556.4億元銷售額，佔中海（不含中海宏洋）總銷售額的53.7%。其中，北京單城銷售額突破304.5億元，成為絕對的業績“壓艙石”；香港、上海、廣州、深圳四城銷售額均超50億元，另有14個城市的銷售額躋身當地市場首位，市佔率優勢持續強化。這種聚焦高價值城市的佈局策略，讓中海在市場波動中有效規避了三四線城市的庫存風險，保障了銷售回款的穩定性。

財務健康度則是中海穿越週期的另一核心底氣。截至上半年末，中海在手現金達1089.6億元，佔總資產比例12.1%，充足的資金儲備足以應對市場短期波動。在“三條紅線”監管指標上，其剔除預收款資產負債率45.7%、淨借貸比率28.4%、現金短債比4.9倍，三項指標均優於“綠檔”標準，財務結構的安全性處於行業頭部水平。

更值得關注的是，中海的財務效率同樣領先。上半年，其平均融資成本僅2.9%，遠低於行業平均水平；分銷及行政費用合計佔收入比例僅3.8%，費效比優勢顯著。國際評級機構的認可進一步印證了其信用實力——作為當前唯一獲得兩家國際機構A-級評級的內房企業，中海在融資渠道拓展、資金成本控制上具備天然優勢，為後續發展奠定了堅實基礎。

逆週期投資

當多數房企選擇收縮投資、聚焦保交付時，中海卻以“進取有為”的姿態佈局未來，通過逆週期拿地搶佔核心城市優質資源，為業績增長儲備長期動能。2025年1-7月，中海共獲取22幅地塊，權益購地金額550.1億元，投資規模位居行業首位，其“主流城市、主流地段、主流產品”的投資策略在此輪佈局中體現得淋漓盡致。

從拿地結構來看，中海對一線及強二線城市的投資佔比高達86%，其中四個一線城市及香港的權益購地金額佔比64%，貨量結構的高價值屬性凸顯。多宗重點地塊的獲取，進一步鞏固了其在核心城市的市場地位：7月，中海以53.63億元、65.25億元分別拿下上海靜安區商住用地與普陀區多用途地塊，溢價率分別達10.1%、14.17%，彰顯出對上海核心地段市場的信心；在北京，其以75.02億元競得海淀樹村地塊，10.23萬元/平方米的樓面價創下北京新高，該地塊緊鄰後廠村產業區與上地學區，兼具產業與教育資源優勢，未來市場潛力可期。

此外，中海還積極參與城市更新與地標項目建設，進一步豐富土儲類型。在杭州，其以80.78億元拿下海潮TOD地塊，計劃打造“產業總部+品質住區”一體化城市地標；在北京豐台，通過底價獲取西南郊冷庫地塊，探索城中村改造與產業升級結合的新模式，該項目已被列為區域城市更新示範案例。

據中海管理層透露，下半年北京海淀樹村、深圳後海、上海普陀等重點地塊項目將集中入市。這些項目憑藉核心地段優勢與差異化產品定位，有望實現“開盤即熱銷”，為公司全年銷售規模與利潤水平的提升提供關鍵支撐。

打造差異化競爭力

在存量地產時代，“產品力”成為房企競爭的核心賽道。2025年上半年，中海通過發佈“中海好房子Living OS系統”，構建起覆蓋居住全週期的智慧空間生態，為產品力升級注入新動能。該系統依託數字基建、整合鏈接、數智定製三大核心能力，聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，通過16大產品系統、172項客户需求解決方案，精準解決居住痛點——從智能安防系統保障居家安全，到超低能耗建材降低居住成本，再到家居設備聯動控制提升生活便捷度，全方位優化居住體驗。

系統落地項目的市場反響印證了其產品競爭力。北京萬吉玖序、上海雲邸玖章等首批搭載該系統的項目，在當地樓市平淡期實現逆勢熱銷，不僅達成高去化率，還實現了產品溢價，真正做到“量價兼得”。截至上半年末，該系統已在28個新開發項目中推廣應用，成為行業產品創新的標杆，進一步強化了中海的品牌影響力。

除住宅產品革新外，中海還通過持有性業務與ESG發展，構建“住宅+持有”雙輪驅動模式，拓展增長空間。上半年，其商業物業運營收入達35.4億元，其中一線核心城市項目貢獻了47%的收入；北京中海大吉巷商業項目於5月開業，首日客流超20萬人次，出租率達96%，成為核心城區城市更新的成功案例。同時，中海首個商業公募REITs項目正在有序推進，未來將通過資產證券化盤活商業資產，釋放長期價值，開闢新的利潤增長點。

在ESG領域，中海同樣保持行業領先水平。倫敦證券交易所集團（LSEG）給予其88分評分，位列全球房地產行業第一；MSCI評級維持A級別。具體實踐中，北京中海金融中心打造為零碳建築科技示範工程，通過全生命週期低碳管理，實現能源高效利用與環境友好發展。這些成果不僅提升了品牌社會形象，也為中海贏得了綠色金融、可持續發展合作等方面的優勢，助力其在長期競爭中佔據有利地位。