深圳樓市新政首日，羅湖盤降價百萬搶客_風聞

“核心區”深圳南山，時代財經攝

作者 | 梁爭譽

編輯 |  黎倩  

政策突襲，深圳樓市立刻起波瀾。

9月6日一早，各類宣傳海報在深圳地產從業者的朋友圈刷屏：龍崗某樓盤曬出轉賬截圖稱，有外地客户一大早便隔空轉賬，連續認購三套房；坪山一家開發商表示，週六累計接待超70組到訪客户；深圳貝殼等中介平台也掛出紅色喜報，稱多個新盤單日報備數十批客户。

這一輪“熱鬧”源於前一晚政策的突然加碼。

9月5日深夜，深圳市住建局與中國人民銀行深圳市分行聯合發佈《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱“9·5新政”），並自次日起執行。繼北京、上海之後，深圳成為第三個出台樓市優化政策的一線城市。此次新政涵蓋分區放鬆限購、首套二套房貸利率並軌、單身人士購房資格調整以及企事業單位購房限制放寬，被業內稱作近年來少見的“組合拳”。

政策甫一落地，市場便出現一系列細微反應。

時代財經走訪發現，寶安、羅湖等非核心區售樓處迎來客户回升，開發商也紛紛借勢推出特價房、抽獎活動，試圖在“金九”銷售季贏得先機。龍崗大運某樓盤稱，截至新政落地首日下午2點，成交5套房，其中3組客户首次到訪即認購，9月7日起上調全線產品價格。

深圳貝殼研究院院長肖小平介紹，政策發佈當晚，就有客户支付20萬元定金鎖定房源，擔心開發商收回折扣；政策次日清晨六點，有客户主動約經紀人帶看二手房，該客户此前已看過一次，此次為帶家人確認，並希望儘快下單，以避免業主臨時上調價格或收回優惠。

不過，與諮詢量和看房熱情的快速升温相比，成交量的放大尚需時日。

多位置業顧問認為，新政率先激活的是此前已在觀望的客户，新增需求的釋放可能要等到國慶黃金週才能得到驗證。專家也提醒，政策的邊際效應主要體現在外圍區域的去庫存與改善型需求的釋放，短期內難以引發全面上漲，但市場信心已有望逐步修復。

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有開發商降價百萬搶客，房東加價50萬

“9·5新政”落地首日，時代財經走訪了位於寶安沙井街道的一處樓盤。下午4時左右，售樓處內有六七批購房者正在參觀，有的圍着沙盤聽置業顧問講解，有的則與顧問討論付款細節。

置業顧問張偉（化名）表示，當天項目已接待十餘批客户，整體節奏平穩，與常規週末差別不大。為了搶佔“金九”節點，開發商還特意推出限時購房抽獎，活動僅限9月週末，獎品涵蓋電視、烤箱、平板電腦等。

據張偉介紹，項目户型覆蓋約63-113平方米的2至4房，最低總價約250萬元，首付約38萬元，月供在9000元左右。“我們項目屬於‘新規樓盤’，得房率在88%-96%之間，已開盤兩次，銷售情況都不錯。第一批房源基本只剩‘天地層’，第二批也去化過半了。”

他進一步指出，目前市場整體成交仍處低位，“新政”對短期成交的提振有限，真正的集中釋放可能要等到國慶。“預計10月全市新房成交量能達到五六千套，不會太高。”據深圳中原研究中心統計，今年上半年，深圳一手預售住宅成交15101套，僅1月突破3000套，月均成交量約2500套，創近五年新低。

9月6日下午，寶安一樓盤售樓處有多批客户看房，時代財經攝

相比之下，被認為是“9·5新政”最大受益者之一的羅湖，市場反應更為迅速。目前，羅湖已全面解除限購，符合條件的居民家庭購房不限制套數，不符合條件的也可購買兩套。

樂有家研究中心數據顯示，9月6日羅湖區域諮詢和帶看數量均有提升，小部分業主甚至出現臨時加價的現象。據時代財經瞭解，有買家反映，9月5日看過的一套房源，房東次日便漲價50萬元。

市場的火熱情緒不僅體現在諮詢量增長和房東反價上，也延伸至新房銷售現場。

9月6日晚間7時左右，羅湖蔡屋圍的京基·華樾仍有客户到訪。時代財經在售樓處看到，一名客户一邊計算貸款月供，一邊與置業顧問商量是否帶家人再來複看。

為了配合政策，該項目在9月6日至7日推出部分特價房，優惠幅度在百萬上下：約88平方米户型從原總價695-700萬元降至605-609萬元，約153平方米户型從1172-1305萬元降至1020-1136萬元。

也有置業顧問感受到市場的冷熱不均。

劉明（化名）所在的寶安西鄉街道同樣受益於“9·5新政”，不再限購。但他坦言，並未迎來期待中的忙碌，市場氛圍依舊平淡。

在劉明看來，當前限購政策的門檻本就不高，只需繳納一年社保，對有購房意願的人羣構不成實質阻礙。“對於真正有實力的買家來説，如果想買南山、福田或寶中的樓盤，即便暫時沒有購房名額，也完全可以先繳一年社保再備案購買。開發商在這種情況下也不會輕易放棄客户。”

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深圳打出“組合拳”，從業者盼更大力度利好

與京滬相比，深圳本輪政策打出了“組合拳”，主要變化集中在四個方面。

限購範圍收縮是最直觀的變化。羅湖、寶安（不含新安）、龍崗、龍華、坪山、光明等區域已不再限購，鹽田和大鵬新區購房不再審核資格。目前，深圳僅剩福田、南山及寶安新安街道保持限購。在限購區，購房門檻為1年社保或個税繳納記錄。

根據中指研究院監測，2025年1-8月，深圳新建商品住宅成交2.66萬套，除福田、南山、寶安三區外其餘區域成交約1.88萬套，佔比超70%；二手房方面，1-7月成交約3.73萬套，除福田、南山、寶安三區外其餘區域成交約1.93萬套，佔比約52%，限購政策放鬆區域均為成交主力。

深圳限購地圖，圖源：深圳中原研究中心

信貸政策優化是另一亮點。首套與二套房貸利率並軌至3.05%，二套房利率較此前下調0.4個百分點。根據樂有家研究中心測算，以800萬元貸款、30年期等額本息計算，利息可節省約51萬元。

此外，單身人士購房資格提升。成年單身購房等同家庭，可多增加一個名額。

企事業單位購房限制放寬。除核心區外，企事業單位在全市範圍內購房無需審核資格，核心區（福田、南山、寶安新安）則需滿足設立年限滿1年、在本市累計繳納税款金額達100萬元、員工人數10名及以上條件。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，相比京滬，深圳在限購政策的優化力度更大一些，一方面，非户籍人口即便沒有繳納個税或社保1年證明的，也可以在近郊購買兩套住房；另一方面，遠郊區（鹽田、大鵬）完全退出限購，傳統特區內的羅湖也被視為近郊看待，最終限購區收縮至福田、南山和寶安新安街道，範圍大大縮小。

李宇嘉認為，深圳新政力度之所以明顯超過京滬，主要在於深圳樓市此前調整幅度較深，二手房價格自2021年5月起持續下行，供地、開工、投資表現也弱於京滬杭蓉等城市，今年上半年土地出讓金甚至未進入前20城市。在此背景下，考慮到深圳市場波動性更強、投資客進退對行情影響更大，外圍區域退出限購在情理之中。

一線從業者則期待主管部門帶來更大力度的利好。

根據劉明的觀察，利率仍是影響消費者購房預期的關鍵變量。他舉例稱，如果房貸利率能夠下調至低息國家相似水平，譬如1%，將會顯著提升購房吸引力，“假設首付比例是15%，一套總價500萬元的房子只需約75萬元首付，再加上月租金可達六七千元，租金回報率相對可觀，明顯優於部分理財產品。在這樣的利率環境下，購房需求自然會被激發。”

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改善型需求成關鍵，“金九銀十”可期

對於“9·5新政”的效果，多位專家和機構均持樂觀態度。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，2024年深圳“9·29新政”後，市場交易活躍度明顯提升。深圳部分非核心區域新房性價比高，預計此次新政將進一步激發購房需求。

2024年10月，深圳網籤4153套一手住宅，環比增長146.3%，二手住宅過户6118套，創近43個月新高；11月網籤8076套一手住宅，環比增長94.5%，二手住宅過户7125套，為近50個月最高。

嚴躍進指出，當前正值傳統“金九銀十”銷售旺季，政策出台不僅會提振交易，也有助於增強市場信心。深圳自身購房需求和潛力較大，這一輪新政有望推動市場行情向好，並對全國“金九銀十”預期產生積極示範效應。

李宇嘉認為，外圍區域退出限購，一方面釋放了對未來看好的購房需求——部分人認為價格已觸底；另一方面吸引了外地購房羣體。深圳樓市包容性和容錯性強，外來購買力的加入不可忽視。他預計，隨着“金九銀十”到來，外圍區域的去化情況將更加明顯。

深圳中原研究中心指出，7、8月市場觀望情緒濃厚，新政出台有望加快開發商推盤節奏。改善型購房需求在利率並軌後也將逐步釋放。“近兩年，深圳改善產品成交佔比逐年提高，成為市場復甦的關鍵力量。隨着對改善客户支持力度加大，改善性需求將佔據越來越重要的地位。”

“9·5新政”落地首日，深圳樓市的變化雖未立竿見影，卻已在售樓處、業主和購房者之間傳遞出新的氣息。諮詢量增加、反價出現、開發商推優惠，這些細節共同折射出市場信心的修復過程。

貝殼找房APP數據顯示，9月6日，該平台看房人數為3281人，環比增長25.6%；成交房源62套，環比增長93.8%；新增掛牌房源580套，環比增長37.4%；漲價房源163套，環比增長56.7%；降價房源1154套，環比增長16%。

隨着國慶黃金週臨近，政策效果將在成交端迎來更直接的檢驗。無論是外圍區域的去庫存，還是改善型需求的釋放，深圳樓市都正走向一個新的觀察窗口。

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