逆市盈利+債務“雙降”！龍湖憑什麼在樓市調整期站穩腳跟？_風聞

來源｜讀商時代（中訪網旗下品牌）

8月29日，龍湖集團召開中期業績發佈會，交出了一份在行業普遍承壓背景下頗具韌性的成績單。從債務規模的持續優化，到營收結構的多元平衡，再到對市場未來的清晰判斷，龍湖的這份中期答卷，不僅展現了企業自身的經營實力，也為行業發展提供了可供參考的路徑。

從財務數據來看，龍湖上半年的表現可圈可點。報告期內，集團實現營業收入587.5億元，在74家發佈業績預告的房企中超六成預計虧損的行業現狀下，龍湖成為少數保持盈利的企業之一，股東應占溢利32.2億元，核心溢利13.8億元，毛利額74.2億元，毛利率達12.6%。這份盈利韌性的背後，是龍湖營收結構的持續優化。其中，由運營及服務業務構成的經營性收入達132.7億元，同比實現明顯增長，在總營收中的佔比提升至22.6%，有效對沖了開發業務盈利承壓的影響，正如摩根大通分析師所言，經營性業務的盈利表現成為龍湖穩定發展的重要支撐。

地產開發業務作為龍湖營收的核心支柱，依舊展現出強勁的市場競爭力。上半年，龍湖實現合約銷售金額350.1億元，值得注意的是，其一二線城市銷售佔比高達90%，回款率更是超過100%，這一數據遠超行業平均水平，充分體現了市場對龍湖產品的認可。在具體城市佈局上，龍湖聚焦高能級城市，23座城市的銷售業績成功進入當地TOP20，15座城市躋身TOP10，北京觀萃、成都上城觀萃等項目在市場整體低迷的環境下逆勢熱銷，印證了其在產品打造與市場需求匹配上的精準把控。

運營業務板塊的穩健增長，進一步豐富了龍湖的盈利來源。在商業運營領域，龍湖上半年新增1座天街，累計開業商場數量達到89座，覆蓋24個城市，實現租金收入55億元，同比增長4.9%，出租率始終保持在97%的高位，展現出極強的商業運營能力。截至6月30日，龍湖商業累計合作品牌超7300家，戰略合作品牌超400家，通過“一店一策”的差異化運營策略，推動營業額同比增長17%，日均客流增長11%，在商業競爭日益激烈的當下，持續為消費者帶來優質體驗。

資產管理航道同樣表現亮眼，涵蓋長租公寓、活力街區等六大業態，上半年實現收入15.1億元。其中，長租公寓品牌冠寓開業房源達12.7萬間，出租率高達95.6%，穩居行業前列，成為龍湖運營業務的重要增長極。服務業務方面，龍湖智創生活實現收入55.3億元，在管面積約4億平方米，外拓佔比60%，客户滿意度連續16年超90%，優質的服務不僅提升了客户粘性，也為集團帶來了穩定的現金流。

在行業對房企債務問題高度關注的背景下，龍湖的債務優化成果尤為突出。截至報告期末，龍湖有息負債較2024年底減少65.3億元，降至1698億元，“三道紅線”指標繼續穩居綠檔，剔除預收款後的資產負債率為56.1%，淨負債率51.2%，現金短債覆蓋倍數1.74倍，各項指標均處於行業安全水平。

從債務結構來看，龍湖的優化舉措成效顯著。銀行融資佔比達87%，1年內到期債務佔比降至15.1%，外幣債務佔比降至14%且100%做了掉期對沖，平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期拉長至10.95年，實現了債務規模與成本的“雙降”。今年以來，龍湖已累計兑付債券本息145億元，年內到期債券已全部清償，無境外債償付壓力。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，公司提前三年啓動降負債，過去三年負債已降400億元，到今年底境內債僅剩68億元，負債高峯已過，未來三年計劃每年降負債100億元，“以銷定支、量入為出”的財務策略將持續保障企業現金流安全，截至報告期末，龍湖在手現金達446.7億元，為企業穿越行業週期提供了堅實的資金支撐。

在土地市場投資方面，龍湖延續了“優中選優、深耕核心”的投資紀律，成為當前市場上少數仍保持全國拿地能力的民營房企。2025年上半年，全國土地市場投資金額分化加劇，央企國企佔據主導地位，拿地金額前十強企業中8家為央國企。在此背景下，龍湖於上海、蘇州、重慶、成都等高能級城市共獲取5宗優質地塊。龍湖集團執行董事兼地產航道總裁張旭忠認為，市場恢復需要時間，但核心城市優質地塊仍是稀缺資源，下半年龍湖將繼續堅守投資紀律，彈性供貨，聚焦高能級城市優中選優。

產品創新是龍湖應對市場挑戰的重要法寶。2025年，龍湖全新“峯萃”產品線在昆明落地，憑藉“負公攤、空中院館”等創新設計，首開即實現銷售額3.6億元，成為產品力驅動銷售的典型案例。同時，龍湖通過升級在售項目配套、整合生態資源，不斷提升資產價值和客户體驗，以優質產品贏得市場認可。

面對當下樓市基本面，陳序平表示，短期市場走勢受政策影響顯著，但中長期仍看好中國房地產市場的韌性。在行業深度調整期，龍湖以“低槓桿、強運營、正現金流”為核心，構建了經營性業務與開發業務協同發展的新模式。未來，龍湖將繼續聚焦一二線城市核心地段，打造優質產品、提供優質服務，在他看來，“在一二線城市的核心地段修好房子，提供好產品好服務，仍是一門值得長期去做的業務”。龍湖的中期業績表現與未來規劃，不僅為自身發展注入了信心，也為房地產行業的穩健發展提供了有益借鑑。