深圳樓市新政首日,羅湖盤降價百萬搶客_風聞
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“核心區”深圳南山,時代財經攝
作者 | 梁爭譽
編輯 | 黎倩
政策突襲,深圳樓市立刻起波瀾。
9月6日一早,各類宣傳海報在深圳地產從業者的朋友圈刷屏:龍崗某樓盤曬出轉賬截圖稱,有外地客户一大早便隔空轉賬,連續認購三套房;坪山一家開發商表示,週六累計接待超70組到訪客户;深圳貝殼等中介平台也掛出紅色喜報,稱多個新盤單日報備數十批客户。
這一輪“熱鬧”源於前一晚政策的突然加碼。
9月5日深夜,深圳市住建局與中國人民銀行深圳市分行聯合發佈《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》(以下簡稱“9·5新政”),並自次日起執行。繼北京、上海之後,深圳成為第三個出台樓市優化政策的一線城市。此次新政涵蓋分區放鬆限購、首套二套房貸利率並軌、單身人士購房資格調整以及企事業單位購房限制放寬,被業內稱作近年來少見的“組合拳”。
政策甫一落地,市場便出現一系列細微反應。
時代財經走訪發現,寶安、羅湖等非核心區售樓處迎來客户回升,開發商也紛紛借勢推出特價房、抽獎活動,試圖在“金九”銷售季贏得先機。龍崗大運某樓盤稱,截至新政落地首日下午2點,成交5套房,其中3組客户首次到訪即認購,9月7日起上調全線產品價格。
深圳貝殼研究院院長肖小平介紹,政策發佈當晚,就有客户支付20萬元定金鎖定房源,擔心開發商收回折扣;政策次日清晨六點,有客户主動約經紀人帶看二手房,該客户此前已看過一次,此次為帶家人確認,並希望儘快下單,以避免業主臨時上調價格或收回優惠。
不過,與諮詢量和看房熱情的快速升温相比,成交量的放大尚需時日。
多位置業顧問認為,新政率先激活的是此前已在觀望的客户,新增需求的釋放可能要等到國慶黃金週才能得到驗證。專家也提醒,政策的邊際效應主要體現在外圍區域的去庫存與改善型需求的釋放,短期內難以引發全面上漲,但市場信心已有望逐步修復。
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有開發商降價百萬搶客,房東加價50萬
“9·5新政”落地首日,時代財經走訪了位於寶安沙井街道的一處樓盤。下午4時左右,售樓處內有六七批購房者正在參觀,有的圍着沙盤聽置業顧問講解,有的則與顧問討論付款細節。
置業顧問張偉(化名)表示,當天項目已接待十餘批客户,整體節奏平穩,與常規週末差別不大。為了搶佔“金九”節點,開發商還特意推出限時購房抽獎,活動僅限9月週末,獎品涵蓋電視、烤箱、平板電腦等。
據張偉介紹,項目户型覆蓋約63-113平方米的2至4房,最低總價約250萬元,首付約38萬元,月供在9000元左右。“我們項目屬於‘新規樓盤’,得房率在88%-96%之間,已開盤兩次,銷售情況都不錯。第一批房源基本只剩‘天地層’,第二批也去化過半了。”
他進一步指出,目前市場整體成交仍處低位,“新政”對短期成交的提振有限,真正的集中釋放可能要等到國慶。“預計10月全市新房成交量能達到五六千套,不會太高。”據深圳中原研究中心統計,今年上半年,深圳一手預售住宅成交15101套,僅1月突破3000套,月均成交量約2500套,創近五年新低。

9月6日下午,寶安一樓盤售樓處有多批客户看房,時代財經攝
相比之下,被認為是“9·5新政”最大受益者之一的羅湖,市場反應更為迅速。目前,羅湖已全面解除限購,符合條件的居民家庭購房不限制套數,不符合條件的也可購買兩套。
樂有家研究中心數據顯示,9月6日羅湖區域諮詢和帶看數量均有提升,小部分業主甚至出現臨時加價的現象。據時代財經瞭解,有買家反映,9月5日看過的一套房源,房東次日便漲價50萬元。
市場的火熱情緒不僅體現在諮詢量增長和房東反價上,也延伸至新房銷售現場。
9月6日晚間7時左右,羅湖蔡屋圍的京基·華樾仍有客户到訪。時代財經在售樓處看到,一名客户一邊計算貸款月供,一邊與置業顧問商量是否帶家人再來複看。
為了配合政策,該項目在9月6日至7日推出部分特價房,優惠幅度在百萬上下:約88平方米户型從原總價695-700萬元降至605-609萬元,約153平方米户型從1172-1305萬元降至1020-1136萬元。
也有置業顧問感受到市場的冷熱不均。
劉明(化名)所在的寶安西鄉街道同樣受益於“9·5新政”,不再限購。但他坦言,並未迎來期待中的忙碌,市場氛圍依舊平淡。
在劉明看來,當前限購政策的門檻本就不高,只需繳納一年社保,對有購房意願的人羣構不成實質阻礙。“對於真正有實力的買家來説,如果想買南山、福田或寶中的樓盤,即便暫時沒有購房名額,也完全可以先繳一年社保再備案購買。開發商在這種情況下也不會輕易放棄客户。”
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深圳打出“組合拳”,從業者盼更大力度利好
與京滬相比,深圳本輪政策打出了“組合拳”,主要變化集中在四個方面。
限購範圍收縮是最直觀的變化。羅湖、寶安(不含新安)、龍崗、龍華、坪山、光明等區域已不再限購,鹽田和大鵬新區購房不再審核資格。目前,深圳僅剩福田、南山及寶安新安街道保持限購。在限購區,購房門檻為1年社保或個税繳納記錄。
根據中指研究院監測,2025年1-8月,深圳新建商品住宅成交2.66萬套,除福田、南山、寶安三區外其餘區域成交約1.88萬套,佔比超70%;二手房方面,1-7月成交約3.73萬套,除福田、南山、寶安三區外其餘區域成交約1.93萬套,佔比約52%,限購政策放鬆區域均為成交主力。

深圳限購地圖,圖源:深圳中原研究中心
信貸政策優化是另一亮點。首套與二套房貸利率並軌至3.05%,二套房利率較此前下調0.4個百分點。根據樂有家研究中心測算,以800萬元貸款、30年期等額本息計算,利息可節省約51萬元。
此外,單身人士購房資格提升。成年單身購房等同家庭,可多增加一個名額。
企事業單位購房限制放寬。除核心區外,企事業單位在全市範圍內購房無需審核資格,核心區(福田、南山、寶安新安)則需滿足設立年限滿1年、在本市累計繳納税款金額達100萬元、員工人數10名及以上條件。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,相比京滬,深圳在限購政策的優化力度更大一些,一方面,非户籍人口即便沒有繳納個税或社保1年證明的,也可以在近郊購買兩套住房;另一方面,遠郊區(鹽田、大鵬)完全退出限購,傳統特區內的羅湖也被視為近郊看待,最終限購區收縮至福田、南山和寶安新安街道,範圍大大縮小。
李宇嘉認為,深圳新政力度之所以明顯超過京滬,主要在於深圳樓市此前調整幅度較深,二手房價格自2021年5月起持續下行,供地、開工、投資表現也弱於京滬杭蓉等城市,今年上半年土地出讓金甚至未進入前20城市。在此背景下,考慮到深圳市場波動性更強、投資客進退對行情影響更大,外圍區域退出限購在情理之中。
一線從業者則期待主管部門帶來更大力度的利好。
根據劉明的觀察,利率仍是影響消費者購房預期的關鍵變量。他舉例稱,如果房貸利率能夠下調至低息國家相似水平,譬如1%,將會顯著提升購房吸引力,“假設首付比例是15%,一套總價500萬元的房子只需約75萬元首付,再加上月租金可達六七千元,租金回報率相對可觀,明顯優於部分理財產品。在這樣的利率環境下,購房需求自然會被激發。”
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改善型需求成關鍵,“金九銀十”可期
對於“9·5新政”的效果,多位專家和機構均持樂觀態度。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示,2024年深圳“9·29新政”後,市場交易活躍度明顯提升。深圳部分非核心區域新房性價比高,預計此次新政將進一步激發購房需求。
2024年10月,深圳網籤4153套一手住宅,環比增長146.3%,二手住宅過户6118套,創近43個月新高;11月網籤8076套一手住宅,環比增長94.5%,二手住宅過户7125套,為近50個月最高。
嚴躍進指出,當前正值傳統“金九銀十”銷售旺季,政策出台不僅會提振交易,也有助於增強市場信心。深圳自身購房需求和潛力較大,這一輪新政有望推動市場行情向好,並對全國“金九銀十”預期產生積極示範效應。
李宇嘉認為,外圍區域退出限購,一方面釋放了對未來看好的購房需求——部分人認為價格已觸底;另一方面吸引了外地購房羣體。深圳樓市包容性和容錯性強,外來購買力的加入不可忽視。他預計,隨着“金九銀十”到來,外圍區域的去化情況將更加明顯。
深圳中原研究中心指出,7、8月市場觀望情緒濃厚,新政出台有望加快開發商推盤節奏。改善型購房需求在利率並軌後也將逐步釋放。“近兩年,深圳改善產品成交佔比逐年提高,成為市場復甦的關鍵力量。隨着對改善客户支持力度加大,改善性需求將佔據越來越重要的地位。”
“9·5新政”落地首日,深圳樓市的變化雖未立竿見影,卻已在售樓處、業主和購房者之間傳遞出新的氣息。諮詢量增加、反價出現、開發商推優惠,這些細節共同折射出市場信心的修復過程。
貝殼找房APP數據顯示,9月6日,該平台看房人數為3281人,環比增長25.6%;成交房源62套,環比增長93.8%;新增掛牌房源580套,環比增長37.4%;漲價房源163套,環比增長56.7%;降價房源1154套,環比增長16%。
隨着國慶黃金週臨近,政策效果將在成交端迎來更直接的檢驗。無論是外圍區域的去庫存,還是改善型需求的釋放,深圳樓市都正走向一個新的觀察窗口。
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