頭部房企掘金一線城市，誰最先跑了出來？_風聞

文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

1205億元、較上一年銷售額增長5.2%，這是越秀地產製定的2025年銷售目標。

行業深度調整、亟待復甦之時，越秀地產成為了極少數抱有增長預期的房企。同時，越秀地產管理層明確表示，“我們有信心完成全年1205億元的銷售目標”。

越秀地產董事長及執行董事林昭遠（左二）、越秀地產副董事長、總經理及執行董事朱輝松（右二）、越秀地產聯席總經理及執行董事江國雄（左一）、越秀地產財務總監曾志釗（右一）

樂觀的預期根源於越秀地產實現平穩增長的經營業績。

越秀地產於近日披露了2025年中期業績，期內錄得營收475.7億元，同比增長34.6%，連續7年保持穩健增長；實現合同銷售額615億元，同比增長11%，是前十房企中僅有的三家實現增長的房企之一。

絕大部房企仍在待復甦中，難以扭虧，或保持審慎的投資策略。越秀地產實現盈利同步增長，2025年上半年，毛利50.6億元、淨利潤29.8億元，同比均有所增長；現金流持續為正，錄得41億元。

目標有信心、業績有增長、盈利有基底，在於越秀地產建立了一條黃金法則——“精準投資、快速去化、資金回籠”的高效閉環。這也是它穿越週期的底層邏輯。

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精準研判到城市的每一個街區

事實證明，行業走過巔峯期，到最後依然活得很好的，一定是建立在不斷精進的投研能力和產業鏈運作模式之上。比如，華潤置地、龍湖集團等發力“第二曲線”經營性業務表現突出，反哺主業。與越秀地產一樣，它們都找到了屬於自己的“黃金法則”。

土地投資作為一切工作的開端，直接決定着最終結果的成敗。

越秀地產很早將目光聚集在具備確定性的一二線核心城市，廣州、北京、上海、杭州等核心城市新增土儲佔比從2022年的約50%提升到2024年的70%，2025年上半年繼續圍繞“拿好地”策略，新增投資13宗地塊，權益投資額109.6億元，一二線核心城市佔比進一步上升到92%。

投向一二線城市，也是當前大部分房企的共同選擇。但實際上，並非城市的所有板塊都具備“紅盤基因”，或優質地塊在眾多房企搶奪之下，最終仍具備投資價值。

在“國央企”主導時代下，部分資金相對充裕的地方國資，也跟着投向一二線城市，結果不少項目出現大幅度折價，甚至不惜代價搶地，項目未開發已可預見將虧損。比如閩系國資房企在一線城市等搶地，最終遭遇了“滑鐵盧”，不斷對項目進行計提減值。

當前土地投資不再是比拼資金實力，或是依靠成本低的資金，實現規模效應，而是基於投研能力和產品建設效率，推動項目快速去化、資金迴流、資金再投放的一種良性循環。

衝規模很容易實現，但打通良性循環模式的，卻只有極少數做到了。為了增加投資的確定性，越秀地產主要做了兩點工作：精準投研和避免高溢價搶地。

在投前，越秀地產率先進行“產測前置”，對城市的研判精準到一個街區。

“目前着力點是對具有開發價值土地進行精準投研，我們採用前期拿地的產測前置”“我們要求對城市的解讀，要求理解到每一個街區。每一個街區、每一個地塊都有對應的客羣，（以此）建立了一套方法論引導到投資環節，也取得比較好的效果”，越秀地產管理層在業績會上透露。

“以產定銷”的投資策略，越秀地產對應改變了打法，傾向於“小地塊”進行“快進快出”的投資模式，保證實現較高的投資兑現度。

按計劃，越秀地產今年土地投資預計約300億元。不過，越秀地產也在儘可能避免高溢價搶地，2025年上半年土地投資平均溢價率為9%，低於前十強房企的均值。

這種投資策略，慢慢變成了越秀地產的一種潛在優勢。一位分析師指出，“區別於部分房企在一二線城市的‘大盤模式’，越秀近兩年採取‘小地塊、快週轉’策略，形成了自身獨特的競爭優勢。”

但精準投研只能成功一半，想要實現“熱銷紅盤”還需要基於產品建設能力。

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內房股的轉折點

早於2024年，越秀地產不斷進行產品迭代升級，今年3月圍繞以建設“好房子”為錨點，發佈“4×4好產品理念”和“4+X”產品系，從產品標準化、創新力、空間服務、附加價值四個維度系統性提升“產品力”。

“精準研判+提升品質”，在當前商品房市場無疑是“王炸”的存在。

2025年上半年，越秀地產多城項目實現熱銷，廣州東山雲起項目開盤去化率近九成，北京海淀和樾望雲、和樾玉鳴兩大項目首開銷售超150億元，刷新當地市場紀錄；上海靜安天玥實現"開盤即罄"，銷售額達23億元。

最終成果來看，今年上半年，越秀地產實現銷售額百強房企前8名，與上一年持平。同時，越秀地產“三道紅線”維持“全綠”，2025年6月末，剔除預收賬款後的資產負債率為64.6%，淨借貸比率為53.2%，現金短債比為1.7倍。

守利潤、保低負債、預期樂觀，在當前行業形勢下，越秀地產做到了新的“不可能三角”。這也接連獲得惠譽、標普兩大國際評級機構的認可，其中，惠譽將越秀地產展望上調至“穩定”，標普授予其投資級評級，為時隔一年來首次看好中資房企。

惠譽、標普都認為，受益於母公司擔保和資源傾斜，越秀地產擁有暢通的融資渠道，支撐其土地儲備策略，市場競爭力顯著，未來業績增長具備確定性。同時，金融機構也給出了“信任票”，越秀地產2025年中期加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點、創歷史新低。

越秀地產的業績可能是內房股的一個轉折點，因為它正在跳出了固有框架，走出了地方國資房企發展的新路徑。

在很多人原本的眼裏，越秀地產是房地產行業的“廣州霸主”。但在行業下行週期中，越秀地產逐漸發展為頭部房企中的“一線城市之王”，實現了全國化、頭部化的雙重目標。

過去幾年時間裏，越秀地產在廣州市場常年穩居前二，一直與保利地產搶奪“廣州銷冠”頭銜，2025年上半年，廣州市場實現銷售額152億元，位居第二名。

在大本營之外，越秀地產在北京、上海兩個市場實現逆勢突圍，上述同期，在北京實現銷售額197.2億元，首次超過了廣州市場，在上海實現銷售額143.14億元。

當前，越秀地產一線城市銷售佔比超過80%。根據中指研究院數據顯示，2025年上半年，越秀地產在北京銷售排名位居第3名、上海則為第7名，對比“保招華中”四大地產央企一線城市銷售來源比例分別為38.4%、51.9%、45.4%和41.5%，成為“一線城市之王”。

“黃金法則”的背後是，房地產行業新模式之下，越秀地產背靠控股股東越秀集團的優勢，基於商業本質不斷修煉內功，制定具備“確定性”經營策略和守住穩健的財務，用良性循環發展模式、樂觀的預期，穿越行業週期。

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