房企半年報洞察：市場分化加劇安全穩健優先，行業轉型構建新發展模式_風聞

來源 | 財經九號院作者 | 胖虎

隨着8月份結束，各家上市房企均公佈了2025年半年度業績。

數據顯示，上半年，房地產行業仍處於深度調整週期。一方面是市場分化持續加劇，全國70個大中城市中僅3座城市新房房價均值同比上漲，“局部機會”成為市場主旋律。另一方面，是5301億元債務到期規模（克而瑞地產研究數據）帶來的償債壓力，特別是第三季度1579億元到期峯值更將行業推至關鍵考驗節點。

在此背景下，各大房企2025年中期財報不僅是企業經營成果的“成績單”，更成為觀察行業趨勢、探尋破局路徑的重要窗口。

從財務安全到業務模式，從市場佈局到轉型探索，房企們的應對策略呈現顯著分化：多數企業面臨盈利承壓，少數先行者卻憑藉經營性業務或區域深耕實現穩健盈利；部分企業仍在債務泥潭中掙扎，而以龍湖、華潤、招商蛇口等為代表的優質房企已通過主動降債、優化業務結構逐步穿越週期。

本文將結合多家頭部房企財報數據、業務實踐及機構的行業研究，拆解行業在壓力下的突圍邏輯，剖析優質房企的核心競爭力。

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財務安全：債務重壓下的穩健突圍

2025年下半年，房地產行業迎來新一輪償債高峯。克而瑞數據顯示，今年債務到期規模高於2024年，達5301億元，第三季度更是高峯，到期規模約1579億元 ，房企債務壓力巨大。在此背景下，各大房企積極優化債務結構、持續壓降債務規模、降低融資成本。

截至2025年上半年末，華潤置地淨負債率上升7.3個百分點至39.2%，剔除預收款後的資產負債率降低了0.4個百分點至 55.3%，長短期債務比1.95，平均合同借貸年期為6.4年，期末加權平均融資成本同比下降32個基點至2.79%，維持在行業較低水平。招商蛇口的平均融資成本為年利率2.84%，平均合同借貸年期為5.3年。保利發展則通過發行國內首單現金類定向可轉債、公司債和中期票據等方式，優化債務結構，期末綜合成本 2.89% 。

民營房企方面，龍湖集團在財務安全方面的表現頗具代表性。今年上半年，龍湖集團綜合借貸總額為1698億元，較上年末下降65.3億元；在手現金446.7億元；淨負債率為51.2%，現金短債倍數為1.74倍，剔除預收款後的資產負債率56.1%，資產負債情況及現金短債比均居行業領先水平。

自2022年中期開始，龍湖就已經主動降負債，通過經營性現金流壓降負債，並在2023年提出用經營性物業貸置換信用債。公開信息顯示，三年內龍湖的有息負債壓降超400億，預計到2025年底，有息負債餘額將降至1450億左右，其中經營性物業貸和長租貸接近1000億，年期更長、結構更優。未來3年每年還要壓降約100億元，總的有息負債餘額將逐步達到並且穩定在1000億元左右。

對於龍湖集團這種硬核降負債的表現，機構紛紛表示看好。美銀表示，龍湖的資產負債表持續增強，預計2026年起其債務結構將更加穩定，且來自地產開發的影響也將減少。中金公司認為，龍湖將優化債務結構與現金流管理列為公司重點戰略方向，進一步夯實了財務安全性。

由此可見，在行業債務重壓下，以龍湖為代表的部分房企通過主動降債、優化結構，有效提升了財務安全度，為企業持續發展奠定基礎。

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盈利模式：陣痛中探尋新路徑

在市場持續築底過程中，房企盈利壓力增大，虧損成為常態。在此背景下，部分房企積極調整，探索新的業務模式，尋找新的業績增長點。

這方面，華潤置地通過經營性業務來提升盈利穩定性。2025年上半年，其實現經常性收入205.6億元，同比增長2.5%，佔總營收比重21.7%。其中經營性不動產業務營業額為121億元，同比增長5.5%，毛利率同比提升1.4個百分點至72.9%。華潤置地的經營性不動產業務等三項業務合計實現核心淨利潤60.2億元，貢獻佔比提升至60.2% 。

民營房企龍湖集團則依託經營性業務，實現了利潤結構的切換。2025年上半年，其運營及服務業務合計實現收入132.7億元，創歷史新高，在總營業收入中佔比達到22.6%，貢獻核心利潤40 億。運營業務板塊由商業投資、資產管理航道組成，上半年營業收入為70.1億元，同比增長2.5%，毛利率超過75%，淨利率超過40% 。商業投資航道上半年租金收入同比增長4.9%至55億元，出租率保持97%這樣的行業高位，營業額、客流均實現雙位數增長。資產管理航道長租公寓等業態上半年實現收入 15.1 億元；服務業務板塊以物業管理、智慧營造為主，上半年不含税收入為62.6億元，同比微增 。

此外，部分區域型房企則通過深耕區域市場盈利。如濱江集團，截至2024年末，在杭州的土地儲備佔比達70%，連續7年成為杭州市場銷冠，2025 年上半年實現營業收入454.49億元，同比增長87.8%。

當下，房企盈利模式正從單一開發向多元化轉變，經營性業務和區域深耕成為重要方向，龍湖等企業已在新盈利模式探索中取得顯著成效，也為行業提供了借鑑。

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市場佈局：聚焦核心，產品為王

2025年以來，市場分化加劇，房企進一步聚焦高能級城市，同時注重產品力提升，以應對市場挑戰。

以民營房企為例，龍湖集團持續聚焦高能級城市拿地。今年以來先後在上海、蘇州、重慶、成都等城市獲取5幅地塊。如2月在上海奉賢區、蘇州吳中區獲取的地塊，地理位置優越。8月在成都錦江區獲取的地塊，配套設施完善。在產品打造上，龍湖發力“好房子”領域，以“舒適、安全、智慧、環保”為核心價值提升產品細節與品質。如重慶兩江御湖境項目通過打造中央車站實現業主風雨歸家，首開達6.2億，刷新重慶樓市首開記錄。北京中關村觀萃項目作為全國首個“好房子”樣本，打造多項優質社區配套，上半年成交套數位列全市第5，昌平區第1。

像濱江集團今年上半年新增土地項目16個，其中有14個位於杭州，進一步鞏固了杭州市場份額。

至於央國企更是將佈局聚焦到強一二線城市中來。華潤置地上半年拿地總價447億元，權益地價322.8億元，增持了18宗土地儲備，新增總計容建築面積148萬平方米，進一步聚焦投資，一二線城市投資佔比為100%。招商蛇口聚焦核心10城，上半年在核心10城新增項目數量為10個，投資金額達161億元。

中指研究院表示，下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩，不同城市及項目分化或更趨明顯，“好城市+好房子+好服務”具備結構性機會。在市場分化背景下，房企聚焦高能級城市、提升產品力是突出重圍的關鍵，像龍湖、濱江等在市場佈局和產品打造方面的舉措，使其在激烈市場競爭中佔據優勢。

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行業轉型：構建新發展模式

隨着我國城鎮化進入新階段，房地產行業從增量時代邁向存量時代，轉型迫在眉睫。中央城市工作會議指出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。在此背景下，房地產企業紛紛探索新發展模式。

龍湖集團構建了“基本盤+增長盤+創新盤”的發展模式。2025年上半年，經營性收入實現132.7億元，對公司總營收貢獻佔比達22.6%，貢獻核心淨利約40億元。基本盤基於五個航道業務貢獻的正向經營現金流與優化的債務結構。增長盤由運營+服務業務的四個航道構成。創新盤則以“一個龍湖直達用户”的生態價值及AI智能化賦能打造“智創空間、智享服務” 新戰略。今年，龍湖通過內部試水AI應用，未來將通過千丁數科對外輸出；年初推出“龍湖”APP，對接全生態場景，實現服務閉環。

華潤置地則發力大資管模式，採用“3+1”一體化業務模式，通過多元化業務協同和資本運作，向城市投資開發運營商轉變。

保利發展打造商業、物業兩條新增長線，踐行“三大主業”中長期戰略規劃。招商蛇口加碼資產運營業務，將其作為轉型主戰場之一，致力於成為 “綜合開發運營服務商”。

穆迪表示，不斷增長的經營性收入提升了開發商的盈利穩定性和財務韌性，華潤和龍湖在受評開發商中擁有較高的經營性收入，表現出更高的盈利能力和更穩定的槓桿水平。在行業轉型浪潮中，以龍湖為代表的房企積極探索新發展模式，為行業可持續發展注入新動力。

2025年上半年，房地產行業雖面臨諸多挑戰，但部分房企如龍湖集團等，通過在財務安全、盈利模式、市場佈局和行業轉型等方面的積極探索與有效實踐，展現出強大的抗風險能力和發展韌性。這些企業的成功經驗，為行業在困境中突圍提供了寶貴借鑑，也為房地產行業的未來發展探索了新方向。

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